Unde se pot adresa proprietarii de case pentru ajutor cu problemele HOA?

De Deborah Goonan, Independent American Communities

Post actualizat la 28 februarie 2021

Recep o mulțime de solicitări din partea proprietarilor de case și a rezidenților care caută ajutor cu problemele HOA. Ce puteți face atunci când lucrurile nu merg bine cu HOA?

Depinde de problemă, dar încerc să îi îndrum pe cititori către resursele disponibile limitate. Adevărul este că, în timp ce industria HOA este foarte profitabilă pentru principalele părți interesate, este foarte puțin reglementată – dacă este reglementată – pentru consumatorii de locuințe.

Nu există o „linie telefonică de urgență pentru consumatori HOA” și, în acest moment, niciun grup național major de consumatori cu putere politică care să rivalizeze cu grupurile comerciale din industria HOA.

Grupurile de părți interesate HOA există în primul rând pentru a promova și proteja interesele comerciale ale meseriilor și profesiilor care deservesc comunitățile de interes comun. Aceasta include, în primul rând, managerii de asociații comunitare, avocații HOA, arhitecții, planificatorii și constructorii de comunități rezidențiale care includ stabilirea guvernanței obligatorii a asociației.

Din păcate, ceea ce funcționează bine pentru afaceri nu este neapărat bun pentru consumatorii de locuințe.

Pe acest site web, veți găsi mii de articole despre o gamă largă de probleme legate de HOA, din perspectiva consumatorilor de locuințe, acoperind întreaga națiune.

Învățați despre tendințele legislative și juridice actuale, precum și despre drepturile dumneavoastră constituționale și civile în locuințele guvernate de HOA.

Utilizați lista de subiecte și funcțiile de căutare prin cuvinte cheie pentru a găsi informațiile de care aveți nevoie. Dacă nu găsiți ceea ce căutați, contactați-mă la [email protected]

Ajutor de bază

Cu toate acestea, în întreaga SUA există multe grupuri și organizații mai mici axate pe consumatori care educă proprietarii de locuințe și rezidenții HOA și care încep să facă unele conexiuni cu factorii de decizie politică influenți. (Faceți o căutare pe internet pe „grassroots help with HOA problems” pentru a găsi câteva.)

De asemenea, este posibil să găsiți unul sau mai multe grupuri sau bloguri la care doriți să vă alăturați și să le urmăriți. Cel puțin, aveți oportunitatea de a vă conecta cu alte persoane care gândesc la fel și care ar putea trece prin același iad HOA.

Rezolvarea litigiilor HOA

Cum puteți rezolva un litigiu cu HOA-ul dumneavoastră? Sau să înlocuiți un consiliu HOA, condominiu sau cooperativă necinstită? Ce se întâmplă dacă vă gândiți la o acțiune în justiție și HOA a intentat un proces împotriva dumneavoastră?

Ce se întâmplă dacă ați încercat să comunicați cu consiliul HOA, dar acesta nu este dispus să vă asculte sau să facă un compromis?

Opțiunile dumneavoastră pentru rezolvarea majorității litigiilor HOA se limitează la următoarele:

• Raliați-vă împreună cu alți proprietari de locuințe și încercați să înlocuiți consiliul. Asta înseamnă că trebuie să fiți dispus să serviți ca voluntar pentru a ajuta la îmbunătățirea comunității. Dar, în funcție de asociație, poate fi extrem de dificil sau aproape imposibil să înlocuiești unele consilii de administrație necinstite, dornice de putere.

• Să vă înghițiți mândria și să vă supuneți cererilor consiliului HOA, în speranța că vă vor lăsa în pace.

• Puneți-vă casa pe piață, vindeți-o și plecați. Sau, dimpotrivă, mutați-vă și închiriați-vă casa, deși este posibil ca închirierea să nu fie posibilă dacă asociația restricționează închirierile.

