Sunt condominiile o investiție bună?

Știm cu toții că investiția în proprietăți de închiriat poate fi o modalitate excelentă de a obține venituri. Dar achiziționarea de case unifamiliale pentru a le închiria poate fi costisitoare, mai ales pentru începători. Unitățile de condominiu sunt de obicei mai ieftine. Este investiția în condominiu un bun punct de intrare pentru un investitor?

Ce este un condominiu?

Un condo, sau condominiu, este o reședință privată în cadrul unei clădiri sau comunități mai mari. Poate fi o casă de oraș cu mai multe etaje sau o singură unitate într-un bloc înalt cu alte unități de condominiu deasupra și dedesubt.

Ca o proprietate de investiții, un condominiu poate fi închiriat chiriașilor. Acest lucru îl poate face să semene foarte mult cu un apartament. Diferența este reprezentată de proprietate. Persoanele fizice dețin fiecare condominiu. Dar apartamentele sunt închiriate de cineva care deține întreaga clădire.

Un proprietar achiziționează un apartament și plătește o taxă lunară de apartament (în plus față de prețul de achiziție al apartamentului în sine). Această taxă acoperă întreținerea și conservarea zonelor comune împărțite cu ceilalți proprietari din comunitatea de apartamente.

Pros & Contra investițiilor în condominii

Ar trebui să cumpărați un apartament ca proprietate de investiții?

Depinde de câteva lucruri cheie, ca orice investiție imobiliară.

Cele mai importante sunt locația proprietății și datele financiare. Oricum ar fi, locația apartamentului trebuie să fie una dezirabilă, cu un grup calificat de chiriași.

În plus, randamentul investiției (ROI) al proprietății specifice trebuie să fie în concordanță cu obiectivele dvs. de investiție.

Și dacă vă îngrijorează problemele legate de proasta gestionare a proprietății, puteți utiliza servicii precum Buildium, care simplifică sarcinile de gestionare a proprietății.

Condo-urile reprezintă o parte din portofoliul meu imobiliar, alături de locuințele unifamiliale. Așa că aș spune că, da, un apartament poate fi o investiție bună.

Iată care sunt avantajele și dezavantajele pe care trebuie să le luați în considerare.

Investiția în apartamente Pro

Mai puțină întreținere de care să vă faceți griji

Unul dintre cele mai mari beneficii ale proprietății de apartamente este că alte persoane se ocupă de întreținerea exterioară a proprietății în locul dumneavoastră. Nici dvs. și nici chiriașul dvs. nu poartă responsabilitatea de a lopăta zăpada sau de a tunde gazonul, de exemplu.

Ca proprietar de condominiu, nu trebuie să bugetați cheltuieli mari, cum ar fi înlocuirea unui acoperiș. Sunteți proprietarul spațiului din interiorul apartamentului, dar nu și al structurii exterioare a clădirii. Așa că trebuie să vă preocupați doar de întreținerea aparatelor și sistemelor conținute în unitatea dvs. de locuit.

Asociația de condominiu se ocupă de cheltuielile și de problemele legate de întreținerea clădirii și a terenului. (Dar nu există o regulă dură și rapidă a condominiilor. Fiecare asociație decide pentru ce este responsabilă asociația de condominiu și pentru ce sunt responsabili proprietarii. Așa că citiți cu atenție documentele condominiului înainte de a cumpăra.)

Accesibilitate

Ca investiție, este de obicei mai puțin costisitor să cumpărați un condominiu decât o casă unifamilială sau o casă de oraș cu caracteristici similare. Așadar, aveți nevoie de mai puțini bani din buzunar pentru a începe.

Cu toate acestea, asigurați-vă că chiria lunară pe care o puteți percepe poate susține toate costurile de proprietate, inclusiv taxa lunară de condominiu. Prețul de achiziție al unui apartament este mai mic deoarece cumpărătorii de locuințe iau în calcul acea taxă fixă recurentă de apartament.

Facilități

Un mare beneficiu al locuirii în apartament este accesul la facilități comunitare de înaltă calitate. Există adesea o sală de club, o piscină și o sală de fitness. Aceste facilități sunt foarte atractive pentru mulți chiriași, ceea ce vă ajută să vă păstrați unitatea închiriată. Proprietățile cu facilități atractive sunt adesea la mare căutare. Acest lucru poate însemna o rotație rapidă atunci când un chiriaș se mută. Locuințele vacante scurte sunt cel mai bun prieten al unui investitor atunci când vine vorba de gestionarea fluxului de numerar.

