L’une des premières étapes de l’évaluation d’une propriété commerciale consiste à déterminer le total des pieds carrés louables. Bien que cela puisse sembler un calcul simple, cela ne finit malheureusement pas toujours par être aussi simple. Cela est particulièrement vrai pour les immeubles à locataires multiples. Dans cet article, nous allons voir comment calculer les pieds carrés louables (RSF), les pieds carrés utilisables (USF) et le facteur de charge, puis nous lierons le tout avec un exemple clair.
Pieds carrés utilisables
En bref, le pied carré utilisable est l’espace réel que vous occupez d’un mur à l’autre. La superficie utile ne comprend pas les parties communes d’un immeuble, comme les halls d’entrée, les toilettes, les cages d’escalier, les salles de stockage et les couloirs partagés. Pour les locataires qui louent un étage entier ou plusieurs étages, la superficie utilisable comprendrait les couloirs et les toilettes desservant exclusivement leur(s) étage(s).
Pieds carrés louables
La superficie louable est votre superficie utilisable PLUS une partie de l’espace partagé de l’immeuble. Comme mentionné ci-dessus, l’espace partagé peut être tout ce qui est à l’extérieur de votre espace occupé et qui vous est utile (halls, toilettes, couloirs, etc.). En tant que locataire d’un espace commercial, vous payez pour une partie de l’espace partagé et donc votre loyer mensuel est toujours calculé sur le RSF.
L’augmentation de la superficie louable par rapport à votre superficie utilisable est appelée diversement « facteur de charge », « facteur d’aire commune » ou « facteur d’ajout ». Ce facteur est généralement de l’ordre de 10 à 15 % et peut être plus élevé dans certains bâtiments. Lorsque vous évaluez les options d’espace immobilier commercial, vous voudrez être conscient de ce facteur afin de savoir exactement ce que vous obtenez et ce pour quoi vous payez.
Comment calculer le facteur de charge
Calculer le facteur de charge est assez simple. Tout d’abord, déterminez la surface totale de plancher d’un bâtiment. Ensuite, soustrayez la superficie partagée pour déterminer la superficie utilisable. Le propriétaire ou l’agent du propriétaire devrait être en mesure de vous donner ces chiffres. Divisez ensuite la surface de plancher totale par le USF pour obtenir le facteur de charge.
Exemple : Un bâtiment de 100 000 pieds carrés a 15 000 pieds carrés d’espace partagé. La superficie utilisable est de 85 000 pieds carrés. Le facteur de charge serait de 1,176 (100 000 / 85 000). Cela reviendrait également à dire que le bâtiment a un facteur de charge de 17,6 %.
Pieds carrés louables contre pieds carrés utilisables Exemple
Regardons un scénario rapide lors de la comparaison des facteurs de charge et des pieds carrés louables pour voir pourquoi c’est utile.
La situation
Un locataire examine deux espaces de bureaux différents, tous deux avec 5 000 pieds carrés d’espace utilisable et exactement les mêmes taux de location, mais des facteurs de charge différents.
Option A
La première suite a 5 000 pieds carrés utilisables et a un facteur de charge du bâtiment de 20 % pour 1 000 pc supplémentaires (5 000 x 20 %) d’espace louable. Ainsi, les pieds carrés louables sont de 6 000 pieds carrés.
Option B
Le deuxième bureau a 5 000 pieds carrés utilisables et un facteur de charge de 15 %. La superficie louable en pieds carrés est de 5 750 pc (5 000 x 0,15 = 750). L’option B a moins de pieds carrés louables et coûterait donc moins cher par mois pour la même quantité d’espace utilisable !
Avec le même taux de location, le locataire paierait plus par mois sur son bail pour l’option A à 6 000 pieds carrés louables. Cependant, un facteur à considérer est avec des facteurs de charge plus élevés, obtenez-vous de meilleures commodités partagées qui justifient le coût ? Dans certains cas, un hall d’entrée plus chic et un coin cuisine partagé pourraient être un attrait suffisant pour justifier le coût plus élevé pour la même quantité de pieds carrés utilisables.
Comme on le voit ci-dessus, les pieds carrés louables ne sont pas toujours aussi simples. Pour aggraver les choses, il arrive même que les propriétaires trafiquent les chiffres du facteur de charge et des USF au point de les intégrer dans le processus de négociation lui-même. Comme pour tous les baux immobiliers commerciaux, lisez toujours les petits caractères afin de comprendre exactement ce que vous payez et ce que vous obtenez en retour.