• Dacă problema este cu adevărat importantă sau inevitabilă, mulți decideți să luați măsuri legale pentru a vă proteja drepturile. Dar fiți conștienți de toate opțiunile dvs. și de provocarea de a găsi un avocat favorabil proprietarilor de locuințe/consumatorilor. Înțelegeți că procesele HOA sunt stresante și că rezultatul este incert.

Începeți prin a comunica cu vecinii dumneavoastră

Nu presupuneți că trebuie să vă ocupați singur de disputa cu HOA. Există o șansă bună ca mai mulți dintre vecinii dvs. să aibă preocupări și plângeri similare și este posibil ca aceștia să se confrunte cu aceleași probleme cu consiliul și conducerea HOA.

Încercați să vorbiți cu vecinii dvs. în persoană, dacă este posibil. Atunci când acest lucru nu este practic, luați în considerare instrumentele de comunicare virtuală, cum ar fi aplicația Zonzon, pentru a vă conecta și colabora cu membrii comunității dvs. Spre deosebire de platformele de socializare (Facebook, Nextdoor), nu trebuie să vă faceți griji cu privire la extragerea datelor sau la faptul că postările și comentariile dvs. vor fi filtrate sau cenzurate de administratorii grupului HOA. Comunicarea dvs. pe Zonzon este privată doar în cadrul comunității dvs. și este determinată de utilizator.

Ați putea fi plăcut surprins să găsiți sprijin reciproc pentru preocupările dvs., ceea ce face posibil ca proprietarii și rezidenții să organizeze un efort de grup pentru o schimbare pozitivă în comunitatea dvs.

Aflați mai multe despre Zonzon aici, sau contactați-l direct pe fondatorul & CEO al aplicației, Samuel Pilli.

Dezvăluiri: Sunt unul dintre mai mulți consilieri și consultanți ai ZonZon.

Cum să ripostezi înainte de a recurge la un proces

Una dintre cele mai bune resurse pe care le-am găsit în ceea ce privește gestionarea litigiilor HOA: Rapoartele HOA Warrior I și II ale lui Shelly Marshall. Rapoartele conțin o mulțime de sfaturi practice bazate pe experiența personală a autoarei, precum și pe înțelegerea ascuțită a naturii umane. Veți găsi tactici bine scrise și ușor de înțeles, pas cu pas, pe care le puteți adopta și, să sperăm, să evitați un război juridic total în acest proces.

Marshall împărtășește, de asemenea, sfaturile sale privind înlocuirea unui consiliu HOA scăpat de sub control, inclusiv ceea ce ea și vecinii ei au învățat din greșelile lor.

Rezolvarea alternativă a litigiilor (ADR)

ADR este preferată de grupurile comerciale din industria HOA, inclusiv constructorii de locuințe și grupurile comerciale de gestionare a asociațiilor comunitare.

Să știți însă că nu toate tipurile de litigii HOA sunt potrivite pentru ADR, mai ales dacă HOA sau proprietarul nu este dispus să lucreze cu bună credință la o soluție reciprocă.

Legile de stat sau documentele de guvernare pot impune proprietarilor de locuințe să epuizeze opțiunile ADR înainte de a putea intenta un proces împotriva HOA.

Citiți următoarele informații pentru a afla mai multe despre arbitraj și mediere, cum funcționează și cum diferă de litigii și una de cealaltă.

Citiți despre avantajele și dezavantajele arbitrajului. Contrar a ceea ce vi s-a spus, arbitrajul poate fi la fel de costisitor ca și litigiul. Poate duce la o rezolvare mai rapidă, dar proprietarul poate rămâne blocat cu o decizie proastă care nu poate fi anulată de instanțele de judecată.

HOA sau dezvoltatorii imobiliari dețin adesea avantajul legal în cazurile de arbitraj, mai ales dacă aleg arbitri cu un istoric de soluționare a litigiilor în favoarea lor.

Medierea are, de asemenea, avantajele și dezavantajele sale. Dacă una dintre părți se împotrivește să comunice, medierea poate fi o pierdere de timp și de bani.

