Uno dei primi passi nella valutazione di una proprietà commerciale è determinare i metri quadri affittabili totali. Anche se questo potrebbe sembrare un calcolo semplice, purtroppo non è sempre così semplice. Questo è particolarmente vero per gli edifici multi-tenant. In questo articolo vedremo come calcolare i piedi quadrati affittabili (RSF), i piedi quadrati utilizzabili (USF), e il fattore di carico, poi legheremo il tutto con un chiaro esempio.
Piedi quadrati utilizzabili
In poche parole, la metratura utilizzabile è lo spazio effettivo che si occupa da parete a parete. La metratura utilizzabile non include le aree comuni di un edificio come gli ingressi, i bagni, le scale, i magazzini e i corridoi condivisi. Per gli inquilini che affittano un intero piano o diversi piani, la metratura utilizzabile includerebbe i corridoi e i bagni che servono esclusivamente il loro piano(i).
Piedi quadrati affittabili
La metratura affittabile è la vostra metratura utilizzabile più una parte dello spazio condiviso dell’edificio. Come menzionato sopra, lo spazio condiviso può essere tutto ciò che è al di fuori del vostro spazio occupato ed è di beneficio per voi (lobby, bagni, corridoi, ecc). Come inquilino di uno spazio commerciale, paghi per una parte dello spazio condiviso e quindi il tuo affitto mensile è sempre calcolato su RSF.
L’aumento della metratura affittabile al di sopra della tua metratura utilizzabile è indicato variamente come “fattore di carico”, “fattore area comune”, o “fattore di aggiunta”. Questo è generalmente nell’ordine del 10-15% e può essere più alto in alcuni edifici. Quando si valutano le opzioni di spazio immobiliare commerciale, si vuole essere consapevoli di questo fattore in modo da sapere esattamente cosa si sta ottenendo e cosa si sta pagando.
Come calcolare il fattore di carico
Calcolare il fattore di carico è abbastanza semplice. Per prima cosa, scoprite quanta superficie totale ha un edificio. Poi, sottrarre la metratura condivisa per determinare la metratura utilizzabile. Il proprietario o l’agente del proprietario dovrebbe essere in grado di darvi questi numeri. Poi dividete la superficie totale per l’USF per ottenere il fattore di carico.
Esempio: Un edificio di 100.000 piedi quadrati ha 15.000 piedi quadrati di spazio condiviso. La metratura utilizzabile è di 85.000 piedi quadrati. Il fattore di carico sarebbe 1,176 (100.000 / 85.000). Questo sarebbe anche lo stesso che dire che l’edificio ha un fattore di carico del 17,6%.
Piedi quadrati affittabili vs Piedi quadrati utilizzabili Esempio
Guardiamo un rapido scenario di confronto tra fattori di carico e metri quadrati affittabili per vedere perché è utile.
La situazione
Un inquilino sta guardando due diversi spazi per uffici, entrambi con 5.000 piedi quadrati di spazio utilizzabile e gli stessi identici tassi di affitto, ma diversi fattori di carico.
Opzione A
La prima suite ha 5.000 piedi quadrati utilizzabili e ha un fattore di carico del 20% per un ulteriore 1.000 sf (5000 x 20%) di spazio affittabile. Così, i piedi quadrati affittabili sono 6.000 piedi quadrati.
Opzione B
Il secondo ufficio ha 5.000 piedi quadrati utilizzabili e un fattore di carico del 15%. La metratura affittabile è di 5.750 piedi quadrati (5.000 x .15 = 750). L’opzione B ha meno metri quadri affittabili e quindi costerebbe meno al mese per la stessa quantità di spazio utilizzabile!
Con lo stesso tasso di affitto, l’inquilino pagherebbe di più al mese sul suo contratto di locazione per l’opzione A a 6.000 piedi quadri affittabili. Tuttavia, un fattore da considerare è che con fattori di carico più alti, si ottengono migliori servizi condivisi che giustificano il costo? In alcuni casi, un atrio più elegante e un’area cucina condivisa potrebbero essere un’attrazione sufficiente a giustificare il costo più alto per la stessa quantità di metri quadri utilizzabili.
Come mostrato sopra, i metri quadri affittabili non sono sempre così semplici. Per peggiorare le cose, a volte i padroni di casa falsificano il fattore di carico e i numeri USF al punto che diventa parte del processo di negoziazione stesso. Come per tutti i contratti di locazione di immobili commerciali, leggete sempre la stampa fine in modo da capire esattamente cosa state pagando ed esattamente cosa state ottenendo in cambio.