Et af de første skridt i evalueringen af en erhvervsejendom er at bestemme de samlede udlejningsberettigede kvadratmeter. Selv om dette kan virke som en ligetil beregning, ender det desværre ikke altid med at være så enkelt. Dette gælder især for bygninger med flere lejere. I denne artikel vil vi gennemgå, hvordan man beregner rentable kvadratfod (RSF), brugbare kvadratfod (USF) og belastningsfaktoren, hvorefter vi binder det hele sammen med et tydeligt eksempel.
Usable Square Feet
I en nøddeskal er brugbare kvadratfod det faktiske rum, du optager fra væg til væg. Brugbare kvadratmeter omfatter ikke fælles områder i en bygning som f.eks. lobbyer, toiletter, trapperum, lagerrum og fælles gange. For lejere, der lejer en hel etage eller flere etager, vil det brugbare kvadratmeterareal omfatte de gange og toiletter, der udelukkende tjener deres etage(r).
Lejbare kvadratmeter
Lejbare kvadratmeterareal er dit brugbare kvadratmeterareal PLUS en del af bygningens fællesareal. Som nævnt ovenfor kan fællesareal være alt, der ligger uden for dit benyttede areal, og som er til gavn for dig (lobbyer, toiletter, gange osv.). Som lejer i et erhvervslokale betaler du for en del af det fælles areal, og derfor beregnes din månedlige leje altid på RSF.
Stigningen i det udlejningsberettigede kvadratmeterareal over dit brugbare kvadratmeterareal betegnes på forskellig vis som “belastningsfaktor”, “fællesarealfaktor” eller “tillægsfaktor”. Denne ligger generelt på 10-15 % og kan være højere i nogle bygninger. Når du evaluerer mulighederne for erhvervsejendomme, skal du være opmærksom på denne faktor, så du ved præcis, hvad du får, og hvad du betaler for.
Sådan beregner du belastningsfaktoren
Beregning af belastningsfaktoren er ret ligetil. Først skal du finde ud af, hvor stort det samlede gulvareal en bygning har. Træk derefter det delte kvadratmeter fra for at bestemme det anvendelige kvadratmeterareal. Ejeren eller ejerens agent bør være i stand til at give dig disse tal. Divider derefter det samlede gulvareal med USF for at få belastningsfaktoren.
Eksempel: En bygning på 100.000 kvadratfod har 15.000 kvadratfod fællesareal. Den anvendelige kvadratmeter er 85.000 kvadratfod. Belastningsfaktoren vil være 1,176 (100.000 / 85.000). Det ville også være det samme som at sige, at bygningen har en belastningsfaktor på 17,6 %.
Eksempel på levedygtige kvadratmeter vs. anvendelige kvadratmeter
Lad os se på et hurtigt scenarie, når vi sammenligner belastningsfaktorer og levedygtige kvadratmeter for at se, hvorfor det er nyttigt.
Situationen
En lejer ser på to forskellige kontorlokaler, begge med 5.000 kvadratfod anvendeligt areal og nøjagtig samme lejepriser, men med forskellige belastningsfaktorer.
Mulighed A
Den første suite har 5.000 anvendelige kvadratfod og har en bygningsbelastningsfaktor på 20 % for yderligere 1.000 sf (5.000 x 20 %) af det udlejningsberettigede areal. De udlejningsberettigede kvadratfod er således 6.000 kvadratfod.
Mulighed B
Det andet kontor har 5.000 anvendelige kvadratfod og en belastningsfaktor på 15 %. De udlejningsberettigede kvadratmeter er 5.750 sf (5.000 x .15 = 750). Mulighed B har færre udlejningsbare kvadratmeter og vil derfor koste mindre pr. måned for den samme mængde brugbart areal!
Med den samme lejepris vil lejeren betale mere pr. måned på sin lejekontrakt for mulighed A med 6.000 udlejningsbare kvadratmeter. En faktor, der skal overvejes, er imidlertid, om du med højere belægningsgrader får bedre fælles faciliteter, der retfærdiggør omkostningerne? I nogle tilfælde kan en finere lobby og et fælles køkkenområde være nok til at retfærdiggøre den højere pris for den samme mængde brugbare kvadratmeter.
Som det fremgår ovenfor, er det ikke altid så enkelt at beregne de udlejningsbare kvadratmeter. For at gøre tingene endnu værre vil udlejere nogle gange endda fifle med belastningsfaktoren og USF-tallene i et sådant omfang, at det bliver en del af selve forhandlingsprocessen. Som med alle lejekontrakter om erhvervsejendomme skal du altid læse det med småt, så du forstår præcis, hvad du betaler for, og præcis hvad du får til gengæld.