Vrei să faci bani cu casele flipping? Află cum să cumperi, să renovezi și să vinzi o casă de investiții în mod profitabil cu acești 8 pași simpli.

Despre autor: G. Brian Davis este un investitor imobiliar și co-fondator al SparkRental.com, unde oferă videoclipuri gratuite de formare în domeniul veniturilor pasive pentru noii investitori, un serviciu de deducere a chiriei din salariul chiriașului și o aplicație pentru proprietari. El a deținut zeci de proprietăți de investiții în ultimii 15 ani, iar astăzi se bucură să îi învețe pe alții despre cum să investească în imobiliare și să construiască un venit pasiv.

Vă uitați vreodată la emisiuni de schimb de case și aveți fantezii despre cum să câștigați 50.000 de dolari în două săptămâni?

Expresia „reality TV” se aplică doar parțial aici.

Da, investitorii imobiliari care schimbă casele, sau house flippers, pot obține un randament substanțial într-un interval de timp relativ scurt. Dar transformarea unei case implică multă muncă – mult mai mult decât ceea ce fac să pară vedetele de la Realitatea TV.

Ceea ce nu spune nimic despre risc. Da, puteți câștiga 50.000 de dolari schimbând o casă. Puteți, de asemenea, să pierdeți bani, dacă nu înțelegeți cum să întoarceți o casă mai întâi și să săriți înainte de a privi.

Iată opt pași pentru a vă asigura că înțelegeți cum să întoarceți case înainte de a investi zeci de mii de dolari și de a reuși în afacerea dumneavoastră.

În primul rând, ce este întoarcerea unei case? Este pentru mine?

Flipping houses presupune cumpărarea unei proprietăți, renovarea acesteia și vânzarea ei pentru un profit.

Fliperii de case iau case pe care majoritatea cumpărătorilor de case nu sunt capabili sau dispuși să le renoveze, și le îmbunătățesc până la punctul în care îndeplinesc cererea cumpărătorilor. Rețineți că, în medie, cumpărătorul de locuințe dorește o casă care este gata de mutare.

Pentru o explicație mai detaliată privind elementele de bază ale schimbului de case față de alte tipuri de investiții imobiliare, consultați articolul nostru despre Ce este schimbul de case.

După ce înțelegeți pe deplin ce este house flipping, dați-vă seama dacă este pentru dvs. și dacă sunteți gata să vă aruncați cu capul înainte.

Încrezător că sunteți gata să învățați cum să începeți să faceți flipping de case? Citiți mai departe.

Pasul 1: Cercetați o serie de piețe imobiliare

Nu toate piețele sunt potrivite pentru a face flipping de case. Dacă aveți 15.000 de dolari cu care să lucrați, probabil că nu doriți să vă începeți cariera de schimbător de case pe piețe unde casele încep de la 800.000 de dolari.

Nici măcar împrumuturile și finanțările pentru proprietăți de investiții nu vor acoperi acest decalaj!

Cu cât aveți mai puțini bani cu care să lucrați, cu atât mai mici sunt prețurile caselor în care probabil vă veți putea permite să investiți. Finanțarea proprietăților de investiții poate acoperi cea mai mare parte a achiziției dvs., dar există totuși o diferență uriașă între un avans de 20% pentru o proprietate de 50.000 de dolari și un avans de 20% pentru o proprietate de 500.000 de dolari.

Cu câți bani lichizi veți avea la dispoziție? Pe ce piețe vă puteți permite să vă vindeți prima casă?

Mulți investitori imobiliari se referă la cartiere în funcție de un clasament de „clasă”, de la A la D. Cartierele de clasă A sunt cele mai bogate piețe imobiliare, populate de profesioniști cu venituri mai mari. Cu o treaptă mai jos se află cartierele din clasa B, care sunt solide din clasa de mijloc.

Cartierele din clasa C au o senzație clară de clasă muncitoare, de gulere albastre. În partea de jos a scării se află cartierele din clasa D, care se adresează persoanelor cu cele mai mici venituri.

