Înțelegerea celor patru faze ale ciclurilor de piață vă va îmbunătăți strategia de investiții.
De la prăbușirea sectorului imobiliar din 2007, am asistat la o redresare spectaculoasă pe majoritatea piețelor. Mulți experți spun că imobiliarele sunt o bulă care va exploda în curând; ei par să strige: „Atenție, cumpărătorule!”. Experții susțin că, din moment ce ciclurile pieței imobiliare durează, de obicei, opt ani, iar noi ne aflăm în al nouălea an de creșteri succesive ale prețurilor, o corecție este mult așteptată. Ratele dobânzilor au crescut cu 2,25% din decembrie 2008, iar mulți s-ar putea întreba dacă nu cumva petrecerea s-a terminat. Este acesta cazul? Și cum puteți lua o decizie în cunoștință de cauză?
Când înțelegem ciclurile de piață, ne dăm seama mai bine ce să facem cu activele actuale și dacă trebuie sau nu să cumpărăm mai mult. Investind cu înțelepciune acum, vă poate ajuta pe dumneavoastră și pe mine să maximizăm randamentele și să evităm să ajungem sub apă, așa cum au făcut mulți în 2006-2007. Haideți să ne adâncim în ciclul pieței imobiliare și să învățăm să evaluăm unde se află o anumită piață în cadrul ciclului și ce strategii să folosim în fiecare fază a ciclului.
Cele patru faze
Ciclul pieței imobiliare este format din patru faze. Prima este Expansiunea sau faza în care are loc cea mai mare parte a creșterii. Urmează Equilibru sau o perioadă de încetinire și stabilizare. A treia fază este, bineînțeles, Declinul sau faza în care valorile scad inevitabil, uneori puțin, alteori mult. Faza finală, apoi, este Absorbția sau faza în care valorile proprietăților încep să își revină și începe redresarea, dar în care creșterea este încă lentă.
Să analizăm mai în detaliu fiecare dintre aceste faze ale ciclului de piață. Mai jos, discut despre cum să recunoaștem mai bine începutul fiecărei faze și dau o strategie sau două de folosit în timpul fiecărei faze.
Faza 1: Identificarea unei piețe în expansiune
Mersurile imobiliare în expansiune sunt de obicei zone care se confruntă cu o creștere a populației și a locurilor de muncă. Stimulentele fiscale favorabile, inițiativele guvernamentale, politicile privind dreptul la muncă și impozitul pe venit de stat scăzut sau inexistent pot duce la beneficii economice. De exemplu, atunci când condițiile sunt potrivite pe o piață, corporațiile pot fi mai predispuse să se mute sau să se extindă pe o piață. Extinderile de fabrici și alte creșteri ale infrastructurii aduc locuri de muncă. Mai multe locuri de muncă duc la creșterea populației, ceea ce duce la mai multe autorizații de construcție, noi subdiviziuni, noi drumuri, școli și centre comerciale. Apare un „traseu de creștere” în care anumite zone ale orașului se dezvoltă.
În timpul fazei de expansiune, locațiile dezirabile mai aproape de centrul orașului și zonele cu case mai vechi, cu semnificație arhitecturală sau istorică, pot cunoaște renovări și îmbogățire. Stocul de locuințe poate deveni restrâns. Vor fi mai mulți cumpărători decât vânzători, iar vânzătorii vor vedea oferte multiple, cu prețuri adesea mai mari decât prețurile de listă. Inventarul nu stă pe piață foarte mult timp în timpul expansiunii. Adesea, proprietățile se vând în câteva zile sau chiar ore. Prețurile urcă în timpul expansiunii, iar aprecierea este puternică. În cele din urmă, dezvoltatorii cu semne de dolari în ochi deseori supraconstruiesc pe măsură ce încearcă să intre în acțiune.
Mișcări de făcut în timpul expansiunii
Prima parte a fazei de expansiune este momentul pentru a construi case noi și case speculative și pentru a face bani făcând schimburi. În cea de-a doua parte a expansiunii, vă recomand să vindeți sau, de preferință, să schimbați proprietățile care au fost cumpărate la prețuri mici în timpul declinului sau al absorbției. Apoi, cu acei bani în mână, cumpărați pe alte piețe care au un flux de numerar mai bun și mai mult spațiu pentru creșterea prețurilor.
