Aceasta este a doua parte a unei serii de șapte părți despre Marele Mall al Marilor Câmpii. Citiți prima, a treia, a patra, a cincea și a șasea parte.
O vedere aeriană a terenului pe care urma să fie amplasat în cele din urmă Great Mall of the Great Plains, 1991.
Dacă ați citit Romeo și Julieta, probabil vă amintiți replica clasică: „Un mall cu orice alt nume ar mirosi la fel de dulce”. Nu este exact această replică, dar este ceva de genul acesta. Oricum, trebuie să presupun că această frază era în mintea tuturor în octombrie 1992, când Jordon Perlmutter & Co. a anunțat că, în cadrul unui joint venture cu alți dezvoltatori, Petrie Dierman Kughn din Washington D.C., vor construi un mall cu un etaj și 1.000.000 de metri pătrați în Olathe. Aceștia intenționau să cumpere în curând încă treizeci și patru de acri de la Olathe-Santa Fe Partnership. Construcția urma să înceapă în toamna anului 1993, iar mall-ul urma să fie deschis până în primăvara anului 1995. Mall-ul urma să aibă puncte de desfacere pentru marile magazine de lux, șapte până la nouă ancore, magazine cu discount, un spațiu de alimentație publică și, eventual, un cinematograf. Niciun chiriaș nu a fost semnat încă, dar dezvoltatorii erau optimiști.
Și numele mall-ului? „Southpark Plaza” a fost exclus. Acum urma să fie (cue trumpet fanfare) The Great Mall of the Great Plains.
Până în 1992, după câțiva ani cu o economie slabă, cumpărătorii americani se înghesuiau la centrele comerciale de tip outlet. Lawrence Riverfront Plaza Factory Outlet a fost deschis în 1990 și s-a bucurat de suficient succes pentru ca o altă companie să construiască un mall de desfacere practic chiar peste râu la începutul anilor ’90. În toată țara, centrele comerciale de tip outlet erau un punct luminos într-o atmosferă de retail altfel tulbure. Centrele comerciale obișnuite, în general, erau considerate supraaglomerate, iar pentru dezvoltatorii și pentru Olathe era logic la acea vreme să parieze pe un outlet mall, chiar dacă era neconvențional ca unul să fie atât de aproape de o zonă foarte populată.
La acea vreme exista o regulă nescrisă numită „bariera sensibilității” care descuraja centrele outlet să construiască la mai puțin de 40 de mile de locurile în care existau magazine obișnuite, deoarece outlet-urile ar fi vândut potențial aceeași marfă la prețuri mult mai mici. (Cel puțin voiau să te facă să mergi cu mașina pentru ele!) Dar dacă la acea vreme era neconvențional, se pare că norma privind comerțul cu amănuntul era în curs de erodare, deoarece, în timp ce Great Mall era prezentat, proprietarii centrului comercial Indian Springs Shopping Center din Kansas City, Kansas (aflat la doar 30 de kilometri distanță) se gândeau să își transforme centrul comercial într-un outlet mall. Acest lucru a crescut presiunea asupra orașului Olathe pentru a acționa rapid pentru a obține toate aprobările necesare pentru dezvoltatori.
De data aceasta, dezvoltatorii Great Mall au solicitat 85 de milioane de dolari în obligațiuni de venituri industriale (ceea ce i-ar face eligibili pentru reduceri de taxe în conformitate cu legislația din Kansas) și reduceri ale impozitului pe proprietate în valoare de 50% timp de zece ani. Ei au spus că stimulentele pentru impozitul pe proprietate îi vor ajuta să atragă chiriași și că nu puteau finaliza finanțarea suplimentară a proiectului până când nu aveau angajamente din partea a jumătate dintre chiriași.
Potrivit unui raport al orașului, mall-ul urma să genereze 2,7 milioane de dolari pe an în impozite pe proprietate pentru Olathe (fără reducere). Se putea aștepta să genereze până la 207 milioane de dolari în vânzări cu amănuntul anual și să angajeze 1.800 de persoane. În alte locuri, centrele comerciale de tip outlet au fost populare în rândul turiștilor, iar de la începutul Great Mall-ului se pare că aducerea de turiști a fost recunoscută de toate părțile ca fiind o parte esențială a strategiei de succes a mall-ului. Raportul a estimat că jumătate din vânzările din mall vor fi făcute către persoane care locuiesc în afara comitatului Johnson, deși dezvoltatorii au declarat pentru KC Star că numai cele 2 milioane de persoane din zona Kansas City ar trebui să genereze suficiente afaceri pentru a susține mall-ul.