În timp ce unii investitori sunt specializați în vânzarea de case în cartierele din clasa D, acestea vin și cu riscuri suplimentare. (Am avut proprietăți sparte, și de mai multe ori.) Primele de asigurare vor fi mai mari în unele cartiere cu venituri mici, în raport cu prețul de achiziție. Și, în multe cartiere cu venituri mici, probabil că veți vinde case unui coleg investitor (un proprietar), mai degrabă decât unui proprietar de locuință.

Vânzarea către un alt investitor imobiliar înseamnă adesea marje mai mici, dar potențial un proces de vânzare mai ușor. Investitorii pot rezolva rapid, știu ce caută și știu cum să cumpere fără probleme și fără tam-tam.

Considerați să vizați o proprietate de clasa B sau de clasa C pentru prima dvs. tranzacție – cartiere solide din clasa de mijloc sau, respectiv, cartiere stabile din clasa muncitoare. (Luați-o de la cineva care a pierdut o mulțime de bani în cartiere de clasă D, de clasă inferioară.)

Ca o notă finală, dacă orașul dvs. natal este scandalos de scump, luați în considerare să investiți în zone aflate la 45 de minute până la o oră distanță.

Pasul 2: Stabiliți un buget și un plan de afaceri

Investitorii imobiliari sunt antreprenori – sunt în afaceri și au nevoie de un plan de afaceri.

Nu trebuie să fie fantezist, debordând de jargon odios de limbaj corporatist. Dar trebuie să includă un buget, un calendar și domeniul de aplicare al proiectului.

Cât de mult trebuie să investiți? Cât de mult vreți să țineți în rezervă? Aveți suficient pentru a acoperi tragerile pentru renovare până când veți fi rambursat de către creditor?

Cu ce fel de domeniu de aplicare vă simțiți confortabil? De obicei, vă recomandăm să începeți cu actualizări cosmetice pentru prima sau două case: actualizarea bucătăriei și a băii, podele noi, vopsea nouă și corpuri de iluminat noi.

Evitați problemele structurale ca pe o ciumă. Evitați problemele mecanice – acestea implică obținerea de autorizații, cu care nu vreți să vă bateți capul în prima dvs. afacere de schimb de case.

Da, marjele dvs. vor fi mai mici. Dar proiectul se va mișca mult mai repede, va fi mai puțin riscant și va costa mai puțin.

Iată o privire mai detaliată asupra modului de a crea un plan de afaceri pentru transformarea unei case, pentru a vă ajuta să îl completați.

Pasul 3: Aliniați-vă finanțarea ÎNAINTE de a avea nevoie de ea!

Ultimul loc în care doriți să fiți este „Grozav, oferta mea a fost aprobată… dar cum fac de fapt să fac rost de bani?!”

Înainte de a face o ofertă, asigurați-vă că aveți un creditor care vă poate finanța afacerea. Acesta este un moment bun pentru a menționa că LendingHome finanțează până la 90% din prețul de achiziție pentru investitorii care transformă case și 100% din costurile de renovare.

Când comparați prețurile la creditele punte pentru casele de flipping, acordați o atenție deosebită comisioanelor. Ratele dobânzilor vor fi ridicate la toate împrumuturile-punte, în comparație cu creditele ipotecare tradiționale pe termen lung pentru proprietari de case, dar acestea contează de fapt mai puțin. În cele mai multe cazuri, veți face doar câteva plăți, astfel încât ratele dobânzilor au un impact mai mic asupra costurilor totale de flipping de case decât comisioanele.

Pasul 4: Începeți să lucrați în rețea cu antreprenorii

De asemenea, trebuie să începeți să construiți relații cu antreprenorii înainte de a cumpăra primul dvs. flip. Vreți să începeți să obțineți oferte de preț odată ce proprietatea este sub contract, sau chiar înainte.

O parte a învățării cum să vindeți o casă este construirea unei rețele de antreprenori: antreprenori generali, electricieni, acoperișari, instalatori, zugravi, pictori, experți HVAC. Faceți cunoștință, de asemenea, cu mai mulți meșteri mai puțin costisitori și bine pregătiți.

