În conformitate cu legislația californiană, odată ce un creditor obține o hotărâre judecătorească de la instanță, acesta poate obține o ordonanță de sechestru care îl însărcinează pe șeriful local să pună sechestru pe proprietatea unui debitor care nu a plătit în mod voluntar hotărârea judecătorească. Astfel, un creditor judecătoresc poate sechestra conturi bancare, conturi de brokeraj, salarii și, în general, aproape orice bun deținut de debitor. Nu este neobișnuit ca un debitor prin hotărâre judecătorească să constate, spre șocul său, că contul său bancar a fost golit în întregime de o executare surpriză reușită a unei hotărâri judecătorești sau să constate că angajatorul său a fost notificat cu o poprire care îi cere angajatorului să rețină o anumită parte din fiecare salariu și să o transmită creditorului hotărârii judecătorești.
Dar, de departe, cea mai frecventă executare a unei hotărâri judecătorești este împotriva proprietății imobiliare deținute în totalitate sau parțial de un debitor prin hotărâre judecătorească. Un creditor al unei hotărâri judecătorești este autorizat prin lege să înregistreze hotărârea judecătorească în comitatul în care debitorul deține o proprietate (documentul înregistrat este cunoscut sub numele de „Abstract of Judgment”) și să depună apoi un „Writ of Sale” prin care șeriful comitatului vinde literalmente proprietatea la o licitație publică, dând veniturile creditorului. Deși procedura este una îndelungată, ducând adesea între trei și șase luni, în cele din urmă, debitorul este obligat să predea titlul de proprietate celui care face cea mai mare ofertă, debitorul pierzând orice capital propriu pe care l-ar fi obținut. (Cititorul poate dori să citească articolul web despre faliment cu privire la această formă de protecție pentru debitori.)
O casă a debitorului, totuși, a primit o protecție specială din partea legii californiene și, în funcție de statutul debitorului, fie că este singur, fie că este capul unei gospodării, debitorului i se permite ca locuința să rămână liberă de sechestru până la un anumit nivel de capital propriu. În prezent, nivelul de Homestead disponibil este de cincizeci de mii de dolari pentru o persoană singură, șaptezeci și cinci de mii de dolari dacă face parte dintr-o unitate familială și o sută douăzeci și cinci de mii de dolari dacă persoana sau soțul/soția care locuiește acolo are vârsta de șaizeci și cinci de ani sau mai mult, este invalid sau are un venit anual brut de cincisprezece mii de dolari sau mai puțin și are vârsta de cincizeci și cinci de ani sau mai mult. (Aceste niveluri sunt modificate ocazional, așa că verificați întotdeauna cea mai recentă lege la Code of Civil Procedure, 704.730.) Astfel, un cap de familie poate reține până la șaptezeci și cinci de mii de dolari în capitalul propriu al locuinței fără ca un creditor judiciar să fie în măsură să trimită cu succes un mandat de sechestru asupra locuinței. („Equity” înseamnă valoarea proprietății peste orice ipotecă sau act de încredere deja înregistrat pe proprietate; astfel, dacă locuința dvs. valorează trei sute de mii de dolari și aveți un First Deed of Trust în valoare de două sute de mii de dolari neachitat și un Second Deed of Trust în valoare de șaizeci de mii de dolari rămas neplătit, atunci „equity” dvs. este de patruzeci de mii de dolari.)
Legislația din California se bazează pe faptul că locuința familiei este vitală pentru funcționarea sănătoasă și continuă a familiei și, cu excepția cazului în care este vorba de o locuință foarte scumpă cu o mare valoare patrimonială, instanțele sunt instruite să protejeze acest bun, astfel încât debitorul să aibă cel puțin o locuință pentru familie sau pentru el însuși.
În ipoteza în care un creditor dorește să execute silit locuința, creditorul are sarcina de a dovedi că valoarea patrimonială a locuinței depășește limita permisă pentru scutirea de executare a locuinței, iar la Curtea Superioară se desfășoară audieri în care creditorii aduc experți care să depună mărturie pentru a încerca să stabilească nivelul ridicat al valorii patrimoniale, iar debitorii contestă afirmația potrivit căreia valoarea patrimonială a locuinței lor este atât de mare cu ajutorul propriilor experți. Practic, în mod normal, instanța va favoriza debitorul în ceea ce privește protejarea locuinței familiei și, cu excepția cazului în care creditorul demonstrează prin dovezi puternice că există o mare valoare a capitalului propriu în locuință peste limita permisă de lege, instanța nu va permite vânzarea forțată a locuinței.
Acest tip de protecție împotriva executării silite a locuinței se numește Statutory Homestead Exemption from execution și se aplică automat oricărui debitor care deține o locuință în California. Nu este nevoie să se depună niciun document la registratura comitatului pentru a avea dreptul de a pretinde o proprietate statutară asupra locuinței (statutory homestead) în California în cazul în care un creditor încearcă să vă vândă casa. Cu toate acestea, prin înregistrarea unui formular la registratura comitatului, se poate, în schimb, să se obțină ceea ce se numește „Declared Homestead Exemption” (scutire declarată de proprietate imobiliară) în legătură cu locuința descrisă în declarația de proprietate imobiliară înregistrată. Există anumite avantaje ale înregistrării unui Homestead declarat, iar acest articol le va descrie.
