Există două categorii de chiriași în San Francisco: cei care sunt protejați de Ordonanța privind chiriile din 1979 și cei care nu sunt. Majoritatea chiriașilor din clădirile anterioare lunii iunie 1979 se bucură de garanții împotriva creșterilor enorme ale chiriei și a evacuărilor nefondate.
Cu ajutorul prietenilor noștri de la Sindicatul chiriașilor din San Francisco, am identificat șase drepturi pe care poate nici nu știți că le aveți. Câteva dintre sfaturile de mai jos se aplică doar apartamentelor care sunt acoperite de Ordonanța privind chiriile și, în mod ciudat, chiar și unităților ilegale. Într-o întorsătură bizară a birocrației, uneori puteți fi mai bine protejat dacă locuiți într-o unitate ilegală decât într-una la prețul pieței, construită după 1979.
Înainte de a ne lansa în chestiunile legale, haideți să scoatem câteva lucruri la iveală: Numărul magic din ordonanța privind închirierea este 13 iunie 1979. Dacă clădirea dvs. a primit un certificat de ocupare înainte de această dată, felicitări, sunteți protejat de ordonanță (cu câteva minute de excepție).
Dacă actele au fost eliberate după 13 iunie 1979, condoleanțe. Nu aveți controlul chiriei și puteți fi evacuat pentru aproape orice motiv – pentru că imobilul este pe piață, pentru că este marți, pentru că proprietarul a mâncat un burrito foarte dezamăgitor. Asta nu înseamnă că o veți face – San Francisco are o abundență de legi care ajută la protejarea chiriașilor – ci doar că este mai ușor pentru un proprietar să ceară evacuarea. Iar prietenii tăi care beneficiază de protecția Ordonanței privind chiriile, cu toate acestea, pot fi evacuați doar pentru motive întemeiate, care se limitează la aceste 16 scenarii.
Și acum, fără alte formalități, mizeria pentru care ai venit aici:
1. Dacă unitatea dvs. este ilegală – dacă proprietarul dvs. a creat-o fără autorizații – legea chiriașului se poate aplica în continuare. În majoritatea cazurilor, sunteți protejat de Ordonanța privind chiriile, chiar dacă unitatea a fost creată după 1979. Acest lucru se datorează faptului că, prin definiție, unitățile ilegale nu au un certificat de ocupare. Fără un certificat de ocupare, proprietarii nu au cum să pretindă că unitatea a fost creată după 1979 și că, prin urmare, este scutită de Ordonanța privind chiriile. De asemenea, vă bucurați de protecție împotriva evacuării, așa cum ar face-o orice chiriaș care intră sub incidența Ordonanței privind chiriile.
2. Chiar dacă proprietarul dvs. se agață de depozitul dvs., acesta este încă, din punct de vedere tehnic, al dvs., ceea ce înseamnă că aveți dreptul la dobânda acumulată de acesta pe durata închirierii dvs. Dacă ați locuit în apartamentul dvs. timp de cel puțin un an (și atâta timp cât nu locuiți în locuințe subvenționate), aveți dreptul la această dobândă atunci când vă mutați. Acest lucru este prevăzut chiar în Codul administrativ din San Francisco, secțiunea 49.2. Acest lucru este valabil pentru toată lumea, nu doar pentru aleșii care se bucură de protecția Ordonanței privind chiriile.
3. Dacă apartamentul dvs. are o priveliște minunată care a fost anunțată ca parte a pachetului total – de exemplu, priveliști la Golden Gate, la apă, la orizont – acesta este un avantaj care adaugă bani mulți la chirie. Dacă apar construcții noi și blochează priveliștea promisă, puteți solicita o reducere a chiriei. Va trebui să depuneți o petiție de diminuare a serviciilor la Consiliul pentru chirii. (Ne pare rău, chiriași la prețul pieței, această strategie nu va funcționa pentru voi, deoarece proprietarul poate mări chiria pentru aproape orice motiv.)
4. Să presupunem că sunteți evacuat pentru o cauză justă – ceea ce înseamnă că unitatea dvs. intră sub incidența ordonanței de închiriere din 1979 – deoarece, de exemplu, proprietarul se mută sau intenționează să scoată unitatea din uz. De obicei, proprietarul trebuie să plătească în jur de 5.200 de dolari pentru fiecare chiriaș. Această sumă poate merge mai sus, în unele cazuri depășind pragul de șase cifre. (Acest lucru variază în funcție de cauza evacuării și crește în fiecare martie.) Același lucru este valabil și pentru unitățile ilegale.
Rețineți, totuși, că o mutare a proprietarului este un scenariu diferit de Ellis Act. Consiliul pentru chirii are mai multe informații despre plățile de relocare din Ellis Act.
5. În conformitate cu Ordonanța privind chiriile, dacă proprietarii vă evacuează pentru a se putea muta în unitate, se presupune că trebuie să se mute în termen de trei luni și să locuiască acolo timp de cel puțin trei ani de la data evacuării dumneavoastră. Dacă se mută înainte de expirarea celor trei ani, trebuie să vă ofere din nou apartamentul la vechiul tarif de închiriere (plus creșterile permise în conformitate cu Ordonanța privind chiriile).
Dacă sunteți evacuat în temeiul Legii Ellis, aveți aceeași protecție, dar pentru o perioadă de zece ani – deși chiria inițială trebuie să vă fie oferită doar pentru cinci ani. În cazul în care unitatea dvs. a fost vândută unor noi proprietari de locuințe, aceste persoane sunt, de asemenea, obligate de Legea Ellis. Dacă se relochează în perioada de zece ani și decid să își închirieze locuința, aceștia sunt obligați să vă ofere mai întâi locuința. Vestea proastă este că dvs. (sau foștii dvs. vecini bun samaritean) trebuie să vă faceți singuri munca de detectiv. Proprietarii ar trebui să notifice Consiliul pentru chirii cu privire la intenția lor de a reînchiria, dar cumva acest pas tinde să fie sărit.
6. Dacă trebuie să vă mutați din cauza unui incendiu, a unei inundații sau a unei alte catastrofe naturale, vă puteți muta din nou în locuința dvs. după ce aceasta a fost reparată, la aceeași chirie pe care o plăteați înainte de îmbunătățiri, plus orice majorare permisă de consiliul pentru chirii, cum ar fi majorarea anuală standard a chiriei. (Ne pare rău, cei care au prețuri de piață, nu aveți noroc nici aici.)
7. Cei care se află sub protecția Ordonanței privind chiriile, acestea sunt singurele scenarii pentru care puteți fi evacuați.
Vreți să aflați mai multe? Uniunea Chiriașilor este un loc minunat pentru a începe și (cu ceva săpături răbdătoare și toleranță pentru listele îmbinate agresiv) puteți găsi citate pe capitole și versete ale Ordonanței privind chiriile pe site-ul Rent Board.
.