Dacă nu faceți singuri lucrările, jumătate din afacerea de transformare a unei case este pur și simplu construirea unei rețele. Antreprenorii sunt o parte incredibil de importantă a acelei rețele, alături de un agent imobiliar și un inspector de case remarcabil.

Pasul 5: Găsiți o casă pe care să o vindeți

O altă parte crucială a învățării cum să vindeți case este să învățați cum să găsiți oferte bune. Asta înseamnă nu doar să cumperi sub valoarea de piață, ci și cu marje suficient de largi pentru a-ți acoperi numeroasele cheltuieli: două runde de costuri de închidere, costurile de transport în timpul renovării, onorariile agentului imobiliar și, bineînțeles, costul timpului și al muncii tale.

Există multe strategii pentru a găsi oferte sub valoarea de piață pentru case de schimbat. Ați putea lucra cu un agent imobiliar pentru a găsi oferte pe piață, ați putea lucra cu angrosiști pentru a găsi oferte în afara pieței, ați putea construi o campanie de marketing prin corespondență directă și așa mai departe.

Căutarea de oferte bune pentru a schimba casele este un subiect masiv în sine, dar începeți aici pentru o introducere în modul de a găsi case de schimbat.

O parte din găsirea unei oferte bune ca schimbător de case este pur și simplu răbdarea. Găsirea de oferte este un joc de numere. Dacă strategia dvs. pentru a găsi afaceri se învârte în jurul corespondenței directe, s-ar putea să trebuiască să trimiteți 500 de scrisori, să vizitați 50 de proprietăți și să faceți oferte pentru 20 dintre ele, înainte ca una să fie acceptată la un preț care are sens pentru dvs.

Oricât de tentant ar fi să faci compromisuri, rămâi alături de planul tău de afaceri de schimb de case! Dacă cifrele nu corespund minimului tău sau dacă amploarea proiectului este mai mare decât ceea ce îți convine, continuă să cauți.

Pasul 6: Cumpără casa

Ai obținut un contract acceptat? Minunat!

Și acum ce urmează?

În mod obișnuit, creditorii pentru proprietăți de investiții se mișcă mult mai repede decât creditorii pentru proprietari de locuințe, dar procesul durează totuși. Cu LendingHome, de exemplu, puteți începe procesul introducând datele dvs. și ei vor continua cu mai multe opțiuni de împrumut și scenarii de rate ale dobânzii din care puteți alege.

În continuare, luați în considerare angajarea unui inspector de case. Inspecțiile caselor durează câteva ore și sunt incredibil de cuprinzătoare.

În timp ce cei mai experimentați flipperi de case pot căuta case care au nevoie de o renovare completă, la început ar trebui să vă limitați la reparații și actualizări cosmetice, așa cum am discutat mai devreme. Asigurați-vă că proprietatea este solidă din punct de vedere structural și că sistemele mecanice sunt în stare bună de funcționare.

După ce ați confirmat că proprietatea nu vă așteaptă nicio surpriză neplăcută, mergeți cu mai mulți antreprenori. Obțineți mai multe oferte de preț și faceți-vă o idee despre diferențele de abordare din partea diferiților antreprenori care oferă oferte.

Alegeți un antreprenor și programați-l să înceapă lucrările în aceeași zi în care vă stabiliți pe proprietate.

Etapa 7: Renovarea

După ce v-ați stabilit, este timpul să începeți lucrările!

Sunteți la lucru din prima zi. În fiecare lună care trece, plătești dobânzi și alte costuri de întreținere: utilități, impozite, asigurări și orice alte costuri legate de deținerea proprietății respective.

Cu alte cuvinte, bani pierduți! Cu cât mai repede puteți finaliza proiectul de renovare, cu atât mai repede puteți vinde proprietatea și vă puteți achita împrumutul. Și cu atât mai repede vă veți primi salariul.