Procesele intentate de HOA

Cel mai mare obstacol pentru mulți proprietari de locuințe este găsirea unei reprezentări juridice, deoarece marea majoritate a avocaților reprezintă mai degrabă HOA decât proprietarii de locuințe. Acest lucru se datorează faptului că asociația dispune de resursele financiare combinate ale tuturor membrilor săi, inclusiv de polițe de asigurare care îi protejează pe membrii consiliului HOA de răspunderea personală.

Proprietarii de locuințe au resurse limitate și puțini își pot permite o reprezentare juridică costisitoare.

De asemenea, potrivit avocatului John Cowherd din Virginia, poate fi dificil de găsit experți potriviți pentru a depune mărturie în numele proprietarilor:

În cele mai multe cazuri pe care proprietarii le au împotriva consiliilor HOA sau Condo, au nevoie de 1-2 martori experți, de ex, inginer, estimator de reparații, evaluator, etc. Mulți astfel de profesioniști au legături cu „liderii din industrie”. Apărătorii proprietarilor au nevoie de o rețea de experți neconflictuali.

Experiența mea a fost că relațiile profesionale cu astfel de experți care sunt „potriviți” pentru proprietarii de loturi sau de unități facilitează mult obținerea unor rezultate mai rapide și mai bune. Un alt motiv pentru care unii avocați de practică generală se străduiesc adesea să obțină rezultate pentru proprietari în cazurile HOA.

O astfel de asistență din partea experților este, de obicei, la fel de importantă sau mai importantă decât selectarea avocatului. Din nefericire, mulți proprietari nu știu de ce expert au nevoie sau unde să îl găsească, deoarece astfel de lucruri sunt cunoștințe de specialitate pe care nu te poți aștepta ca publicul larg să le cunoască deja.

Cu toate acestea, peisajul politic începe să se schimbe și tot mai mulți avocați luptă pentru proprietarii de locuințe care se confruntă cu nedreptăți din partea HOA-urilor lor.

La o scară mai largă, dacă citiți acest articol și aveți sugestii de resurse pentru proprietarii de locuințe, cunoașteți alternative viabile pentru rezolvarea litigiilor și protejarea drepturilor individuale ale proprietarilor și rezidenților, vă rog să mă contactați la [email protected].

Câțiva experți HOA care lucrează pentru consumatorii de locuințe

Ca un serviciu pentru cititori, Independent American Communities oferă următoarea listă doar în scop informativ și educațional. Unii dintre experții enumerați mai jos sunt avocați. Consumatorii sunt sfătuiți să dea dovadă de bun simț și discreție atunci când aleg o reprezentare juridică.

Informațiile legislative furnizate de experții individuali pot fi specifice anumitor state și pot suferi modificări pe măsură ce noi legi sunt adoptate sau legile existente sunt modificate.

Aveți o sugestie de completare a listei? Contactați-mă la [email protected]

Experții sunt enumerați în ordine alfabetică după numele de familie.

Shu Bartholomew (Virginia)

De mai bine de 20 de ani, Shu este gazda propriului său podcast săptămânal, On the Commons, OTC Multimedia Productions, difuzat pe WEBR Fairfax Radio. Programul de o oră prezintă interviuri cu invitați, experți și avocați ai HOA și discuții pe o gamă largă de probleme care implică toate formele de locuințe de interes comun, administrate de asociații, din SUA.
Podcasturi curente și recente.

Arhiva completă a podcasturilor OTC

Jan Bergemann, președinte, CCFJ (Florida)

Bergemann este președintele celei mai mari organizații de apărare a proprietarilor de locuințe din Florida, Cyber Citizens for Justice. Site-ul extins al CCFJ conține o comoară de rapoarte de știri și opinii editoriale relevante pentru proprietarii de locuințe, condominii și asociații cooperative din Florida. De asemenea, organizația pledează în numele proprietarilor de case și apartamente și urmărește legislația relevantă privind HOA și condominiile din Sunshine State.

Fundația CCFJ oferă resurse educaționale și asistență juridică proprietarilor de case din Florida implicați în dispute cu asociațiile lor de proprietari.

John Colby Cowherd, avocat, (Virginia și D.C.)

