Schimbul 1031 și reședința principală

3. Tranzacție de tratament divizat: Porțiune §121 (reședință) și o porțiune §1031 (utilizată într-o afacere sau deținută în scop de investiție)

• O tranzacție cu tratament divizat implică o proprietate utilizată parțial ca reședință principală și parțial într-o afacere sau deținută în scop de investiție;
• Contribuabilul și consilierul său fiscal trebuie să aloce partea utilizată ca reședință principală pentru excluderea fiscală în temeiul articolului 121 și partea rămasă care se califică pentru amânarea în temeiul articolului 1031;
• Contribuabilul poate primi veniturile din vânzare direct de la încheierea tranzacției privind alocarea pentru reședința principală;
• Contribuabilul trebuie să aibă un QI pentru partea tranzacției de schimb în temeiul articolului 1031 (i.adică partea alocată pentru afaceri sau deținută pentru investiții.) QI va primi partea din veniturile din vânzare pentru partea de afaceri sau de investiții, iar QI va achiziționa o proprietate de înlocuire similară în conformitate cu normele și cerințele privind schimbul §1031. Contribuabilul trebuie să îndeplinească toate celelalte cerințe necesare pentru un schimb §1031.

Un exemplu: Vânzarea unei proprietăți cu patru unități (Four-Unit Property (Fourplex)

Contribuabilul deține un fourplex în care a închiriat trei unități în ultimii patru ani (§1031) și în care a locuit, de asemenea, în unitatea rămasă ca reședință principală (§121) în ultimii patru ani (îndeplinind cerința prevăzută de §121 de a fi folosit ca reședință principală pentru cel puțin doi din ultimii cinci ani). Proprietatea este vândută unui cumpărător, iar contribuabilul primește partea din vânzare atribuită părții de reședință principală (§121) și are un QI angajat să dețină veniturile nete din vânzarea celor trei unități locative pentru a proceda la un schimb 1031 cu o proprietate de înlocuire similară.

4. Tranzacție cu tratament divizat: Porțiune §121 (reședință) și o porțiune §1031 (fermă sau fermă)

• O tranzacție cu tratament divizat implică o proprietate utilizată parțial ca reședință principală și parțial pentru o fermă sau fermă;
• Contribuabilul și consilierul său fiscal trebuie să aloce porțiunea utilizată ca reședință principală pentru excluderea impozitului în temeiul §121 și porțiunea rămasă de fermă/fermă care se califică pentru amânarea §1031;
• Contribuabilul poate primi veniturile din vânzare direct de la încheierea tranzacției pentru alocarea reședinței principale;
• Contribuabilul trebuie să dispună de un QI pentru partea de schimb §1031 a tranzacției (i.De exemplu, partea alocată pentru afaceri sau deținută pentru investiții.) QI va primi partea din încasările din vânzare din partea de fermă sau fermă, iar QI va achiziționa o proprietate de înlocuire similară în conformitate cu normele și cerințele schimbului §1031. Contribuabilul trebuie să îndeplinească toate celelalte cerințe necesare pentru un schimb §1031.

Un exemplu: Vânzarea unei ferme de 100 de acri cu alocarea unei reședințe principale pe cinci acri

Contribuabilul a deținut o fermă de lucru de 100 de acri în ultimii patru ani și a locuit în casa de fermă de pe proprietate. Cantitatea minimă de acri pentru o reședință principală pe care județul o permite este de cinci acri. Proprietatea este vândută unui cumpărător, iar contribuabilul primește partea din vânzare atribuită părții de reședință principală, reședința principală și cinci acri de teren (§121) și are un QI angajat să dețină veniturile nete din vânzarea părții de fermă/teren, 95 de acri, cu un schimb 1031 într-o proprietate de înlocuire în natură similară.

5. Conversia proprietății locative într-o reședință principală (§1031 convertit în §121)

În acest scenariu, contribuabilul trebuie să dețină proprietatea achiziționată ca proprietate de înlocuire în cadrul unui schimb §1031 cu intenția de a o deține inițial în scopuri comerciale sau de investiții. În mod ideal, contribuabilul ar trebui să dispună de fapte/circumstanțe și documente care să susțină intenția de a utiliza în cadrul unei afaceri sau de a deține pentru investiții după schimbul §1031. Există, de asemenea, o perioadă minimă de deținere de cinci ani după schimb. Contribuabilul trebuie, de asemenea, să folosească imobilul ca reședință principală timp de cel puțin doi din cei cinci ani pentru a fi eligibil pentru excluderea fiscală prevăzută la articolul 121. Excluderea §121 este redusă de un raport între perioada în care proprietatea a fost utilizată ca reședință principală și perioada în care proprietatea a fost utilizată în cadrul unei afaceri sau investiții. Și, în cele din urmă, este exclusă orice recapturare a amortizării efectuată în perioada în care proprietatea a fost utilizată în cadrul unei afaceri sau a fost deținută pentru investiții.

