Jednym z pierwszych kroków w ocenie nieruchomości komercyjnej jest określenie całkowitej powierzchni wynajmowalnej stóp kwadratowych. Choć może się to wydawać prostą kalkulacją, to niestety nie zawsze kończy się tak prosto. Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku budynków wielomieszkaniowych. W tym artykule przejdziemy przez to, jak obliczyć wynajmowalne stopy kwadratowe (RSF), użytkowe stopy kwadratowe (USF) i współczynnik obciążenia, a następnie powiążemy to wszystko razem z jasnym przykładem.
Użytkowe stopy kwadratowe
W skrócie, użytkowa powierzchnia kwadratowa to rzeczywista przestrzeń, którą zajmujesz od ściany do ściany. Użyteczna powierzchnia kwadratowa nie obejmuje wspólnych obszarów budynku, takich jak hole, toalety, klatki schodowe, pomieszczenia magazynowe i wspólne korytarze. Dla najemców wynajmujących całe piętro lub kilka pięter, użytkowy metraż kwadratowy obejmowałby korytarze i toalety wyłącznie obsługujące ich piętro(a).
Wynajmowalny metraż kwadratowy
Wynajmowalny metraż kwadratowy to twój użytkowy metraż kwadratowy PLUS część wspólnej przestrzeni budynku. Jak wspomniano powyżej, przestrzeń wspólna może być wszystkim, co znajduje się poza twoją zajmowaną przestrzenią i jest dla ciebie korzystne (hole, toalety, korytarze, itp.). Jako najemca w przestrzeni komercyjnej, płacisz za część powierzchni wspólnej, a zatem Twój miesięczny czynsz jest zawsze obliczany na RSF.
Wzrost powierzchni wynajmowalnej powyżej powierzchni użytkowej jest określany różnie jako „współczynnik obciążenia”, „współczynnik powierzchni wspólnej” lub „współczynnik dodawania”. Jest to zazwyczaj w zakresie 10-15%, a w niektórych budynkach może być wyższy. Podczas oceny komercyjnych opcji przestrzeni nieruchomości, będziesz chciał być świadomy tego czynnika, więc wiesz dokładnie, co dostajesz i co płacisz za.
Jak obliczyć współczynnik obciążenia
Obliczanie współczynnika obciążenia jest dość proste. Po pierwsze, dowiedzieć się, ile całkowita powierzchnia podłogi budynku ma. Następnie należy odjąć wspólną powierzchnię kwadratową, aby określić użytkową powierzchnię kwadratową. Właściciel lub agent właściciela powinien być w stanie podać te liczby. Następnie podziel całkowitą powierzchnię podłogi przez USF, aby uzyskać współczynnik obciążenia.
Przykład: W budynku o powierzchni 100 000 stóp kwadratowych znajduje się 15 000 stóp kwadratowych powierzchni wspólnej. Powierzchnia użytkowa wynosi 85 000 stóp kwadratowych. Współczynnik obciążenia wynosiłby 1,176 (100 000 / 85 000). Byłoby to również to samo, co powiedzenie, że budynek ma współczynnik obciążenia 17,6%.
Rentable Square Feet vs Usable Square Feet Example
Spójrzmy na szybki scenariusz podczas porównywania współczynników obciążenia i rentable square footage, aby zobaczyć, dlaczego jest to przydatne.
Sytuacja
Najemca patrzy na dwie różne powierzchnie biurowe, obie z 5000 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej i dokładnie takimi samymi stawkami czynszu, ale różniące się współczynnikami obciążenia.
Opcja A
Pierwszy apartament ma 5000 użytkowych stóp kwadratowych i ma 20% współczynnik obciążenia budynku dla dodatkowego 1000 sf (5000 x 20%) powierzchni do wynajęcia. Zatem powierzchnia do wynajęcia wynosi 6 000 stóp kwadratowych.
Opcja B
Drugie biuro ma 5 000 użytkowych stóp kwadratowych i 15% współczynnik obciążenia. Powierzchnia wynajmowalna wynosi 5,750 sf (5,000 x .15 = 750). Opcja B ma mniej powierzchni najmu, a zatem będzie kosztować mniej miesięcznie dla tej samej ilości powierzchni użytkowej!
Z tą samą stawką czynszu, najemca będzie płacić więcej miesięcznie na jego dzierżawę dla opcji A na 6,000 wynajmowalnych stóp kwadratowych. Jednak jednym z czynników, które należy rozważyć jest wyższy współczynnik obciążenia, czy otrzymujesz lepsze wspólne udogodnienia, które uzasadniają koszty? W niektórych przypadkach, fancier lobby i wspólny obszar kuchenny może być wystarczająco dużo rysunek uzasadnić wyższy koszt dla tej samej ilości powierzchni użytkowej.
Jak pokazano powyżej, wynajmowalne stopy kwadratowe nie zawsze jest tak proste. Co gorsza, czasami właściciele nawet fałszują współczynnik obciążenia i liczby USF do tego stopnia, że staje się to częścią samego procesu negocjacji. Podobnie jak w przypadku wszystkich umów najmu nieruchomości komercyjnych, zawsze czytaj drobny druk, aby dokładnie zrozumieć, za co płacisz i co dostajesz w zamian.