În decembrie, consiliul orașului Olathe a votat în unanimitate pentru aprobarea obligațiunilor de venituri industriale în valoare de 85 de milioane de dolari și a reducerii impozitului pe proprietate. Cu toate acestea, a existat o capcană. Consiliul municipal a inclus un acord de performanță, spunând că, dacă centrul comercial nu reușea să producă o anumită cantitate de venituri din impozitul pe vânzări, orașului i s-ar fi permis să pună capăt sau să reducă reducerea impozitului pe proprietate. De asemenea, au cerut ca dezvoltatorii să deschidă mall-ul până în 1996, ca nu cumva să piardă cel puțin un an de reducere.
Câțiva cetățeni, jurnaliști și oficiali din orașele învecinate au criticat în diferite grade stimulentele fiscale, spunând că acestea îi înșelau pe locuitori prin scăderea sumei de bani care ar fi putut merge către serviciile publice. De asemenea, s-a argumentat că retailerii existenți din Olathe, care plăteau integral impozitul pe proprietate, ar fi acum într-un dezavantaj nedrept atunci când ar concura cu mall-ul. Critica exprimată de o mână de oficiali din orașele învecinate a fost că acest lucru însemna că, probabil, ar trebui, de asemenea, să înceapă să ofere stimulente fiscale mai mari pentru a atrage afaceri și a existat o ușoară îngrijorare că vor pierde venituri din impozitul pe vânzări, deoarece locuitorii din Olathe au început să facă mai multe cumpărături în propriul oraș (ceea ce, pentru Olathe, a fost scopul principal al mall-ului).
Cu toate acestea, susținătorii au subliniat că rezidenții nu ar beneficia deloc dacă mall-ul nu ar fi construit. În KC Star, Charley Vogt de la Camera de Comerț din Olathe a fost citat spunând: „50% din ceva este mult mai bine decât 100% din nimic”. Mulți locuitori din Olathe erau, de asemenea, fericiți pentru că, dacă reducerile asigurau un mall, iar mall-ul era rentabil pentru oraș, povara fiscală a proprietarilor de locuințe urma să scadă. Nimeni mai puțin decât primarul orașului Olathe, Jacob F. Ruf, a intervenit în această chestiune, scriind în KC Star pentru a apăra decizia și pentru a oferi câteva cifre optimiste. El a spus că orașul Olathe a analizat cu atenție investiția în centrul comercial și a crezut că va fi un lucru bun pentru Olathe, pentru Johnson County și pentru întreaga zonă metropolitană.
În luna următoare (ianuarie 1993), KC Star a raportat că reprezentanții din Kansas discutau revizuirea procedurilor de reducere. Taxa de impozitare la nivel de stat pentru școli permitea „entităților fiscale” (cum ar fi orașele) să acorde reduceri de taxe fără a avea un impact asupra școlilor lor locale, deoarece banii ar fi fost recuperați în altă parte în stat. Legislatorii sperau să schimbe acest lucru pentru a restabili responsabilitatea și pentru a face lucrurile mai echitabile în Kansas.
În aceeași lună, Aetna Life Insurance Co. care deținea Indian Springs Shopping Center, discuta extinderea mall-ului lor și redefinirea acestuia ca un centru de desfacere numit The Great Plains Marketplace. Primarul orașului Kansas City, Kansas, Joe Steineger, a declarat în mod specific dorința lor de a demara proiectul înainte de Great Mall din Olathe, deoarece zona probabil nu putea susține două centre comerciale de tip outlet. Cursa dintre Indian Springs și Great Mall avea să continue pe tot parcursul anului 1993.
Evident, Great Mall făcea valuri încă din primele sale zile. Mall-ul nu a fost lipsit de controverse, dar oficialii orașului au considerat că merită riscul. Milioane de dolari părăseau Olathe în fiecare an, deoarece locuitorii mergeau în alte orașe pentru a face cumpărături. Mall-ul urma să își crească veniturile anuale din impozitul pe vânzări cu 50%, de la 4 milioane de dolari la 6 milioane de dolari. Astfel de venituri ar ajuta orașul, în mare parte rezidențial, să reducă povara impozitului pe proprietate pentru proprietarii de locuințe și să facă din Olathe un loc și mai atractiv pentru a trăi. Și, în plus, mulți oficiali ai orașului sperau că Great Mall va conferi Olathe o identitate și îl va transforma într-o destinație pentru locuitorii din zona Kansas City și nu numai.