Este esențial să subliniem că nici Homestead-ul declarat, nici Homestead-ul statutar nu pot opri drepturile de executare ale creditorilor garantați, cum ar fi deținătorii unei ipoteci sau ai unui act de încredere. Drepturile Homestead limitează doar capacitatea creditorilor care nu sunt creditori garantați, dar care, în schimb, au hotărâri judecătorești și încearcă să își execute hotărârile judecătorești împotriva proprietății imobiliare.
VANTAJELE EXIMĂRII DE LA O DOMICILIU DECLARAT
Atât un Statutory Homestead, cât și un Declared Homestead interzic creditorului judecătoresc să efectueze o vânzare forțată a unei locuințe familiale și ambele au aceleași praguri pentru capitalul propriu permis. Ambele au aceeași cerință de audiere în instanță în cazul în care creditorul judecătoresc încearcă să învingă apărarea unei scutiri de homestead revendicate și ambele pun în sarcina creditorului sarcina de a învinge scutirea de homestead revendicată.
Dar avantajele unui Homestead declarat nu sunt minore:
- Proprietarul unui Homestead declarat poate alege care dintre mai multe reședințe va fi protejată. Doar una singură poate fi protejată în cadrul unui Statutory Homestead sau al unui Declared Homestead, dar în cadrul unui Statutory Homestead, în mod automat, locul în care locuiești în momentul în care se notifică hotărârea judecătorească (Writ) este cel care face ca Homestead să se aplice.
- Protecția care este oferită de un Declared Homestead va continua să se aplice acelei reședințe chiar dacă proprietarul se mută. (În cazul unui homestead statutar, dacă proprietarul nu îl transformă în reședință atunci când se notifică mandatul, homestead-ul poate fi pierdut.)
- Produsele unei vânzări voluntare a unei locuințe declarate homestead sunt supuse aceleiași protecții ca și capitalul propriu al locuinței. Dacă, în schimb, nu a fost înregistrată o declarație de proprietate imobiliară, protecția automată a proprietății imobiliare ar putea fi pierdută în cazul unei vânzări voluntare a locuinței, iar veniturile obținute în urma vânzării voluntare ar merge către creditori.
- Dacă a fost înregistrată o declarație de proprietate imobiliară, legea este clară că veniturile obținute în urma vânzării, până la limitele în dolari ale capitalului propriu permis, pot fi folosite pentru achiziționarea unei alte locuințe. Legea este neclară dacă același beneficiu se aplică și pentru Statutory Homestead.
- Și odată ce noua locuință este achiziționată, un Homestead declarat protejează automat a doua locuință, de exemplu, Homestead-ul este transferat automat la noua locuință.
Consultați Codul de procedură civilă din California, secțiunile 704.730 și legile conexe.
Înregistrarea proprietății imobiliare
Înregistrarea proprietății imobiliare este ușoară și puțin costisitoare. Pur și simplu se depune formularul standard, executat și autentificat la notarul din comitatul în care se află proprietatea. (O astfel de depunere la registrator se numește „înregistrare.”) Formularul poate fi obținut de la majoritatea birourilor de avocatură, de la orice companie de titluri de proprietate și de la multe papetării. Costul notării și al înregistrării este, de obicei, mai mic de douăzeci de dolari. Biroul registratorului se găsește în cartea de telefon și, în San Francisco, se află în primărie.
Alternativ, se pot folosi serviciile unui Homestead Filing Service care va îndeplini această sarcină simplă pentru dumneavoastră, iar taxa pe care o pot percepe în California a fost limitată la douăzeci și cinci de dolari, plus taxele notariale și de înregistrare. În cartea de telefon și pe internet există numeroase astfel de servicii listate la rubrica „homestead.”
Un Homestead declarat nu se va aplica de multe ori la o hotărâre judecătorească deja executată împotriva locuinței, astfel încât cheia este să vă depuneți homestead-ul înainte ca hotărârea să fie înregistrată împotriva locuinței dumneavoastră. Având în vedere costul mic al înregistrării și avantajele care decurg din aceasta, nu pare să existe prea multe motive pentru a nu utiliza pe deplin avantajele disponibile prin transformarea proprietății statutare în proprietate declarată (Declared Homestead). Cu toate acestea, trebuie reamintit faptul că, indiferent dacă este înregistrată sau nu, se aplică protecțiile de bază ale proprietății familiale, astfel încât, dacă locuința dumneavoastră face obiectul unei încercări de executare a unui ordin de sechestru, contactați imediat un consilier juridic. Sunt șanse mari ca locuința dumneavoastră să poată fi salvată.
.