Mândria de a fi proprietar

Majoritatea apartamentelor au o rată ridicată de ocupare a proprietarului. Statutul prevede adesea că doar un procent din proprietari pot închiria unitatea lor. Acest lucru se traduce, de obicei, printr-o mândrie a proprietarului care încurajează comunitatea și îngrijirea responsabilă a propriei proprietăți. De obicei, proprietarii au mai multă grijă de proprietatea lor și de resursele comune ale comunității decât o fac chiriașii. Acest lucru se traduce într-o investiție mai atractivă pentru dumneavoastră.

Securitate

Majoritatea clădirilor de apartamente au o securitate sporită. De obicei, aveți nevoie de o cheie pentru a accesa clădirea înainte de a ajunge la ușa din față a unității dumneavoastră. Fiecare unitate este dotată cu un interfon pe care rezidenții îl pot folosi pentru a „bâzâi” oaspeții și vizitatorii aprobați. Această securitate suplimentară îi face pe rezidenți să se simtă mai în siguranță și îi ține la distanță pe solicitanți – o caracteristică atractivă pentru care mulți chiriași vor plăti o primă pentru a se bucura de ea.

Regulile condominiului pot păstra valoarea proprietății dvs. de investiții

De obicei, există mai multe reguli de urmat ca proprietar într-o comunitate de apartamente. Veți avea nevoie de permisiunea asociației de condominiu pentru a face schimbări în unitatea dvs., în interior sau în exterior. Sunt șanse să nu puteți schimba culoarea ușii de la intrare, de exemplu. Adesea, rezidenților le este interzis să desfășoare orice activitate comercială dintr-un birou de acasă. Regulile de condominiu sunt probabil mai stricte decât proprietățile similare care nu sunt considerate un condominiu. Acest lucru ajută la descurajarea activităților nedorite care duc la deprecierea proprietății.

Regulamentele și normele de condominiu sunt adesea exact ceea ce este necesar pentru a menține o comunitate ordonată care aduce beneficii tuturor proprietarilor. Este posibil ca chiriașul dvs. să nu poată cultiva ierburi aromatice în ghivece pe terasă, dar, de asemenea, nu va trebui să vă faceți griji că terasa unui vecin va deveni un spațiu de depozitare a gunoaielor.

Îmi place să investesc în proprietăți de închiriat unde există o taxă modestă de condominiu sau de asociație a proprietarilor de locuințe (HOA). Asociația servește ca o forță de poliție care împiedică proprietarii să își neglijeze proprietatea și descurajează comportamentul rău al rezidenților. Acest lucru ajută la menținerea valorii locuințelor și face ca proprietatea să fie atractivă, ceea ce este important fie că sunt în căutarea de noi chiriași, fie că vreau să vând proprietatea.

Investiția în condominii contra

Vecinii care se comportă urât

În orice comunitate, ai vecini. Poți avea vecini deasupra, lângă și sub tine. Există o șansă bună ca, la un moment dat, în timpul proprietății, tu sau chiriașul tău să ajungeți să aveți un vecin pe care v-ați dori să nu se fi mutat. Dacă vecinii sunt de nedorit pentru a trăi alături, s-ar putea să vă fie greu să vă păstrați chiriașul mulțumit. Acest lucru poate duce la o rată de neocupare mai mare decât cea dorită și la o rotație constantă a chiriașilor.

Și, în calitate de proprietar, probabil că va trebui să vă ocupați personal de nemulțumirile cu vecinii, ceea ce poate fi frustrant și poate consuma mult timp. Nu toți proprietarii sunt responsabili și grijulii.

Într-unul dintre apartamentele mele, am descoperit că plafonul dulapului din dormitor era deteriorat de apă. Cauza s-a dovedit a fi o scurgere a aparatului de aer condiționat din unitatea de deasupra mea. Asociația de condominiu nu a făcut nimic pentru a mă ajuta să rezolv problema. A trebuit să acționez în instanță proprietarul în încercarea de a obține rambursarea costurilor de reparație. Instalatorul meu mi-a dat o confirmare scrisă că pagubele produse în unitatea mea au fost cauzate de aparatul lor de aer condiționat (care se află chiar deasupra scurgerii evidente), dar tot am pierdut în instanță. Prietenul lor instalator a contrazis ceea ce era evident, iar instanța a fost de partea lor. Am rămas blocat să plătesc costul remedierii mucegaiului și al reparațiilor de gips-carton.