În ianuarie 1994, dezvoltatorii Great Mall au făcut publică o listă parțială a chiriașilor cu privire la comercianții cu amănuntul pe care reușiseră să îi asigure. Ancorele erau SuperSports USA, Linens N Things, Marshalls, Service Merchandise și Fun Factory (o sală de jocuri). Printre magazinele mai mici se numără Ballard Sports Outlet, Benetton Outlet, Book Warehouse, Claire’s Boutique Outlet, Famous Footwear și No Nonsense Outlet. Și, pentru că nu ar fi fost un mall fără fast-food și dulciuri, mall-ul ar fi conținut, de asemenea, un magazin Mr. Bulky, Auntie Anne’s Pretzels, Blue Chip Cookies, Rocky Mountain Chocolate Factory și Sbarro. Multe dintre aceste magazine erau noi în zona orașului Kansas City, atenuând unele temeri că mall-ul va canibaliza afacerile deja existente.
În plus față de lista parțială a chiriașilor, dezvoltatorii au anunțat că cel mai nou plan pentru mall era că acesta va avea 1,2 milioane de metri pătrați (la fel ca și Oak Park Mall din apropiere, care nu-și adăugase încă magazinul Nordstrom) și va avea 175 de magazine. Se aștepta acum să angajeze în jur de 1.900 de persoane și se spera că se va bucura în continuare de vânzările de 207 milioane de dolari în fiecare an, menționate anterior.
Două zile mai târziu, Aetna Life Insurance Co. a anunțat că renunță la planurile de reamenajare a Indian Springs Shopping Center.
Până în vară, începuse construcția nodului de legătură de la 151st St și I-35, iar proiectele de străzi, canalizare și conducte de apă erau în curs de desfășurare pe proprietatea mall-ului. După o oarecare rezonare, a fost planificată nivelarea terenului pentru toamnă, iar mall-ul ar urma să se deschidă un an și jumătate mai târziu, în primăvara anului 1996. Costurile totale de construcție pentru mall au fost estimate la 85 de milioane de dolari.
Interschimbarea a fost finalizată în noiembrie, cu șapte luni înainte de termen. Se aștepta ca acest nod de legătură să deschidă o poartă economică pentru Olathe, la fel ca cea de la intersecția dintre strada 119 și I-35, nu doar pentru mall, ci și pentru tot felul de alte oportunități economice. De asemenea, a făcut ca Olathe Medical Center să fie mult mai accesibil. Unul dintre lucrurile mele preferate pe care le-am găsit în timp ce făceam cercetări despre Great Mall a apărut într-un articol din 30 noiembrie al KC Star, scris de John C. Patterson, care detalia sărbătorirea deschiderii nodului de legătură: „Două autobuze școlare încărcate cu lideri de afaceri și diverși oficiali guvernamentali au traversat marți intersecția de pe 151st Street pentru a sărbători deschiderea oficială a ieșirii de 28,5 milioane de dolari.” Vorbind despre o petrecere!
Vă mulțumim pentru că ați citit această istorie a Marelui Mall din Marile Câmpii. Sper că v-ați bucurat să o citiți la fel de mult cum m-am bucurat eu să o cercetez și să o scriu. Aș dori să le mulțumesc tuturor jurnaliștilor de la Kansas City Star, Kansas City Business Journal și The Olathe News, din a căror muncă asiduă m-am inspirat. De asemenea, aș dori să le mulțumesc tuturor celor care au furnizat imagini și/sau anecdote. Îi mulțumesc în mod special lui Bryan pentru sfaturile de cercetare și pentru că a petrecut nenumărate ore plimbându-se cu mine prin mall-uri. Și, în cele din urmă, mulțumesc tuturor oamenilor care au făcut posibil acest mall și tuturor celor care au lucrat și au făcut cumpărături acolo și au făcut din el ceea ce a fost în timpul existenței sale mult prea scurte. Dacă aveți amintiri despre mall pe care ați dori să le împărtășiți, vă rugăm să ne lăsați un comentariu sau să îmi trimiteți un e-mail la [email protected]. De asemenea, dacă aveți fotografii ale mall-ului pe care ați dori să le împărtășiți, vă rog să mi le trimiteți!
-Mike Keller, Johnson County Library