Yksi ensimmäisistä vaiheista liikekiinteistön arvioinnissa on vuokrattavien neliömetrien kokonaismäärän määrittäminen. Vaikka tämä saattaa vaikuttaa suoraviivaiselta laskelmalta, se ei valitettavasti aina ole niin yksinkertaista. Tämä pätee erityisesti usean vuokralaisen rakennuksiin. Tässä artikkelissa käymme läpi, miten lasketaan vuokrattavat neliöjalat (RSF), käytettävät neliöjalat (USF) ja kuormituskerroin, ja sitten sidomme kaiken yhteen selkeän esimerkin avulla.
Käyttökelpoiset neliöjalat
Lyhyesti sanottuna, käyttökelpoinen neliöjalka on varsinainen tila, jota käytät seinästä seinään. Käyttökelpoisiin neliömetreihin eivät kuulu rakennuksen yhteiset tilat, kuten aulat, vessat, porrashuoneet, varastot ja yhteiset käytävät. Jos vuokralainen vuokraa kokonaisen kerroksen tai useita kerroksia, käyttökelpoinen neliömetri sisältää käytävät ja vessat, jotka palvelevat yksinomaan hänen kerroksensa (kerrostensa) käyttöä.
VUOKRATTAVAT NELJÄNNEKSET
Vuokrattava neliömetri on sinun käyttökelpoinen neliömetrisi SEKÄ osa rakennuksen yhteisistä tiloista. Kuten edellä mainittiin, jaettu tila voi olla mitä tahansa, joka on käytössäsi olevan tilan ulkopuolella ja josta on hyötyä sinulle (aulat, vessat, käytävät jne.). Liiketilan vuokralaisena maksat osasta yhteistä tilaa, joten kuukausivuokrasi lasketaan aina RSF:n mukaan.
Vuokrattavan neliömetrin lisäystä käyttöösi käytettävissä olevaan neliömetriin kutsutaan eri nimillä ”kuormituskertoimeksi”, ”yhteisten tilojen kertoimeksi” tai ”lisäkertoimeksi”. Tämä on yleensä 10-15 %:n luokkaa, ja joissakin rakennuksissa se voi olla suurempi. Kun arvioit liikekiinteistöjen tilavaihtoehtoja, haluat olla tietoinen tästä tekijästä, jotta tiedät tarkalleen, mitä olet saamassa ja mistä maksat.
Kuormituskertoimen laskeminen
Kuormituskertoimen laskeminen on melko suoraviivaista. Selvitä ensin, kuinka paljon rakennuksen kokonaispinta-alaa on. Vähennä sitten jaettu neliöjalka määrittääksesi käytettävän neliöjalan. Omistajan tai omistajan edustajan pitäisi pystyä antamaan sinulle nämä luvut. Jaa sitten kokonaispinta-ala USF:llä saadaksesi kuormituskertoimen.
Esimerkki: 100 000 neliöjalan rakennuksessa on 15 000 neliöjalkaa jaettua tilaa. Käyttökelpoinen neliöjalka on 85 000 neliöjalkaa. Kuormituskerroin olisi 1,176 (100 000 / 85 000). Tämä olisi myös sama kuin sanoisi, että rakennuksen kuormituskerroin on 17,6 %.
Vuokrattavat neliöjalat vs. hyödynnettävät neliöjalat Esimerkki
Katsotaanpa nopeaa skenaariota, kun verrataan kuormituskertoimia ja vuokrattavia neliöjalkoja, jotta nähdään, miksi se on hyödyllistä.
Tilanne
Vuokralainen tarkastelee kahta erilaista toimistotilaa, joissa molemmissa on 5000 neliöjalkaa käyttökelpoista tilaa ja täsmälleen samat vuokrahinnat, mutta erilaiset kuormituskertoimet.
Vaihtoehto A
Ensimmäisessä sviitissä on 5000 käyttökelpoista neliöjalkaa ja rakennuksen 20 %:n kuormituskerroin, joka tarkoittaa 1000 neliöjalkaa (5000 x 20 %) lisää vuokrattavaa tilaa. Näin ollen vuokrattava neliöjalka on 6000 neliöjalkaa.
Vaihtoehto B
Toisen toimiston käyttökelpoinen neliöjalka on 5000 neliöjalkaa ja rakennuksen kuormituskerroin on 15 %. Vuokrattava neliöjalka on 5 750 neliöjalkaa (5 000 x .15 = 750). Vaihtoehdossa B on vähemmän vuokrattavaa neliöjalkaa, joten se maksaisi vähemmän kuukaudessa samasta käyttökelpoisesta tilamäärästä!
Samalla samalla vuokrahinnalla vuokralainen maksaisi enemmän kuukaudessa vuokrasopimuksestaan vaihtoehdosta A, jossa vuokrattavaa neliöjalkaa on 6 000. Yksi huomioon otettava tekijä on kuitenkin se, että korkeammilla kuormitusasteilla saat parempia yhteisiä mukavuuksia, jotka oikeuttavat kustannukset? Joissakin tapauksissa hienompi aula ja yhteinen keittiötila voivat olla riittävä vetovoimatekijä, joka oikeuttaa korkeammat kustannukset samasta hyödynnettävissä olevasta neliömäärästä.
Kuten edellä on esitetty, vuokrattavat neliöjalat eivät aina ole niin yksinkertaisia. Kaiken kukkuraksi joskus vuokranantajat jopa vääristelevät kuormituskertoimen ja USF-lukuja siinä määrin, että siitä tulee osa itse neuvotteluprosessia. Kuten kaikissa liikekiinteistöjen vuokrasopimuksissa, lue aina pienenpieni teksti, jotta ymmärrät tarkalleen, mistä maksat ja mitä saat vastineeksi.