Eén van de eerste stappen bij de evaluatie van een commercieel pand is het bepalen van de totale verhuurbare vierkante voet. Hoewel dit een eenvoudige berekening lijkt, is het helaas niet altijd zo eenvoudig. Dit geldt met name voor gebouwen met meerdere huurders. In dit artikel gaan we in op de berekening van de verhuurbare vierkante voet (RSF), de bruikbare vierkante voet (USF) en de belastingsfactor, waarna we het geheel aan elkaar knopen met een duidelijk voorbeeld.
Bruikbare vierkante voet
In een notendop, bruikbare vierkante voet is de werkelijke ruimte die u inneemt van muur tot muur. De bruikbare vierkante voet omvat niet de gemeenschappelijke ruimtes van een gebouw, zoals lobby’s, toiletten, trappenhuizen, opslagruimten, en gedeelde gangen. Voor huurders die een volledige verdieping of meerdere verdiepingen huren, omvat de bruikbare vierkante voet de gangen en toiletten die uitsluitend hun verdieping(en) bedienen.
Rentable Square Feet
Rentable square footage is uw bruikbare vierkante voet PLUS een deel van de gedeelde ruimte van het gebouw. Zoals hierboven vermeld, kan gedeelde ruimte alles zijn dat zich buiten de door u gebruikte ruimte bevindt en dat u ten goede komt (lobby’s, toiletten, gangen, enz.). Als huurder in een commerciële ruimte betaalt u voor een deel van de gedeelde ruimte en dus wordt uw maandelijkse huur altijd berekend op RSF.
De toename van de verhuurbare vierkante voet boven uw bruikbare vierkante voet wordt aangeduid als de “belastingsfactor”, “gemeenschappelijke ruimte factor”, of “add-on factor”. Dit is over het algemeen in het bereik van 10-15% en kan hoger zijn in sommige gebouwen. Bij de evaluatie van commercieel onroerend goed ruimte opties, zult u zich bewust willen zijn van deze factor, zodat u precies weet wat je krijgt en wat je betaalt for.
Hoe Load Factor
Berekenen van de belasting factor is vrij eenvoudig. Zoek eerst uit hoeveel vloeroppervlak een gebouw in totaal heeft. Trek vervolgens de gedeelde vierkante meters van elkaar af om de bruikbare vierkante meters te bepalen. De eigenaar of de makelaar van de eigenaar moet u deze cijfers kunnen geven. Deel vervolgens de totale vloeroppervlakte door de USF om de belastingsfactor te krijgen.
Voorbeeld: Een gebouw van 100.000 vierkante meter heeft 15.000 vierkante meter gedeelde ruimte. De bruikbare vierkante voet is 85.000 vierkante voet. De belastingsfactor zou 1,176 (100.000 / 85.000) zijn. Dat zou ook hetzelfde zijn als zeggen dat het gebouw een belastingsfactor heeft van 17,6%.
Rentable Square Feet vs Usable Square Feet Voorbeeld
Laten we eens kijken naar een snel scenario bij het vergelijken van belastingsfactoren en verhuurbare vierkante voet om te zien waarom het nuttig is.
De situatie
Een huurder bekijkt twee verschillende kantoorruimten, beide met 5.000 vierkante voet bruikbare ruimte en exact dezelfde huurtarieven, maar verschillende belastingsfactoren.
Optie A
De eerste suite heeft 5.000 bruikbare vierkante voet en heeft een belastingsfactor van 20% van het gebouw voor een extra 1.000 sf (5000 x 20%) verhuurbare ruimte. De verhuurbare vierkante voet is dus 6.000 vierkante voet.
Optie B
Het tweede kantoor heeft 5.000 bruikbare vierkante voet en een belastingsfactor van 15%. De verhuurbare vierkante voet is 5.750 sf (5.000 x .15 = 750). Optie B heeft minder verhuurbare vierkante voet en zou dus minder kosten per maand voor dezelfde hoeveelheid bruikbare ruimte!
Met hetzelfde huurtarief zou de huurder meer betalen per maand voor zijn huurcontract voor optie A met 6.000 verhuurbare vierkante voet. Een factor om te overwegen is echter of u met een hogere bezettingsgraad betere gedeelde voorzieningen krijgt die de kosten rechtvaardigen. In sommige gevallen kunnen een chiquere lobby en een gedeelde keuken voldoende aantrekkingskracht hebben om de hogere kosten te rechtvaardigen voor dezelfde hoeveelheid bruikbare vierkante meters.
Zoals hierboven aangetoond, is verhuurbare vierkante meters niet altijd zo eenvoudig. Om het nog erger te maken, zullen verhuurders soms zelfs de belastingsfactor en USF-getallen vervalsen tot het punt waarop het een deel van het onderhandelingsproces zelf wordt. Zoals met alle commerciële onroerend goed huurovereenkomsten, lees altijd de kleine lettertjes, zodat u precies begrijpt wat u betaalt en precies wat u ervoor terugkrijgt.