Flipping-ul de case cu succes este în multe feluri un exercițiu de eficiență. Mulți antreprenori vă vor spune „Oh, sigur, putem încheia acest proiect într-o săptămână!”. Apoi, o lună mai târziu, încă se mai joacă cu gips-cartonul.

La fel se întâmplă și cu prețurile proiectului. Mult prea mulți antreprenori încearcă să vă mărească prețul proiectului la jumătatea unei renovări de tip house flipping.

Toate motivele în plus pentru a vă alege bine antreprenorii. Dacă nu ați mai lucrat niciodată cu un antreprenor, sunați cât mai multe referințe și clienți anteriori.

Pasul 8: Vindeți-o!

Pasul final al schimbului de case este de obicei cel mai simplu – vânzarea ei!

De acest lucru se ocupă în mare parte agentul dvs. imobiliar, așa că asigurați-vă că angajați un agent imobiliar expert pentru piața dvs. Nu toți agenții imobiliari sunt creați la fel, iar mulți dintre ei sunt angajați cu jumătate de normă sau generaliști, care nu sunt experți pe piața dvs. specifică.

Puteți să vă bazați pe expertiza agentului dvs. imobiliar pentru stabilirea prețurilor. În mod ideal, ar fi trebuit să obțineți deja părerea lor cu privire la valoarea după reparații (ARV) înainte chiar de a încheia un contract pe proprietate.

Dar, în cele din urmă, dumneavoastră sunteți cel responsabil pentru stabilirea corectă a prețurilor; profiturile dumneavoastră depind de acest lucru. Asigurați-vă că înțelegeți elementele de bază ale stabilirii prețurilor în domeniul imobiliar, înainte de a cumpăra prima dvs. proprietate de investiții pentru a o valorifica. Iată cinci strategii cheie de stabilire a prețului unei case, de la un profesionist în domeniu.

Când mulți investitori noi încep să învețe cum să vândă o casă, ei presupun în mod eronat că ar trebui să-și obțină licența de agent imobiliar. Și, sigur, vă poate economisi 3-3,5% din onorariul unui agent de listare, dar vă costă în alte moduri. Costă timp și bani să urmați cursul și să dați examenul de licență. În multe cazuri, costă bani să vă alăturați unei echipe de brokeraj.

Pentru primele dvs. câteva tranzacții de schimb de case, începeți prin a lucra cu un agent imobiliar local expert. Dacă decideți că vă place să vindeți case, puteți investi întotdeauna timp și bani pentru a obține licența de agent imobiliar.

Câteva gânduri finale despre casele flipping

Învățarea de a întoarce o casă și de a face prima dvs. afacere poate fi stresantă. Sprijiniți-vă pe alți experți, de la creditorul dvs. la contractori, la inspectorul dvs. de casă și la agentul dvs. imobiliar. Atunci când aveți îndoieli, cereți o a doua opinie, și o a treia.

Flipping homes este un sport de echipă – nu încetați niciodată să vă construiți rețeaua profesională.

În cele din urmă, sprijiniți-vă pe sfaturile unor flipperi de case cu experiență care au trecut înaintea dumneavoastră. Învățați din greșelile lor, pentru a nu fi nevoit să le faceți singur. Iată câteva sfaturi de la un house flipper cu experiență pentru a vă ajuta să începeți.

Dar cel mai important, începeți să faceți acești pași! Cercetarea și pregătirea vă vor ajuta să evitați greșelile, dar acțiunea este cea care va crea rezultate de succes și vă va aduce profit.

Disclaimer: Cele de mai sus sunt furnizate doar în scop informativ și nu ar trebui să fie considerate sfaturi fiscale, de economisire, financiare sau juridice. Vă rugăm să vă consultați consilierul fiscal. Toate calculele și informațiile prezentate aici sunt doar în scop ilustrativ. Toate părțile terțe enumerate mai sus sunt doar în scopuri demonstrative și nu sunt afiliate cu LendingHome. Toate punctele de vedere și opiniile exprimate în această postare aparțin persoanelor la care se face referire. NMLS ID: 1125207 Termeni, confidențialitate & Dezvăluiri. Copyright LendingHome Corporation 2019.

.