Einer der ersten Schritte bei der Bewertung einer Gewerbeimmobilie ist die Bestimmung der gesamten vermietbaren Quadratmeter. Auch wenn dies eine einfache Berechnung zu sein scheint, ist sie leider nicht immer so einfach. Dies gilt insbesondere für Gebäude mit mehreren Mietparteien. In diesem Artikel gehen wir auf die Berechnung der vermietbaren Quadratmeter (RSF), der nutzbaren Quadratmeter (USF) und des Auslastungsfaktors ein und fassen das Ganze anhand eines anschaulichen Beispiels zusammen.
Nutzbare Quadratmeter
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die nutzbare Quadratmeterzahl der tatsächliche Raum ist, den Sie von Wand zu Wand belegen. Die Nutzfläche umfasst nicht die Gemeinschaftsbereiche eines Gebäudes wie Lobbys, Toiletten, Treppenhäuser, Lagerräume und gemeinsame Flure. Bei Mietern, die ein ganzes Stockwerk oder mehrere Stockwerke mieten, umfasst die Nutzfläche die Flure und Toiletten, die ausschließlich für ihre Etage(n) bestimmt sind.
Mietbare Quadratmeter
Die mietbare Quadratfläche ist Ihre Nutzfläche PLUS ein Teil der gemeinsam genutzten Fläche des Gebäudes. Wie bereits erwähnt, können Gemeinschaftsflächen alles sein, was außerhalb der von Ihnen genutzten Fläche liegt und für Sie von Nutzen ist (Lobbys, Toiletten, Flure usw.). Als Mieter einer Gewerbefläche zahlen Sie für einen Teil der gemeinsam genutzten Fläche, so dass Ihre monatliche Miete immer auf der Grundlage der Quadratmeterzahl berechnet wird.
Der Anstieg der vermietbaren Quadratmeterzahl über Ihre Nutzfläche hinaus wird auch als „Auslastungsfaktor“, „Faktor für Gemeinschaftsflächen“ oder „Zusatzfaktor“ bezeichnet. Dieser liegt im Allgemeinen zwischen 10 und 15 % und kann in manchen Gebäuden höher sein. Bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien sollten Sie sich dieses Faktors bewusst sein, damit Sie genau wissen, was Sie bekommen und wofür Sie bezahlen.
Berechnung des Auslastungsfaktors
Die Berechnung des Auslastungsfaktors ist ziemlich einfach. Finden Sie zunächst heraus, wie groß die Gesamtfläche eines Gebäudes ist. Ziehen Sie dann die gemeinsam genutzte Fläche ab, um die nutzbare Fläche zu ermitteln. Der Eigentümer oder der Vertreter des Eigentümers sollte in der Lage sein, Ihnen diese Zahlen zu nennen. Teilen Sie dann die Gesamtfläche durch den USF, um den Lastfaktor zu erhalten.
Beispiel: Ein 100.000 Quadratmeter großes Gebäude hat 15.000 Quadratmeter Gemeinschaftsfläche. Die nutzbare Grundfläche beträgt 85.000 Quadratmeter. Der Lastfaktor würde 1,176 (100.000 / 85.000) betragen. Das wäre auch dasselbe, als würde man sagen, dass das Gebäude einen Auslastungsfaktor von 17,6 % hat.
Mietbare Quadratmeter im Vergleich zu nutzbaren Quadratmetern
Schauen wir uns ein kurzes Szenario an, in dem Auslastungsfaktoren und mietbare Quadratmeter verglichen werden, um zu sehen, warum dies nützlich ist.
Die Situation
Ein Mieter betrachtet zwei verschiedene Büroräume, beide mit einer Nutzfläche von 5.000 Quadratmetern und exakt denselben Mietpreisen, aber unterschiedlichen Auslastungsfaktoren.
Option A
Die erste Suite verfügt über 5.000 Quadratmeter Nutzfläche und hat einen Gebäudelastfaktor von 20 % für zusätzliche 1.000 Quadratmeter (5000 x 20 %) Mietfläche. Somit beträgt die vermietbare Fläche 6.000 Quadratfuß.
Option B
Das zweite Büro hat 5.000 nutzbare Quadratfuß und einen Lastfaktor von 15%. Die vermietbare Fläche beträgt 5.750 sf (5.000 x .15 = 750). Option B hat weniger vermietbare Quadratmeter und würde daher bei gleicher Nutzfläche weniger pro Monat kosten!
Bei gleichem Mietpreis würde der Mieter bei Option A mit 6.000 vermietbaren Quadratmetern mehr pro Monat für seinen Mietvertrag zahlen. Ein Faktor, den man jedoch berücksichtigen sollte, ist die Frage, ob man bei einer höheren Auslastung bessere gemeinsame Einrichtungen erhält, die die Kosten rechtfertigen. In manchen Fällen können eine schickere Lobby und ein gemeinsamer Küchenbereich ausreichen, um die höheren Kosten für die gleiche Nutzfläche zu rechtfertigen.
Wie oben gezeigt, ist die mietbare Quadratmeterzahl nicht immer so einfach. Erschwerend kommt hinzu, dass Vermieter manchmal sogar die Auslastungsfaktoren und USF-Zahlen so weit verfälschen, dass sie Teil des Verhandlungsprozesses werden. Wie bei allen Mietverträgen für Gewerbeimmobilien sollten Sie immer das Kleingedruckte lesen, damit Sie genau wissen, wofür Sie zahlen und was Sie dafür bekommen.