Um dos primeiros passos na avaliação de uma propriedade comercial é determinar o total de pés quadrados alugáveis. Embora isto possa parecer um cálculo simples, infelizmente nem sempre acaba sendo tão simples. Isto é particularmente verdade para edifícios multi-tenant. Neste artigo vamos rever como calcular os pés quadrados alugáveis (RSF), os pés quadrados utilizáveis (USF), e o factor de carga, depois vamos ligar tudo com um exemplo claro.
Pés quadrados utilizáveis
Em resumo, a metragem quadrada utilizável é o espaço real que você ocupa de parede em parede. A metragem quadrada utilizável não inclui áreas comuns de um edifício, tais como lobbies, banheiros, escadas, depósitos e corredores compartilhados. Para inquilinos que arrendam um andar inteiro ou vários andares, a metragem quadrada utilizável incluiria os corredores e banheiros que servem exclusivamente seu(s) andar(es).
Pés quadrados rentáveis
A metragem quadrada rentável é a sua metragem quadrada utilizável PLUS uma parte do espaço compartilhado do edifício. Como mencionado acima, o espaço compartilhado pode ser qualquer coisa que esteja fora do seu espaço ocupado e seja de benefício para você (lobbies, banheiros, corredores, etc). Como inquilino em um espaço comercial, você paga por uma parte do espaço compartilhado e assim o seu aluguel mensal é sempre calculado em RSF.
O aumento da metragem quadrada alugável acima da sua metragem quadrada utilizável é referido diversamente como o “fator de carga”, “fator de área comum”, ou “fator adicional”. Este está geralmente na faixa de 10-15% e pode ser maior em alguns edifícios. Ao avaliar as opções de espaço imobiliário comercial, você vai querer estar ciente deste fator para saber exatamente o que está recebendo e o que está pagando.
Como calcular o fator de carga
Calcular o fator de carga é bastante simples. Primeiro, descubra quanta área total de piso um edifício tem. Depois, subtraia a metragem quadrada compartilhada para determinar a metragem quadrada utilizável. O proprietário ou o agente do proprietário deve ser capaz de lhe dar estes números. Em seguida, divida a área total do piso pela USF para obter o fator de carga.
Exemplo: Um edifício de 100.000 pés quadrados tem 15.000 pés quadrados de espaço partilhado. A metragem quadrada utilizável é de 85.000 pés quadrados. O fator de carga seria de 1.176 (100.000 / 85.000). Isso também seria o mesmo que dizer que o edifício tem um fator de carga de 17,6%.
Pés quadrados rentáveis vs Pés quadrados utilizáveis Exemplo
Vejamos um cenário rápido ao comparar fatores de carga e metragem quadrada rentável para ver porque é útil.
A situação
Um inquilino está a olhar para dois espaços de escritório diferentes, ambos com 5.000 pés quadrados de espaço utilizável e as mesmas tarifas de aluguer, mas com diferentes factores de carga.
Opção A
A primeira suite tem 5.000 pés quadrados utilizáveis e tem um factor de carga do edifício de 20% para um espaço adicional de 1.000 sf (5000 x 20%) de espaço alugável. Assim, o metro quadrado alugável é de 6.000 pés quadrados.
>Pção B
O segundo escritório tem 5.000 pés quadrados utilizáveis e um factor de carga de 15%. O metro quadrado alugável é de 5.750 sf (5.000 x .15 = 750). A Opção B tem menos metros quadrados alugáveis e, portanto, custaria menos por mês pela mesma quantidade de espaço utilizável!
Com a mesma taxa de aluguer, o inquilino pagaria mais por mês no seu aluguer pela Opção A a 6.000 pés quadrados alugáveis. No entanto, um factor a considerar é que com factores de carga mais elevados, está a obter melhores comodidades partilhadas que justifiquem o custo? Em alguns casos, um lobby mais sofisticado e uma área de cozinha compartilhada poderia ser suficiente para justificar o custo mais alto pela mesma quantidade de imagens quadradas utilizáveis.
Como mostrado acima, pés quadrados alugáveis nem sempre é tão simples. Para piorar a situação, às vezes os proprietários chegam até a enganar o fator de carga e os números USF ao ponto de torná-lo parte do próprio processo de negociação. Como em todos os arrendamentos imobiliários comerciais, leia sempre as letras miúdas para entender exatamente pelo que está pagando e exatamente o que está recebendo em troca.