Jedním z prvních kroků při hodnocení komerční nemovitosti je určení celkové pronajímatelné plochy. Ačkoli se to může zdát jako jednoduchý výpočet, bohužel to nakonec není vždy tak jednoduché. To platí zejména pro budovy s více nájemci. V tomto článku si projdeme, jak vypočítat pronajímatelné čtvereční metry (RSF), využitelné čtvereční metry (USF) a faktor zatížení, a pak vše propojíme na názorném příkladu.
Využitelné čtvereční metry
V kostce řečeno, využitelné čtvereční metry jsou skutečný prostor, který zabíráte od zdi ke zdi. Užitná plocha čtverečních metrů nezahrnuje společné prostory budovy, jako jsou haly, toalety, schodiště, sklady a společné chodby. U nájemců, kteří si pronajímají celé patro nebo několik pater, by užitná plocha zahrnovala chodby a toalety sloužící výhradně jejich patru (patrům).
Nájemní plocha
Nájemní plocha je vaše užitná plocha PLUS část společných prostor budovy. Jak bylo uvedeno výše, sdíleným prostorem může být cokoli, co je mimo váš obývaný prostor a je pro vás přínosem (vestibuly, toalety, chodby atd.). Jako nájemce komerčního prostoru platíte za část sdíleného prostoru, a proto se vaše měsíční nájemné vždy počítá z RSF.
Navýšení pronajímatelné plochy nad vaši užitnou plochu se různě označuje jako „faktor zatížení“, „faktor společných prostor“ nebo „faktor přírůstku“. Obecně se pohybuje v rozmezí 10-15 % a v některých budovách může být vyšší. Při posuzování možností komerčních nemovitostí byste měli tento faktor znát, abyste přesně věděli, co získáváte a za co platíte.
Jak vypočítat faktor zatížení
Výpočet faktoru zatížení je poměrně jednoduchý. Nejprve zjistěte, jakou má budova celkovou podlahovou plochu. Poté odečtěte sdílenou plochu a určete užitnou plochu. Tato čísla by vám měl být schopen sdělit majitel nebo zástupce majitele. Poté vydělte celkovou podlahovou plochu užitnou plochou a získáte faktor zatížení.
Příklad: Budova o rozloze 100 000 čtverečních stop má 15 000 čtverečních stop společných prostor. Užitná plocha je 85 000 čtverečních stop. Součinitel zatížení by byl 1,176 (100 000 / 85 000). To by bylo také stejné, jako kdybychom řekli, že budova má faktor zatížení 17,6 %.
Příklad pronajímatelných čtverečních stop vs. využitelné čtvereční stopy
Podívejme se na rychlý scénář při porovnávání faktorů zatížení a pronajímatelných čtverečních stop, abychom zjistili, proč je to užitečné.
Situace
Nájemce si prohlíží dva různé kancelářské prostory, oba mají 5 000 čtverečních stop užitné plochy a naprosto stejné sazby nájemného, ale liší se faktory zatížení.
Varianta A
První apartmán má 5 000 užitných čtverečních stop a má 20% faktor zatížení budovy pro dalších 1 000 sf (5000 x 20 %) pronajímatelné plochy. Pronajímatelná plocha je tedy 6 000 čtverečních stop.
Varianta B
Druhá kancelář má 5 000 čtverečních stop využitelných a 15% faktor zatížení budovy. Pronajímatelná plocha čtverečních stop je 5 750 sf (5 000 x .15 = 750). Varianta B má méně pronajímatelných čtverečních stop, a proto by při stejném množství využitelných prostor stála měsíčně méně!“
Při stejné sazbě nájemného by nájemce platil měsíčně více za pronájem u varianty A při 6 000 pronajímatelných čtverečních stopách. Je však třeba zvážit jeden faktor: Získáte s vyššími faktory vytížení lepší sdílené vybavení, které ospravedlní náklady? V některých případech může být honosnější vstupní hala a sdílená kuchyňka dostatečným lákadlem, které ospravedlní vyšší náklady při stejném množství využitelných čtverečních stop.
Jak bylo ukázáno výše, pronajímatelné čtvereční stopy nejsou vždy tak jednoduché. Aby toho nebylo málo, někdy pronajímatelé dokonce falšují údaje o koeficientu zatížení a USF do té míry, že se stanou součástí samotného procesu vyjednávání. Stejně jako u všech smluv o pronájmu komerčních nemovitostí si vždy přečtěte drobné písmo, abyste přesně pochopili, za co platíte a co přesně za to dostanete.