Contractul de leasing imobiliar este o componentă importantă a multor structuri de tranzacții imobiliare comerciale. Cu toate acestea, pentru o mulțime de profesioniști în domeniul imobiliar comercial, contractele de leasing terestru sunt rar întâlnite și sunt prost înțelese. În acest articol vom face puțină lumină asupra modului în care funcționează contractele de leasing terestru, vom explica cum arată structurile tipice de leasing terestru și vom clarifica, de asemenea, unele concepții greșite comune despre contractul de leasing terestru.
Ce este un contract de leasing terestru?
În primul rând, ce este mai exact un contract de leasing terestru? Contractele de închiriere a terenurilor, adesea numite contracte de închiriere a terenurilor, sunt pur și simplu o închiriere doar a terenului. De obicei, terenul este închiriat pentru o perioadă relativ lungă de timp (50-99 de ani) unui chiriaș care construiește o clădire pe proprietate. Un contract de leasing imobiliar separă proprietatea asupra terenului de proprietatea asupra clădirii și a îmbunătățirilor construite pe teren.
De ce are sens un contract de leasing imobiliar
Deși ar putea părea ciudat la început pentru un dezvoltator sau un chiriaș să construiască o clădire pe un teren care este deținut de altcineva, există motive întemeiate pentru care un contract de leasing imobiliar este avantajos pentru toate părțile implicate.
Poate cel mai mare avantaj pentru chiriași este că un contract de leasing imobiliar oferă acces la un teren bine amplasat care altfel nu ar putea fi cumpărat. Acesta este motivul pentru care contractele de închiriere de terenuri sunt utilizate pe scară largă de mulți chiriași mari din comerțul cu amănuntul, cum ar fi McDonald’s, Chick-fil-a și Starbucks. Un alt avantaj al unui contract de leasing imobiliar este că chiriașul nu trebuie să vină cu banii inițiali necesari pentru a cumpăra terenul în cadrul unei tranzacții. Acest lucru reduce capitalul inițial necesar într-o investiție, eliberând numerar pentru alte utilizări și îmbunătățind, de asemenea, randamentul.
Pentru proprietarul terenului, un contract de leasing imobiliar oferă un flux de venit stabil, de obicei de la un chiriaș solvabil, permițând în același timp proprietarului să păstreze proprietatea asupra terenului. De obicei, contractele de închiriere de terenuri au încorporate clauze de escaladare și drepturi de evacuare, care oferă proprietarului de terenuri creșteri adecvate ale chiriei pe durata contractului de închiriere, precum și o protecție suplimentară împotriva scăderilor în caz de neplată. Un alt beneficiu pentru proprietarii de terenuri este că, în mod normal, contractele de închiriere de terenuri au o clauză de retrocedare, care transferă proprietatea îmbunătățirilor către proprietar la sfârșitul contractului de închiriere.
Contracte de închiriere de terenuri subordonate sau nesubordonate
Subordonarea se referă la prioritatea creanțelor sau a dreptului de proprietate asupra unui activ. Atunci când un împrumut pentru construcții sau un împrumut permanent este utilizat pentru a finanța îmbunătățiri, creditorul de rang superior va solicita o „primă poziție” în ierarhia creanțelor asupra activului, care constituie garanția pentru împrumut. Ca atare, un creditor de rang superior sau „primul” creditor va solicita ca orice alt creditor sau creanță asupra bunului imobil să fie subordonată interesului său de rang superior.
Un contract de leasing funciar subordonat este pur și simplu un contract de leasing funciar în care proprietarul terenului este de acord să aibă o prioritate mai mică în ierarhia creanțelor asupra proprietății asupra terenului. În esență, proprietarul terenului dă în gaj terenul ca garanție pentru împrumutul pentru îmbunătățiri, devenind efectiv un al doilea creditor sau un creditor de rang inferior în cadrul proiectului.
De ce și-ar subordona un proprietar interesul său într-un contract de închiriere a terenului? Există multe motive pentru care acest lucru ar putea fi benefic. Un caz în special ar fi atunci când aceasta facilitează finanțarea datoriei pentru a construi o clădire care va adăuga valoare proprietăților adiacente deținute, de asemenea, de proprietarul contractului de închiriere a terenului. Acest lucru ar oferi proprietarului terenului beneficii suplimentare în afara tranzacției în cauză. Un alt motiv este acela că proprietarul terenului ar putea, în schimb, să negocieze plăți de leasing mai mari sau alte condiții mai favorabile.
Pe de altă parte, un contract de leasing funciar nesubordonat este un contract de leasing funciar în care proprietarul terenului își menține prima poziție în ierarhia creanțelor asupra bunului. În acest caz, un creditor nu ar avea dreptul de a prelua terenul în cazul unei nerespectări a obligațiilor de plată de către chiriaș. Această poziție nesubordonată este considerată mult mai sigură pentru proprietarul terenului (superioară chiar și ipotecii) și, ca atare, aceasta este însoțită, de obicei, de o rată de leasing mai mică. În cadrul unui contract de leasing funciar nesubordonat, creditorii vor fi mai reticenți în a acorda împrumuturi, dar, de obicei, vor ține cont doar de plățile de leasing în timpul subscrierii împrumutului, atunci când stabilesc valoarea maximă a împrumutului pentru proprietate.
Evaluarea contractului de leasing funciar
Evaluarea contractului de leasing funciar nu este diferită de evaluarea oricărui alt contract de leasing sau flux de numerar. Având în vedere că există un termen de leasing clar definit, o rată de leasing, un program de escaladare și o valoare finală, se poate crea o proiecție a acestor fluxuri de numerar, care poate fi apoi actualizată pentru a determina o valoare prezentă.
Selectarea ratei de actualizare ar depinde în mare măsură de cât de riscante sunt aceste fluxuri de numerar viitoare. Profilul de risc al unui contract de leasing imobiliar este influențat de subordonare, de calitatea creditului chiriașului, de atractivitatea viitoare a locației, de calitatea și valoarea îmbunătățirilor și de orice alți termeni relevanți ai contractului de leasing. Ca în cazul tuturor contractelor de leasing, este întotdeauna important să citiți cu atenție contractul de leasing pentru a înțelege pe deplin cine este responsabil pentru ce și când. Acești termeni ai contractului de închiriere pot fi apoi utilizați pentru a completa o analiză a fluxului de numerar actualizat.
Concluzie
Contractele de închiriere a terenului sunt o componentă importantă a multor tranzacții imobiliare comerciale. Un contract de închiriere de teren vine, de obicei, cu un randament foarte scăzut datorită fluxului său de venit solid ca o stâncă. Cu toate acestea, fluxul de venit al unui contract de leasing imobiliar este considerat foarte sigur, mai ales atunci când este nesubordonat și, prin urmare, superior chiar și ipotecii. Deși de multe ori există o preferință puternică de a deține mai degrabă decât de a închiria, contractele de leasing imobiliar pot oferi beneficii atractive dezvoltatorilor și chiriașilor, fără a transfera proprietatea asupra terenului.
.