Uno de los primeros pasos en la evaluación de una propiedad comercial es determinar el total de pies cuadrados alquilables. Si bien esto puede parecer un cálculo sencillo, lamentablemente no siempre termina siendo tan simple. Esto es especialmente cierto en el caso de los edificios de varios inquilinos. En este artículo vamos a repasar cómo calcular los pies cuadrados alquilables (RSF), los pies cuadrados utilizables (USF), y el factor de carga, entonces vamos a atar todo junto con un ejemplo claro.
Pies cuadrados utilizables
En pocas palabras, los pies cuadrados utilizables es el espacio real que ocupa de pared a pared. Los metros cuadrados útiles no incluyen las zonas comunes de un edificio, como vestíbulos, baños, escaleras, almacenes y pasillos compartidos. En el caso de los inquilinos que alquilan una o varias plantas, los metros cuadrados útiles incluyen los pasillos y los baños que dan servicio exclusivamente a su(s) planta(s).
Pies cuadrados alquilables
Los pies cuadrados alquilables son sus pies cuadrados útiles MÁS una parte del espacio compartido del edificio. Como se mencionó anteriormente, el espacio compartido puede ser cualquier cosa que está fuera de su espacio ocupado y es de beneficio para usted (vestíbulos, baños, pasillos, etc). Como inquilino de un espacio comercial, usted paga una parte del espacio compartido y, por lo tanto, su alquiler mensual siempre se calcula en función de los pies cuadrados alquilables.
El aumento de los pies cuadrados alquilables por encima de los pies cuadrados utilizables se denomina «factor de carga», «factor de zona común» o «factor de adición». Por lo general, este factor oscila entre el 10 y el 15% y puede ser mayor en algunos edificios. Al evaluar las opciones de espacio de bienes raíces comerciales, usted querrá ser consciente de este factor para saber exactamente lo que está recibiendo y lo que está pagando.
Cómo calcular el factor de carga
Calcular el factor de carga es bastante sencillo. En primer lugar, averigüe cuánta superficie total tiene un edificio. A continuación, reste los metros cuadrados compartidos para determinar los metros cuadrados útiles. El propietario o el agente del propietario deberían poder darte estas cifras. A continuación, divida la superficie total por el USF para obtener el factor de carga.
Ejemplo: Un edificio de 100.000 pies cuadrados tiene 15.000 pies cuadrados de espacio compartido. Los pies cuadrados utilizables son 85.000 pies cuadrados. El factor de carga sería 1,176 (100.000 / 85.000). Eso también sería lo mismo que decir que el edificio tiene un factor de carga del 17,6%.
Ejemplo de pies cuadrados alquilables frente a pies cuadrados útiles
Veamos un escenario rápido al comparar los factores de carga y los pies cuadrados alquilables para ver por qué es útil.
La situación
Un inquilino está mirando dos espacios de oficina diferentes, ambos con 5.000 pies cuadrados de espacio utilizable y las mismas tarifas de alquiler, pero con diferentes factores de carga.
Opción A
La primera suite tiene 5.000 pies cuadrados utilizables y tiene un factor de carga del edificio del 20% para 1.000 pies cuadrados adicionales (5000 x 20%) de espacio rentable. Por lo tanto, los pies cuadrados alquilables son 6.000 pies cuadrados.
Opción B
La segunda oficina tiene 5.000 pies cuadrados utilizables y un factor de carga del 15%. Los pies cuadrados alquilables son 5.750 pies cuadrados (5.000 x 0,15 = 750). La opción B tiene menos metros cuadrados alquilables y, por lo tanto, costaría menos al mes por la misma cantidad de espacio utilizable.
Con la misma tasa de alquiler, el inquilino pagaría más al mes en su contrato de arrendamiento por la opción A con 6.000 pies cuadrados alquilables. Sin embargo, un factor a considerar es que con factores de carga más altos, ¿se obtienen mejores servicios compartidos que justifiquen el costo? En algunos casos, un vestíbulo más elegante y una zona de cocina compartida podrían ser suficientes para justificar el mayor coste por la misma cantidad de metros cuadrados útiles.
Como se ha indicado anteriormente, los metros cuadrados alquilables no siempre son tan sencillos. Para empeorar las cosas, a veces los propietarios incluso falsean el factor de carga y los números de USF hasta el punto de que se convierte en parte del propio proceso de negociación. Al igual que con todos los contratos de alquiler de inmuebles comerciales, lea siempre la letra pequeña para saber exactamente lo que está pagando y lo que obtiene a cambio.