Unul dintre primii pași în evaluarea unei proprietăți comerciale este determinarea numărului total de picioare pătrate închiriabile. Deși acest lucru ar putea părea un calcul simplu, din păcate, nu se ajunge întotdeauna să fie atât de simplu. Acest lucru este valabil în special pentru clădirile cu mai mulți chiriași. În acest articol vom trece în revistă modul de calculare a picioarelor pătrate închiriabile (RSF), a picioarelor pătrate utilizabile (USF) și a factorului de încărcare, apoi vom lega totul cu un exemplu clar.
Picioare pătrate utilizabile
În câteva cuvinte, picioarele pătrate utilizabile reprezintă spațiul real pe care îl ocupați de la un perete la altul. Picioarele pătrate utilizabile nu includ zonele comune ale unei clădiri, cum ar fi holurile, toaletele, scările, spațiile de depozitare și holurile comune. Pentru chiriașii care închiriază un întreg etaj sau mai multe etaje, suprafața utilă ar include holurile și toaletele care deservesc exclusiv etajul (etajele) lor.
Picioare pătrate închiriabile
Picioarele pătrate închiriabile reprezintă suprafața dvs. utilă plus o parte din spațiul comun al clădirii. După cum s-a menționat mai sus, spațiul comun poate fi orice lucru care se află în afara spațiului dvs. ocupat și care vă este util (holuri, toalete, holuri etc.). În calitate de chiriaș într-un spațiu comercial, plătiți pentru o parte din spațiul comun și, prin urmare, chiria dvs. lunară este întotdeauna calculată în funcție de RSF.
Creșterea metrului pătrat închiriabil peste metrul pătrat utilizabil se numește în mod diferit „factor de încărcare”, „factor de suprafață comună” sau „factor de adaos”. Acesta se situează în general în intervalul 10-15% și poate fi mai mare în unele clădiri. Atunci când evaluați opțiunile de spațiu imobiliar comercial, veți dori să fiți conștienți de acest factor, astfel încât să știți exact ce primiți și pentru ce plătiți.
Cum se calculează factorul de încărcare
Calcularea factorului de încărcare este destul de simplă. În primul rând, aflați câtă suprafață totală de podea are o clădire. Apoi, scădeți metrajul pătrat comun pentru a determina metrajul pătrat utilizabil. Proprietarul sau agentul proprietarului ar trebui să fie în măsură să vă ofere aceste cifre. Apoi împărțiți suprafața utilă totală la USF pentru a obține factorul de încărcare.
Exemplu: O clădire de 100.000 de metri pătrați are 15.000 de metri pătrați de spațiu comun. Suprafața pătrată utilizabilă este de 85.000 de metri pătrați. Factorul de încărcare ar fi de 1,176 (100.000 / 85.000). Acest lucru ar fi, de asemenea, același lucru cu a spune că clădirea are un factor de încărcare de 17,6%.
Exemplu: Picioare pătrate închiriabile vs. Picioare pătrate utilizabile
Să ne uităm la un scenariu rapid când se compară factorii de încărcare și picioarele pătrate închiriabile pentru a vedea de ce este util.
Situația
Un chiriaș se uită la două spații de birouri diferite, ambele cu 5.000 de metri pătrați de spațiu utilizabil și exact aceleași tarife de închiriere, dar cu factori de încărcare diferiți.
Opțiunea A
Primul apartament are 5.000 de metri pătrați utilizabili și are un factor de încărcare a clădirii de 20% pentru un spațiu închiriabil suplimentar de 1.000 de metri pătrați (5.000 x 20%). Astfel, suprafața închiriabilă este de 6.000 de picioare pătrate.
Opțiunea B
Cel de-al doilea birou are 5.000 de picioare pătrate utilizabile și un factor de încărcare de 15%. Suprafața închiriabilă în picioare pătrate este de 5.750 mp (5.000 x 0,15 = 750). Opțiunea B are mai puțini metri pătrați închiriabili și, prin urmare, ar costa mai puțin pe lună pentru aceeași cantitate de spațiu utilizabil!
La aceeași rată de închiriere, chiriașul ar plăti mai mult pe lună la contractul de închiriere pentru Opțiunea A la 6.000 de metri pătrați închiriabili. Cu toate acestea, un factor care trebuie luat în considerare este, cu factori de încărcare mai mari, obțineți facilități comune mai bune care să justifice costul? În unele cazuri, un hol mai sofisticat și o zonă de bucătărie comună ar putea fi suficient de atractivă pentru a justifica costul mai mare pentru aceeași cantitate de metri pătrați utilizabili.
După cum s-a arătat mai sus, metrii pătrați închiriabili nu este întotdeauna atât de simplu. Pentru a înrăutăți situația, uneori proprietarii chiar falsifică cifrele privind factorul de încărcare și USF până la punctul în care acestea devin parte a procesului de negociere în sine. La fel ca în cazul tuturor contractelor de închiriere de imobile comerciale, citiți întotdeauna textul cu litere mici, astfel încât să înțelegeți exact pentru ce plătiți și ce primiți în schimb.
.