John Cowherd reprezintă proprietarii de locuințe și proprietarii de afaceri în probleme legate de litigii legate de proprietăți imobiliare și asociații comunitare. Cowherd pune accentul pe importanța Common Law, pe drepturile constituționale de proprietate și pe o revizuire amănunțită a statului de drept, oferind soluții practice și încurajări pentru proprietarii de imobile blocați în dispute cu asociațiile lor de proprietari. De asemenea, el ține un blog care acoperă o varietate de subiecte și jurisprudență relevante pentru proprietăți imobiliare, proprietatea de locuințe, proprietatea de mici afaceri și guvernarea HOA.

Iată o mostră a câtorva dintre articolele sale utile de pe blogul HOA:

Încetați să mai explicați legea asociațiilor comunitare în mod greșit

Proprietarul de condominiu are câștig de cauză în ceea ce privește cererea sa de onorarii de avocat

Depășirea tacticilor de întârziere în arbitraj

Jocul de blamare a devierii apei de suprafață

Bill Davis, Avocat (Texas)

Bill Davis este un practician individual care reprezintă proprietarii de locuințe în probleme de drept imobiliar și cu accent pe protecția consumatorilor.

Mai multe podcast-uri cu Bill Davis și expertiza sa juridică în ceea ce privește protecția consumatorilor de locuințe din statul Texas pot fi găsite la On The Commons

Brian R. DeHem, Attorney (Indiana)

Brian DeHem este un avocat specializat în servicii de afaceri și litigii tactice, care deservește zona Indianapolis. DeHem consideră că asociațiile de proprietari sunt entități comerciale care sunt adesea gestionate greșit. El reprezintă proprietarii de locuințe care își afirmă sau își apără drepturile în comunitățile administrate de HOA.

Jonathan Dessaules, avocat (Arizona & California)

Potrivit profilului său juridic, „Jonathan este unul dintre puținii avocați din Arizona care reprezintă proprietarii de locuințe în litigiile HOA și și-a dedicat o parte substanțială a practicii sale reprezentării exclusive a proprietarilor.”

Cu o experiență de peste 20 de ani ca avocat de litigii, Dessaules reprezintă proprietarii de locuințe în cazuri de colectare și apărare împotriva executării silite a HOA, probleme legate de construcții, litigii legate de punerea în aplicare a convențiilor și restricțiilor, precum și probleme legate de alegerile și guvernanța HOA.

The Dessaules Law Group menține un blog juridic informativ despre diverse subiecte HOA și imobiliare.

Peter Kovacs, avocat (Indiana)

Peter Kovacs este un practician unic cu sediul în Fishers. El se concentrează pe deservirea persoanelor fizice, a întreprinderilor mici și a organizațiilor fără scop lucrativ, inclusiv pe reprezentarea proprietarilor de locuințe în litigii legate de HOA.

Dennis Legere, fondator, Coaliția proprietarilor de locuințe din Arizona (AZHOC)

Dennis Legere este principalul avocat și lobbyist al Coaliției proprietarilor de locuințe pe care a fondat-o în 2013. Legere colaborează direct cu legislatorii de stat pentru a promulga legislația care aduce beneficii consumatorilor de locuințe și proprietarilor de proprietăți din comunitățile administrate de HOA.

AZHOC urmărește să protejeze și să restabilească drepturile constituționale și de Common Law ale proprietarilor de proprietăți guvernate de HOA din Arizona.

AZHOC menține un site web (https://hoatruth.com/) unde proprietarii de locuințe din Arizona se pot înregistra ca membri ai Coaliției, pot urmări legislația și proiectele de lege legate de comunitățile de interes comun și condominiile guvernate de HOA și pot examina jurisprudența relevantă.

Norman Lerum, avocat (Illinois).

Norm Lerum este un avocat de renume cu sediul în Chicago, cu o vastă experiență în procese și litigii în materie de drept al condominiilor, drept imobiliar, litigii comerciale și contractuale, acoperiri de asigurări și vătămări corporale.

