商業用不動産を評価する最初のステップの1つは、賃貸可能な平方フィートの合計を決定することです。 これは簡単な計算に思えるかもしれませんが、残念ながら、いつもそう単純にはいきません。 これは特にマルチテナントビルの場合に当てはまります。 この記事では、賃貸可能平方フィート（RSF）、使用可能平方フィート（USF）、および負荷係数の計算方法を説明し、わかりやすい例ですべてを結びます。
Usable Square Feet
簡単に言うと、使用可能平方フィートとは、壁から壁まで占める実際のスペースのことを指します。 使用可能面積には、ロビー、トイレ、階段室、倉庫、共有廊下など、建物の共用部分は含まれません。 3814>
賃貸可能面積
賃貸可能面積は、あなたの使用可能面積に、建物の共有スペースの一部を加えたものです。 前述のように、共有スペースは、あなたの占有スペースの外にあるもので、あなたにとって有益なもの（ロビー、トイレ、廊下など）であれば何でもかまいません。 商業施設のテナントとして、共有スペースの一部を支払うため、毎月の家賃は常にRSFで計算されます。
使用可能面積よりも賃貸可能面積が増えることを、「負荷係数」「共有スペース係数」「アドオン係数」など、さまざまに呼んでいます。 これは一般的に10～15％の範囲であり、ビルによってはそれ以上となることもあります。 商業用不動産スペースのオプションを評価するとき、あなたが取得しているものとあなたが払っているものを正確に知っているように、この要因を認識したいと思うでしょう。
負荷率を計算する方法
負荷率を計算することは非常に簡単です。 まず、建物の総床面積がどのくらいかを調べます。 次に、共有面積を引いて、使用可能な面積を求めます。 オーナーまたはオーナーズエージェントがこれらの数字を教えてくれるはずです。 次に、総床面積をUSFで割って負荷率を求めます。
例。 100,000平方フィートの建物に、15,000平方フィートの共有スペースがあります。 使用可能な面積は 85,000 平方フィートです。 負荷率は 1.176 (100,000 / 85,000) となります。
Rentable Square Feet vs Usable Square Feet Example
負荷率と賃貸可能面積を比較する際の簡単なシナリオを見て、なぜそれが有用であるかを見てみましょう。
状況
あるテナントが 2 つの異なるオフィス スペースを見ています。どちらも使用可能なスペースは 5,000 平方フィートで、レンタル料はまったく同じですが、負荷率が異なります。
オプション A
最初のスイートには 5,000 平方フィート使用でき、建物の負荷率が 20 % で、追加の賃貸可能スペースは 1,000 平方フィート (5000 x 20%) となります。 したがって、賃貸可能な平方フィートは6000平方フィートです。
オプションB
2番目のオフィスは5000平方フィート使用可能で、負荷係数は15％です。 賃貸可能な面積は5,750平方フィートです（5,000 x 0.15 = 750）。 オプションBは賃貸可能面積が少ないため、同じ使用可能面積であれば月々のコストが安くなります！
同じ賃貸料であれば、テナントは賃貸可能面積6,000平方フィートのオプションAの方が月々の賃貸料を多く支払うことになります。 しかし、考慮すべき要因の 1 つは、負荷率が高い場合、そのコストを正当化するような優れた共有設備が得られるかどうかということです。 場合によっては、より豪華なロビーや共有キッチンエリアは、同じ量の使用可能な平方フィートに対してより高いコストを正当化するのに十分な魅力となり得ます。 さらに悪いことに、家主の中には、負荷率やUSFの数字をごまかし、それ自体が交渉の一部になってしまうことさえあります。 すべての商業用不動産のリースと同様に、常に細かい字を読んで、あなたが支払っているものと、その見返りとして得られるものを正確に理解するようにしてください。