Faza 2: Identificarea unei piețe în echilibru
În primele etape ale fazei de echilibru, o mulțime de stocuri noi ajung pe piață, deoarece oamenii simt că lucrurile încetinesc și lucrează pentru a scoate bani. Există mai puțini cumpărători, deoarece expansiunea companiilor și creșterea numărului de locuri de muncă au încetinit în momentul în care se ajunge la echilibru. Anunțurile imobiliare încep să îmbătrânească și rămân pe piață timp de 90-120 de zile sau mai mult. Prețurile încep să scadă, iar vânzătorii plătesc mai multe concesii, deoarece piața începe să favorizeze mai degrabă cumpărătorii decât vânzătorii. În timpul echilibrului, constructorii oferă stimulente și încep să scadă prețurile. Noile centre comerciale au spații libere și complexele de apartamente încep să ofere stimulente.
Mișcări de făcut în timpul echilibrului
Nu vă lăcomiți. Dacă doriți să vindeți și aveți un capital propriu bun, acesta este momentul să vindeți. S-ar putea să fie nevoie să vindeți cu 10 procente sub valoarea de piață pentru a vă asigura că ieșiți înainte de avalanșa de oameni care, în mod inevitabil, vor merge pe piață în declin. Pentru cei care doresc să își mărească deținerile, echilibrul este momentul să cumpere proprietăți în afara pieței de la vânzători în dificultate, unde încă puteți obține prețuri care au sens.
Faza 3: Identificarea unei piețe în declin
Una dintre cele mai sigure modalități de a identifica o piață în declin este să urmăriți tendințele de angajare. În declin, șomajul crește, locurile de muncă sunt mai greu de găsit, companiile își reduc forța de muncă. Școlile pot chiar să renunțe la profesori, deoarece oamenii se mută din oraș către alte piețe. Semnele sigure ale declinului devin în cele din urmă evidente. Loturile din subdiviziuni, construite doar pe jumătate, pot să stea și să devină întinse de vegetație, pe măsură ce dezvoltatorii intră în incapacitate de plată și sunt executați silit. În ultimele părți ale declinului, prețurile imobilelor scad semnificativ, iar stocul de executări silite sare. În perioada de declin, inventarul poate sta mult timp. Ofertele sunt foarte mici și există loc de negociere. Administrațiile locale pot încerca să relanseze piața prin instituirea de zone de îmbunătățire și alte stimulente de dezvoltare.
Mișcări de făcut în timpul declinului
Dacă ați vândut în timpul unei faze anterioare a pieței și nu ați reinvestit pe o altă piață, este posibil să aveți bani în mână. Dacă da, declinul este momentul să cumpărați proprietăți cu discounturi abrupte, în special active A și B+. Proprietățile de clasă superioară se vor aprecia cel mai mult atunci când va veni revirimentul, iar declinul este cel mai bun moment pentru a obține aceste bijuterii la prețuri care vor duce la un flux de numerar în timpul unei piețe în scădere. Lăsați activele B- și C în pace până la faza de absorbție. De asemenea, este posibil să doriți să găsiți complexe de apartamente în timpul declinului. Doar asigurați-vă că există suficientă cerere de închiriere și că pierderea populației nu continuă pe piața pe care ați ales-o dacă o faceți.
Faza 4: Identificarea unei piețe de absorbție
Absorbția începe atunci când prețurile se opresc din scădere. Scăderea devine evidentă pentru mulți investitori doar atunci când inventarul de executări silite începe să devină din nou competitiv. Absorbția poate vedea revenirea ofertelor multiple, deoarece marile REITS și fondurile speculative încep să concureze pentru inventar. Prețurile cresc pe măsură ce condițiile de piață încep să favorizeze din nou vânzătorii. Absorbția vede că locurile de muncă încep să revină, iar șomajul se diminuează. Un mod bun de a privi absorbția este ca și cum ar fi la începutul primăverii. S-ar putea să mai fie încă zăpadă pe pământ, dar se topește, temperaturile se încălzesc, dar este încă un pic cam devreme pentru pantaloni scurți și sandale.
Mișcări de făcut în timpul absorbției
Absorbția este momentul să cumpărați proprietăți de mare flux de numerar cât puteți, deoarece inventarul A și B+ devine prea scump pentru a face flux de numerar. Concentrați-vă asupra locuințelor C+ și B- care vor avea randamente ridicate. Rămâneți la cartierele solide. Dacă vă măriți portofoliul în timpul absorbției, de multe ori veți avea un flux de numerar bun și veți obține o creștere din apreciere mai târziu, în timpul următoarei faze de expansiune.
Rețineți că toate proprietățile imobiliare sunt locale și că, de obicei, există piețe în fiecare dintre cele patru faze ale ciclului de piață undeva în întreaga țară. Ați auzit zicala: „Locație, locație, locație, locație!”. În realitate, este vorba de a cumpăra ieftin și de a vinde bine. Pe măsură ce învățați să identificați fazele ciclului de piață și să faceți mișcările potrivite în timpul fiecăreia dintre ele, succesul dvs. imobiliar va urca în aer.