În mod special, Norm Lerum este unul dintre puținii avocați care reprezintă proprietarii de condominii care își afirmă drepturile în conformitate cu legea din Illinois, inclusiv drepturile statutare ale Primului Amendament (libertatea de exprimare) și drepturile procesuale. (Citiți detalii aici.) Experiența de zeci de ani a lui Lerum în dreptul afacerilor și al contractelor se pretează la o înțelegere juridică temeinică a îndatoririlor fiduciare impuse membrilor consiliului de administrație al condominiului.

Shelly Marshall (Arizona)

Shelly Marshall este o avocată și autoare a două cărți educaționale HOA. Publicațiile includ sfaturi și sugestii specifice pentru proprietarii de locuințe care doresc să înlăture un consiliu HOA care controlează excesiv, pentru a readuce pacea și democrația în comunitatea lor.

Pentru mai multe informații, faceți clic pe următoarele link-uri:

HOA Warrior: Battle Tactics for Fighting your HOA, all the way to court if necessary Kindle Edition

HOA WARRIOR II: Responding to Pets, Paint, & Parking in Your HOA: (șabloane, formulare, scrisori și filozofie pe care să le folosiți atunci când aveți de-a face cu consiliul de administrație sau când deveniți consiliu) Kindle Edition

Marjorie Murray (California)

Marjorie Murray este președintele Center for California HOA Law, o organizație de apărare a proprietarilor care oferă resurse educaționale referitoare la legile statului și la jurisprudența relevantă care afectează proprietarii de proprietăți în comunitățile de interes comun administrate de HOA.

Site-ul CCHAL oferă numeroase resurse de auto-ajutorare, utilizate cel mai bine împreună cu informațiile disponibile GRATUIT în bibliotecile de drept județene din California.

CCHAL este o organizație 501(c)(3) care a sponsorizat o legislație favorabilă consumatorilor de HOA în California în numele proprietarilor și rezidenților din ansamblurile de interes comun administrate de HOA.

Shorge Sato, avocat (Illinois)

Shorge Sato este un avocat cu sediul în zona Chicago, specializat în drept corporativ, constituțional și imobiliar. Potrivit profilului său juridic, Sato ajută proprietarii de imobile să își apere drepturile împotriva „antreprenorilor frauduloși, a municipalităților autoritare și a asociațiilor de condominiu corupte”.

Sato este avocat unic în cadrul firmei Shoken Legal și pledează pentru o Declarație a Drepturilor Proprietarilor de Condominiu, inclusiv cerințe mai stricte de informare a asociațiilor de condominiu, protecția drepturilor proprietarilor de a participa pe deplin la guvernarea comunității și o mai mare responsabilitate juridică pentru membrii consiliului de administrație și asociațiile de condominiu care abuzează de puterea lor sau își neglijează îndatoririle fiduciare.

J. Patrick Sutton, avocat (Texas)

J. Patrick Sutton este specializat în legile privind drepturile de proprietate și imobiliare, și susține litigii civile în instanțele de stat și federale. Potrivit profilului său juridic, Sutton reprezintă consumatorii și proprietarii de locuințe doar în litigii legate de HOA. El nu reprezintă HOA sau bănci.

Curenta încărcătură de cazuri include apărarea executării silite, contestații la modificări ale restricțiilor din acte și contestații la interdicțiile municipale privind închirierile pe termen scurt.

Ryan Torrens, apărător al reformei HOA (Florida)

Ryan Torrens este un avocat specializat în litigii de consum, cu o lungă experiență în a ajuta proprietarii să lupte împotriva practicilor de colectare nedrepte și să își salveze casele de la executarea silită a băncilor. Dezgustat de abuzurile HOA și de nedreptățile juridice care fac ca lupta împotriva HOA în instanță să fie costisitoare, el lucrează la organizarea unui grup de advocacy non-profit pentru a reforma legile HOA și, eventual, chiar pentru a interzice HOA în Sunshine State.

Disclaimer: această postare este oferită doar cu titlu informativ. Nu sunt un avocat. – Deborah Goonan, IAC

.