Ett av de första stegen i utvärderingen av en kommersiell fastighet är att fastställa de totala uthyrningsbara kvadratmeterna. Även om detta kan tyckas vara en enkel beräkning är det tyvärr inte alltid så enkelt. Detta gäller särskilt för byggnader med flera hyresgäster. I den här artikeln går vi igenom hur man beräknar uthyrningsbara kvadratfot (RSF), användbara kvadratfot (USF) och belastningsfaktorn, och sedan knyter vi ihop det hela med ett tydligt exempel.
Användbara kvadratfot
I ett nötskal är användbara kvadratfot det faktiska utrymmet som du upptar från vägg till vägg. Användbara kvadratmeter omfattar inte gemensamma utrymmen i en byggnad som lobbys, toaletter, trapphus, förrådsutrymmen och gemensamma korridorer. För hyresgäster som hyr en hel våning eller flera våningar omfattar det användbara kvadratmeterantalet de korridorer och toaletter som uteslutande betjänar deras våning(ar).
Hyrbara kvadratmeter
Hyrbart kvadratmeterantal är ditt användbara kvadratmeterantal PLUS en del av byggnadens gemensamma utrymme. Som nämnts ovan kan delat utrymme vara allt som ligger utanför ditt upptagna utrymme och som är till nytta för dig (foajéer, toaletter, korridorer osv.). Som hyresgäst i ett kommersiellt utrymme betalar du för en del av det delade utrymmet och därför beräknas din månadshyra alltid på RSF.
Ökningen av det uthyrningsbara kvadratmeterantalet över ditt användbara kvadratmeterantal kallas på olika sätt för ”belastningsfaktor”, ”faktor för gemensamt utrymme” eller ”tilläggsfaktor”. Den ligger i allmänhet i intervallet 10-15 % och kan vara högre i vissa byggnader. När du utvärderar alternativ för kommersiella fastighetsutrymmen vill du vara medveten om denna faktor så att du vet exakt vad du får och vad du betalar för.
Hur man beräknar belastningsfaktor
Att beräkna belastningsfaktorn är ganska okomplicerat. Ta först reda på hur stor total golvyta en byggnad har. Dra sedan av den delade kvadratmeterytan för att bestämma den användbara kvadratmeterytan. Ägaren eller ägarens agent bör kunna ge dig dessa siffror. Dela sedan den totala golvytan med USF för att få fram lastfaktorn.
Exempel: En byggnad på 100 000 kvadratmeter har 15 000 kvadratmeter delat utrymme. Den användbara kvadratmeterytan är 85 000 kvadratmeter. Belastningsfaktorn skulle vara 1,176 (100 000/85 000). Det skulle också vara detsamma som att säga att byggnaden har en belastningsfaktor på 17,6 %.
Exempel på uthyrningsbara kvadratmeter jämfört med användbara kvadratmeter
Låt oss titta på ett snabbt scenario när vi jämför belastningsfaktorer och uthyrningsbara kvadratmeter för att se varför det är användbart.
Situationen
En hyresgäst tittar på två olika kontorsutrymmen, båda med 5 000 kvadratmeter användbar yta och exakt samma hyror, men med olika belastningsfaktorer.
Option A
Den första sviten har 5 000 användbara kvadratmeter och har en byggnadsbelastningsfaktor på 20 % för ytterligare 1 000 kvadratmeter (5 000 x 20 %) av uthyrbar yta. Den uthyrningsbara kvadratfot är således 6 000 kvadratfot.
Option B
Det andra kontoret har 5 000 användbara kvadratfot och en belastningsfaktor på 15 %. Det uthyrningsbara kvadratfotantalet är 5 750 fot (5 000 x .15 = 750). Alternativ B har färre uthyrningsbara kvadratmeter och skulle därför kosta mindre per månad för samma mängd användbart utrymme!
Med samma hyresnivå skulle hyresgästen betala mer per månad på sitt hyresavtal för alternativ A med 6 000 uthyrningsbara kvadratmeter. En faktor att ta hänsyn till är dock om man med högre belastningsgrader får bättre delade bekvämligheter som motiverar kostnaden? I vissa fall kan en finare lobby och ett gemensamt kök vara tillräckligt attraktivt för att motivera den högre kostnaden för samma antal användbara kvadratmeter.
Som framgår ovan är det inte alltid så enkelt att beräkna hyrbara kvadratmeter. För att göra saken värre kommer hyresvärdarna ibland till och med att manipulera siffrorna för belastningsfaktorn och USF till den grad att det blir en del av själva förhandlingsprocessen. Som med alla hyresavtal för kommersiella fastigheter ska du alltid läsa det finstilta så att du förstår exakt vad du betalar för och exakt vad du får i gengäld.