Un exemplu: Un contribuabil efectuează un schimb §1031 într-o proprietate de înlocuire pe care intenționează să o dețină inițial pentru investiții, iar proprietatea este închiriată timp de trei ani. Intenția contribuabilului se schimbă în viitor și decide să se mute în fosta proprietate închiriată după trei ani de închiriere și să locuiască în proprietate timp de încă cinci ani ca reședință principală. Proprietatea totală este de opt ani (ceea ce depășește perioada minimă de deținere de cinci ani în cazul conversiei unei proprietăți de închiriat în reședință principală). În acest scenariu, contribuabilul este eligibil pentru 5/8 din excluderea fiscală prevăzută la articolul 121, deoarece a locuit în proprietate doar cinci din ultimii opt ani, iar recuperarea amortizării în timpul perioadei de închiriere de trei ani nu este eligibilă pentru excludere fiscală.

6. Transformarea reședinței principale în proprietate de închiriat (§121 convertit în §1031)

Procedura 2005-14 oferă îndrumări pentru aplicarea concomitentă a articolului 121 și a articolului 1031 în cazul în care un contribuabil a transformat o reședință principală într-o proprietate de închiriat. În acest scenariu, contribuabilul trebuie să îndeplinească cerințele §121 și să fi locuit în proprietate timp de doi din ultimii cinci ani înainte ca acesta să convertească reședința principală în proprietate de închiriat. Contribuabilul poate exclude impozitul pe câștigul de capital până la pragul prevăzut de §121 (250 000 USD pentru persoanele singure; 500 000 USD pentru persoanele căsătorite) – și poate efectua un schimb cu impozit amânat în conformitate cu §1031 cu o proprietate de înlocuire în conformitate cu §1031, care urmează să fie deținută pentru investiții sau utilizată în cadrul unei afaceri. Contribuabilul poate beneficia atât de excluderea impozitului în conformitate cu §121, cât și de amânarea impozitului în conformitate cu §1031 pentru partea rămasă din vânzare și peste pragurile de excludere din §121.

7. Alocații și restricții în temeiul Housing Assistance Tax Act of 2008

The Housing Assistance Act of 2008 (Legea privind asistența fiscală pentru locuințe din 2008) a abordat multe aspecte legate de excluderea din §121 a câștigului obținut din vânzarea unei reședințe principale, inclusiv separarea perioadei în care o reședință este deținută în perioade de deținere calificate și necalificate. Excluderea fiscală din secțiunea 121 trebuie să fie repartizată între perioada în care proprietatea a fost utilizată ca proprietate de investiții și perioada în care proprietatea a fost utilizată ca reședință principală. Excluderea din secțiunea 121 a câștigului nu se aplică oricărui câștig asociat cu o perioadă de deținere necalificată (atunci când proprietatea nu a fost folosită ca reședință principală.)

Clasificarea perioadei de deținere ca fiind calificată sau necalificată este importantă. În conformitate cu Legea privind asistența pentru locuințe din 2008, orice perioadă care nu este o perioadă de deținere calificată este definită ca fiind o perioadă de deținere necalificată. O perioadă de deținere calificată este definită după cum urmează:

• Care perioadă în care contribuabilul a folosit proprietatea ca reședință principală; sau
• Care parte a perioadei de cinci ani care urmează utilizării de către contribuabil a proprietății ca reședință principală, dacă proprietatea este vândută în această perioadă de cinci ani.

Perioada de deținere calificată include perioada în care proprietatea este utilizată ca reședință principală de către contribuabil, soțul/soția contribuabilului sau fostul soț/soție al/ai contribuabilului. (A se vedea: Sec. 121(b)(4)(4)(C)(i))

În general, regulile de alocare se aplică numai perioadelor de timp anterioare transformării în reședință principală și nu și perioadelor de timp ulterioare transformării din reședință principală În consecință, dacă un singur contribuabil transformă o reședință principală în proprietate de închiriat și nu se mută niciodată înapoi în ea, iar în rest îndeplinește cerința de doi ani din cinci ani în conformitate cu §121, contribuabilul este eligibil pentru excluderea integrală de 250.000 USD atunci când proprietatea de închiriat este vândută. Această regulă se aplică în cazul perioadelor de utilizare necalificate în perioada de cinci ani prevăzută la §121 după ultima dată la care proprietatea a fost utilizată ca reședință principală. Prin urmare, dacă un contribuabil a folosit proprietatea ca reședință principală în anul unu și în anul doi, apoi a închiriat proprietatea în anii trei și patru și apoi a folosit-o ca reședință principală în anul cinci, s-ar aplica regulile de alocare și doar trei cincimi (3 din 5 ani) din câștig ar fi eligibile pentru excluderea fiscală în temeiul §121.

Care contribuabil este îndemnat să solicite sfatul unui consilier fiscal pentru a analiza situația sa specifică și aplicarea normelor fiscale.