Egy kereskedelmi ingatlan értékelésének egyik első lépése a teljes bérelhető négyzetméterek meghatározása. Bár ez egyszerű számításnak tűnhet, sajnos nem mindig ilyen egyszerű a vége. Ez különösen igaz a több bérlőből álló épületekre. Ebben a cikkben áttekintjük, hogyan kell kiszámítani a bérelhető négyzetlábakat (RSF), a hasznos négyzetlábakat (USF) és a terhelési tényezőt, majd mindezt egy szemléletes példával kötjük össze.
Hasznosítható négyzetlábak
Dióhéjban a hasznos négyzetláb az a tényleges tér, amelyet faltól falig elfoglal. A hasznos négyzetméterek nem tartalmazzák az épület közös helyiségeit, például az előcsarnokokat, mellékhelyiségeket, lépcsőházakat, raktárhelyiségeket és közös folyosókat. Az egész emeletet vagy több emeletet bérlő bérlők esetében a hasznos négyzetméterek közé tartoznak a kizárólag az emelet(ek)et kiszolgáló folyosók és mellékhelyiségek.
Bérelhető négyzetméterek
A bérelhető négyzetméterek az Ön hasznos négyzetméterei PLUSZ az épület közös használatú helyiségeinek egy része. Mint fentebb említettük, a közös használatú helyiség lehet bármi, ami az Ön által elfoglalt helyiségen kívül van, és az Ön számára hasznos (előterek, mosdók, folyosók stb.). Kereskedelmi helyiségek bérlőjeként Ön a közös használatú helyiségek egy részéért fizet, és így a havi bérleti díjat mindig az RSF alapján számítják ki.
A bérelhető négyzetmétereknek az Ön hasznos négyzetméterei feletti növekedését különbözőképpen “terhelési tényezőnek”, “közös terület tényezőnek” vagy “ráépítési tényezőnek” nevezik. Ez általában a 10-15%-os tartományban van, de egyes épületekben magasabb is lehet. Amikor a kereskedelmi ingatlanok helyiségválasztékát értékeli, érdemes tisztában lennie ezzel a tényezővel, hogy pontosan tudja, mit kap és mit fizet.
Hogyan kell kiszámítani a terhelési tényezőt
A terhelési tényező kiszámítása meglehetősen egyszerű. Először is derítse ki, hogy mekkora az épület teljes alapterülete. Ezután vonja le a megosztott négyzetmétert, hogy meghatározza a hasznos négyzetmétert. A tulajdonosnak vagy a tulajdonos ügynökének meg kell tudnia adni ezeket a számokat. Ezután ossza el a teljes alapterületet az USF-fel, hogy megkapja a terhelési tényezőt.
Példa: Egy 100 000 négyzetlábas épületben 15 000 négyzetlábnyi közös használatú terület van. A hasznos négyzetláb 85 000 négyzetláb. A terhelési tényező 1,176 (100 000 / 85 000) lenne. Ez ugyanaz lenne, mintha azt mondanánk, hogy az épület terhelési tényezője 17,6%.
Bérelhető négyzetméter vs. hasznos négyzetméter példa
Nézzünk egy gyors forgatókönyvet a terhelési tényezők és a bérelhető négyzetméterek összehasonlításakor, hogy lássuk, miért hasznos ez.
A helyzet
Egy bérlő két különböző irodahelyiséget keres, mindkettő 5000 négyzetláb hasznos területtel és pontosan ugyanazokkal a bérleti díjakkal, de eltérő terhelési tényezőkkel rendelkezik.
Az A. lehetőség
Az első lakosztály 5000 hasznos négyzetlábbal rendelkezik, és 20%-os épületterhelési tényezővel rendelkezik további 1000 sf (5000 x 20%) bérelhető területhez. Így a bérelhető négyzetláb 6000 négyzetláb.
B lehetőség
A második iroda 5000 hasznos négyzetlábbal és 15%-os terhelési tényezővel rendelkezik. A bérelhető négyzetláb 5 750 négyzetméter (5 000 x .15 = 750). A B opció kevesebb bérelhető négyzetlábbal rendelkezik, és így kevesebbet fizetne havonta ugyanannyi hasznos területért!
A bérlő ugyanolyan bérleti díj mellett havonta többet fizetne az A opció bérleti díjából 6000 bérelhető négyzetlábnál. Azonban az egyik figyelembe veendő tényező az, hogy magasabb terhelési tényező esetén jobb megosztott kényelmi szolgáltatásokat kap, amelyek igazolják a költségeket? Bizonyos esetekben egy szebb előcsarnok és egy közös konyhai rész elég vonzerőt jelenthet ahhoz, hogy igazolja a magasabb költséget ugyanannyi hasznos négyzetméterért.
Amint a fentiekből kiderül, a bérelhető négyzetméter nem mindig ilyen egyszerű. A helyzetet tovább rontja, hogy néha a bérbeadók még a terhelési tényezőt és az USF-számokat is olyannyira meghamisítják, hogy ez magának a tárgyalási folyamatnak a részévé válik. Mint minden kereskedelmi ingatlanbérleti szerződés esetében, mindig olvassa el az apró betűs részt, hogy pontosan megértse, miért fizet, és pontosan mit kap cserébe.