Am învățat cu toții cum să împărțim în copilărie, dar acest concept tinde să funcționeze mai ușor cu creioane colorate și prăjituri decât cu proprietăți.
Să luăm, de exemplu, o alee comună. Acest tip de configurație, în care două sau mai multe persoane dețin în comun o alee, dar negociază întreținerea și utilizarea acesteia, poate apărea atât în orașe, cât și în suburbii. Atunci când părțile sunt de acord, o alee comună este doar o altă ciudățenie a casei dumneavoastră. Nimeni nu acaparează jumătatea celuilalt sau nu blochează accesul vecinului cu o parcare necorespunzătoare. Toată lumea este fericită.
Din păcate, această civilizație depinde de cât de bine vă înțelegeți cu vecinii dumneavoastră. Unii rezidenți s-au dat în judecată unii pe alții pentru cum să navigheze pe o alee comună. Alții ar putea avea un aranjament plăcut până când unul dintre ei se mută, lăsându-l pe proprietarul rămas să afirme că aleea comună este doar a lui pentru că a folosit-o mai mult timp, indiferent de ceea ce spune un studiu al proprietății.
„Următorul cumpărător este foarte posibil să intre într-o mlaștină”, a declarat Bryan Kasprisin, un agent imobiliar de top din Joliet, Illinois, care a vândut mai multe proprietăți cu alei comune. Așadar, cum poate un vânzător să asigure o navigație ușoară?
Vorbim despre aspectele pozitive
O alee de acces comună poate fi un singur spațiu la fel de lat ca o alee pentru o singură mașină (aproximativ 9 până la 12 picioare, deși unele pot fi mai mici) sau o alee pentru două mașini (aproximativ 20 până la 24 de picioare). De asemenea, ele pot avea forma unui „Y”, a unui os de pește sau a unui steag pe un stâlp. Plusurile unui astfel de aranjament s-ar putea să nu vă sară imediat în minte, dar există avantaje ale unei alei de acces comune:
Întreținere comună:
Atâta timp cât un act de proprietate corespunzător specifică proprietatea egală, toți proprietarii pot suporta costurile și munca de a lopăta spectacolul, de a îndepărta petele de ulei de motor sau de a resfinți betonul sau asfaltul din cauza fisurilor.
Parcare înfundată:
În zonele metropolitane precum Brooklyn, New York, unde parcarea este la mare preț, o alee de acces comună este o caracteristică „râvnită”, indiferent de faptul că trebuie să o împarți cu altcineva.
Strazi mai clare, mai sigure:
Strazile cu locuințe apropiate pot părea mai clare și pot deveni mai sigure prin reducerea „punctelor de acces pentru vehicule”, cum ar fi aleile de acces, a declarat un comitet de conducere despre îmbunătățirile rutiere propuse în Washtenaw County, Michigan. „Împărtășirea sau utilizarea în comun a unei alei de acces de către doi sau mai mulți proprietari ar trebui încurajată”, se spune în raportul comitetului.
Ajungeți la preocupările tipice ale cumpărătorilor cu privire la aleile de acces comune
Câteva persoane se referă la o alee de acces comună ca fiind o „alee comună”, dar aceasta are o definiție legală. Aproape toate căile de acces auto comune sunt „servituți aferente” sau drepturi de „exercitare a unei forme limitate de proprietate sau posesie asupra proprietății unei alte persoane”, spun avocații imobiliari. Aceste drepturi se atașează la proprietatea asupra terenului și, de obicei, se transmit noului proprietar.
O servitute poate specifica faptul că fiecare proprietar deține o parte din aleea de acces, dar are dreptul legal de a utiliza întregul spațiu pentru a conduce spre și dinspre garaj, potrivit Nolo.com, un site juridic de top din 2011. Alteori, un proprietar deține întreaga alee, iar servitutea îi acordă vecinului care împarte aleea dreptul de a folosi o parte din ea, cum ar fi parcarea pe o parte sau pentru a ajunge la garaj.
Preocupările care apar adesea cu aleile comune includ:
- Un vecin blochează modul în care celălalt poate ajunge la garaj, la ușa din față sau la mașina sa.
- Copiii lasă bicicletele sau jucăriile pe alee.
- Un vecin nu curăță zăpada cu lopata sau nu participă la costul reparațiilor.
- Vecinii își delimitează spațiul de pe alee cu vopsea, stâlpi sau alte elemente de separare.
- Există incertitudine cu privire la răspunderea juridică în ceea ce privește orice persoană rănită pe alee.
Dezvăluiți drepturile de proprietate
Kasprisin a spus că întotdeauna dezvăluie când o proprietate are o alee de acces comună și adesea trebuie să le explice cumpărătorilor ce înseamnă acest lucru. „Uneori nu este o problemă pentru cumpărător până când nu o facem să devină o problemă, anunțându-i că acest lucru s-ar putea întâmpla”, a spus el. „Nu deranjează cu adevărat un cumpărător până când nu află care este răspunderea sau care sunt problemele care ar putea apărea.”
Easements sunt înregistrate în cadrul comitatului în care se află o proprietate, astfel încât un raport de titlu sau un studiu de proprietate ar trebui să sublinieze drepturile de proprietate ale unui potențial cumpărător. Einhorn, Barbarito, Frost & Botwinick, o firmă de avocatură din Denville, New Jersey, care se ocupă de cazuri imobiliare, spune că proprietarii de locuințe pot, de asemenea, să verifice polița de asigurare a titlului de proprietate cu privire la orice servitute privind utilizarea sau accesul la aleea de acces.