Creșterea taxelor de condominiu și/sau a evaluărilor speciale

Taxele de condominiu cresc, în general, la fiecare câțiva ani, odată cu costul inflației. În plus față de taxele lunare, este posibil să fiți lovit de o „evaluare specială” costisitoare o singură dată. O evaluare este o taxă suplimentară impusă fiecărui proprietar pentru un proiect special, cum ar fi refacerea parcării. Dacă nu faceți un buget pentru creșterea taxelor, ați putea ajunge în situația în care nu vă puteți permite să plătiți taxele de condominiu sau evaluarea specială.

Potențial de management financiar defectuos

Condițiile sunt guvernate de un consiliu de administrație al asociației, care include adesea proprietari de condominii din comunitate care se oferă voluntar sau sunt aleși. De obicei, un grup de investitori deține clădirile de condominii și angajează o companie de administrare a proprietății pentru a administra colectarea taxelor de condominiu și pentru a gestiona comunitatea. Guvernele de stat cer ca apartamentele de tip condominiu să creeze și să respecte documentele legale de guvernare, cum ar fi regulamentele și articolele de constituire. Dar există totuși riscul ca asociația de condominiu să administreze greșit fondurile și chiar să devină insolvabilă.

Potențial de administrare defectuoasă a proprietății

Dacă asociația de condominiu face o treabă proastă în ceea ce privește întreținerea terenurilor comune, aceasta se poate reflecta negativ asupra întregii comunități. În calitate de proprietar, vă bazați pe ei să facă ceea ce spun că vor face pentru a menține estetica și valoarea proprietății dumneavoastră. Inacțiunea lor de a face îmbunătățirile necesare și de a gestiona în mod corespunzător clădirea și comunitatea poate afecta negativ aprecierea proprietății dvs. pe termen lung și poate îndepărta chiriașii de calitate de la dorința de a vă închiria unitatea.

Regulile condominiului vă pot limita libertatea

Majoritatea comunităților de condominiu limitează numărul de unități care pot fi închiriate. Dacă limita este deja îndeplinită, nu vă puteți închiria proprietatea. Iar asociația de condominiu limitează probabil numărul de ocupanți, durata contractului de închiriere și alte restricții privind utilizarea condominiului de către dumneavoastră. Aceste politici păstrează sentimentul de comunitate și împiedică proprietatea să devină mai degrabă o clădire de apartamente decât o comunitate ocupată de proprietari. Asigurați-vă că puteți închiria apartamentul înainte de a cumpăra și asigurați-vă că dvs. și chiriașii dvs. sunt capabili să respecte cerințele condominiului ca proprietate închiriată.

Vânzarea poate dura mai mult

Poate exista un grup mai mic de cumpărători de apartamente decât cumpărătorii pentru casele unifamiliale. Deci, atunci când este timpul să vindeți, este posibil să aveți în vedere un număr mai mare de zile pe piață. Dar, din nou, totul depinde de locație. Apartamentele din zonele fierbinți se vând mai repede decât casele.

Deci, ar trebui să cumpărați un apartament?

Citiți cu atenție toate documentele de guvernare înainte de a face o ofertă pentru un condominiu. Și discutați cu câțiva dintre vecini. Aceștia vă vor spune cât de bine asociația de condominiu gestionează comunitatea și vă vor împărtăși informații din interior despre cum este să locuiești în clădire.

Și, ca în cazul oricărei proprietăți de investiții imobiliare pe care o luați în considerare, faceți calcule pentru a vă asigura că chiria va acoperi taxa de condominiu, precum și toate celelalte costuri asociate cu deținerea și gestionarea unei proprietăți de închiriat.

Dacă doriți să rămâneți pe partea sigură, dar totuși să vă udați picioarele în lumea imobiliară, luați în considerare crowdfunding-ul, care este considerat o investiție mai sigură. Crowdstreet, de exemplu, oferă acces direct la oportunități specifice de investiții imobiliare și are o selecție largă de oferte de investiții atât de capitaluri proprii, cât și de datorii, alese după standarde stricte.

.