Cu toate acestea, există vecini care încearcă să își exercite mai multe drepturi decât ar trebui atunci când află că vor avea pe cineva nou alături. Kasprisin s-a confruntat cu această situație la vânzarea unei case victoriene din 1895 în Joliet, Illinois. Vecinul a adoptat poziția că el deținea aleea pentru că locuia pe stradă de mai mult timp și i-a spus cumpărătorului: „Asigură-te doar că oamenii tăi nu parchează pe alee”, a spus agentul.
Se pare că linia de proprietate trecea prin centrul aleii, dându-i cumpărătorului dreptul legal de a folosi jumătate din ea, la fel ca și vânzătorul. Cu ajutorul unui avocat specializat în imobiliare, ambele părți au redactat un acord de întreținere care descria întreținerea, răspunderea și accesul. (Începând cu ianuarie 2020, 21 de state cer ca un avocat imobiliar să fie prezent la încheierea tranzacției, în timp ce alte state cer ca un avocat să fie prezent doar pentru a pregăti anumite documente.)
„O parte a fost doar curtoazia de bază care cred că ar trebui să rămână nespusă, promisiunea de a nu parca în mijloc și de a nu-ți lăsa mașina acolo într-o sâmbătă seara”, a spus Kasprisin.
Negociați drepturile sau împărțiți-le dacă este necesar
Marshall, Roth & Gregory, o firmă de avocatură din Asheville, Carolina de Nord, care se ocupă cu planificarea succesorală și tranzacțiile imobiliare, a declarat că agenții imobiliari ar trebui să fie atenți la orice astfel de „probleme de acces comun” înainte de a lista proprietatea, precum și înainte de închidere. Indiferent de modul în care a fost folosită anterior calea de acces comună, proprietarii și utilizatorii ar trebui să își înregistreze limitele proprietății, responsabilitățile și costurile într-un document cum ar fi un Acord de întreținere a căii de acces comune, spun acești avocați.
Câțiva creditori nu vor acorda aprobarea de împrumut potențialilor cumpărători interesați de o proprietate cu o cale de acces comună fără un astfel de document legal înregistrat, au adăugat ei.
Un Acord de întreținere a căii de acces comune poate fi la fel de scurt ca și câteva paragrafe sau meticulos de detaliat pe mai multe pagini. Acesta ar trebui să includă:
- o descriere legală a aleii de acces (angajați un topograf pentru a măsura terenul, înregistrați datele și cercetați registrele funciare)
- modul în care părțile împart aleea (tipul de servitute, de exemplu)
- specificații privind împărțirea costurilor de întreținere, îndepărtarea zăpezii și a gheții și alte îmbunătățiri
- specificații în caz de neplată, cum ar fi faptul că una dintre părți are dreptul de a pune un gaj împotriva celeilalte.
Cu toate acestea, dacă ați avut o relație deosebit de tensionată cu vecinii dvs. cu privire la utilizarea comună a aleii de acces, este posibil să constatați că divizarea aleii de acces este cea mai bună opțiune înainte de a vinde.
Divizorul trebuie să fie pe partea dvs. de proprietate și să asigure o lățime adecvată pentru ambii utilizatori, pe care un topograf profesionist o poate măsura. (Este posibil să doriți să vorbiți în prealabil cu vecinul dvs. despre planurile dvs., astfel încât să poată angaja și el un topograf). Unele separatoare includ garduri din plasă de lanț instalate în asfalt, pietre de delimitare așezate pe betonul existent sau un pat de grădină îngust și înălțat din lemn tratat sub presiune.
Cum influențează o alee comună asupra strategiei dvs. de stabilire a prețului
Când vindeți o casă cu o alee comună, agentul dvs. imobiliar va folosi proprietăți comparabile pentru a vă ajuta să stabiliți prețul cerut. Dar, în funcție de cât de comune sunt căile de acces comune în zona dumneavoastră, este posibil ca agentul dumneavoastră să nu fie nevoit să ajusteze prețul pentru a compensa.
„Trebuie să analizați de la caz la caz, casă cu casă”, a spus Kasprisin. Dacă aleea dvs. comună este singura dintr-un cartier rezidențial în care toți ceilalți au propria lor alee, „va afecta puțin valoarea pentru că este ceva diferit.”
Cu toate acestea, dacă o alee comună este norma în cartierul dvs., nu este nevoie de o ajustare, ca în cazul casei victoriene pe care Kasprisin a vândut-o. „Nu am luat deloc în considerare aleea de acces în strategia de preț”, a spus el. „Dacă vrei să locuiești în acel cartier sau în acel tip de casă, asta face parte integrantă din faptul de a fi acolo.”
Un cumpărător poate găsi, de asemenea, că o cale de acces comună nu este un compromis prea mare pentru un alt beneficiu, a adăugat el. „Dacă am un garaj pentru șapte mașini, dar am o alee comună, s-ar putea să nu vreau aleea comună, dar, uau, pot obține un garaj pentru șapte mașini. Uneori iei binele cu răul.”
O cale de acces comună ar putea fi obișnuită pentru unii cumpărători, dar nu trebuie să devină o barieră în calea vânzării casei dumneavoastră. „Este vorba doar de așteptări clare și distincte: ‘Asta este ceea ce trebuie făcut'”, a spus Kasprisin. „Ca orice altceva, dacă toată lumea are asta, atunci ar trebui să fie în regulă.”
.