Drepturile squatterului în California

Squatting este atunci când o persoană găsește o proprietate abandonată sau vacantă și se mută în ea fără a discuta cu proprietarul. Sună ca spargerea și intrarea prin efracție – cu excepția faptului că, uneori, este legal.

Cine este considerat un squatter în California?

Un squatter este o persoană care își stabilește reședința într-o clădire sau o zonă de teren abandonată, neocupată sau executată silit. Acest lucru se face fără permisiune legală. Persoana nu deține sau închiriază proprietatea pe care o preia, dar de obicei se află acolo fără știrea proprietarului. În ciuda acestui fapt, este de fapt comun și legal să ocupi abuziv o locuință în Statele Unite.

Nu este asta o încălcare a proprietății?

Squatting-ul nu este neapărat o încălcare a proprietății. În timp ce încălcarea proprietății este o infracțiune penală, ocuparea ilegală este de obicei de natură civilă. Cu toate acestea, ocuparea abuzivă a proprietății poate fi tratată ca un comportament penal dacă proprietarul proprietății sau proprietarul a stabilit că persoana în cauză nu este binevenită.

Țineți cont de următoarele.

1. Squatterii sau intrușii ar putea pretinde în mod fals că au un drept asupra proprietății. Ei pot face acest lucru prin prezentarea de documente sau dovezi false sau frauduloase proprietarului sau forțelor de ordine. Acest lucru este ilegal. Cu toate acestea, în California, un squatter nu poate fi îndepărtat dacă furnizează documente care sunt cât de cât convingătoare.
2. Chiar dacă squatterii au drepturi în general, ei pot fi arestați ca infractori dacă nu îndeplinesc cerințele pentru posesia adversă.
3. Multe persoane fără adăpost profită de drepturile de squatter pentru a obține dreptul de proprietate asupra unei proprietăți fără a plăti chirie sau ipotecă.

Există și excepții de la regulă:

• Dacă o persoană înfrumusețează (plantează flori, îndepărtează molozul sau face îmbunătățiri) o proprietate rezidențială sau industrială neocupată sau abandonată, ar putea eventual evita urmărirea penală pentru violare de proprietate.
• În caz de urgență, o persoană care accesează proprietatea fără permisiune ar putea fi scutită de încălcarea proprietății.
• Proprietatea nu trebuie să fie în uz sau deja ocupată pentru ca ocupanții ilegali să poată începe o cerere de revendicare a posesiei adverse.

Ce se întâmplă cu chiriașii Holdover?

Chiriașii Holdover (denumiți și chiriași în suferință) sunt chiriașii care rămân pe proprietate după ce contractul de închiriere a luat sfârșit. În cazul în care chiriașul alege să rămână, acesta este responsabil pentru continuarea plății chiriei la rata și condițiile existente. Dacă proprietarul alege, acesta poate continua să accepte chiria fără să-și facă griji cu privire la legalitatea ocupării.

Cu toate acestea, dacă un chiriaș holdover nu pleacă după o notificare de mutare (sau o notificare de părăsire), acesta poate face obiectul unui proces pentru reținere ilegală. Un chiriaș holdover nu poate pretinde posesia adversă dacă i s-a spus deja să plece; în acest moment, acesta va fi considerat un infractor criminal.

Dacă proprietarul continuă să accepte chiria, atunci chiriașul devine un „chiriaș la voință”. Proprietarul îl poate evacua pe chiriaș fără preaviz în orice moment, deoarece chiriașul se află pe proprietate la voința proprietarului.

Înțelegerea posesiei adverse în California

Un squatter poate pretinde drepturi asupra unei proprietăți după ce a locuit acolo o anumită perioadă de timp. În California, sunt necesari doar 5 ani de utilizare sau întreținere continuă pentru ca un squatter să poată face o cerere de revendicare a posesiei adverse (CCP § 318, 325).

Când un squatter revendică posesia adversă, acesta poate obține dreptul de proprietate asupra proprietății în mod legal. În acest moment, ocupantul ilegal are permisiunea legală de a rămâne pe proprietate și nu mai este un infractor penal.

În SUA, există cinci cerințe legale distincte care trebuie îndeplinite înainte de a se putea face o cerere de revendicare a posesiei adverse. Ocupația trebuie să fie:

1. Hostilă
2. Actual
3. Deschis & Notoriu
4. Exclusiv
5. Continuu

Revendicare ostilă

„Ostil” nu înseamnă întotdeauna violent sau agresiv. În sens juridic, „ostil” poate avea trei definiții.

1. Ocupație simplă. Această regulă este urmată de majoritatea statelor în prezent și definește „ostil” ca fiind doar ocuparea terenului. Cel care încalcă proprietatea nu trebuie nici măcar să știe că terenul aparține cuiva.
2. Conștientizarea încălcării proprietății. Această regulă presupune ca cel care a încălcat proprietatea să fie conștient de faptul că utilizarea pe care o face este o încălcare a proprietății (ceea ce înseamnă că știe că nu are dreptul legal de a fi acolo).
3. Greșeală de bună credință. Câteva state urmează această regulă. Aceasta presupune ca cel care a încălcat proprietatea să fi făcut o greșeală nevinovată atunci când a ocupat proprietatea în primul rând. Aceștia pot avea un act de proprietate incorect sau documente nevalabile. Acest lucru înseamnă că au ocupat proprietatea „cu bună-credință” și nu au fost conștienți de statutul juridic actual al proprietății.

Posesia efectivă

Posesia efectivă necesită ca cel care a încălcat proprietatea să posede efectiv proprietatea. El trebuie să fie prezent fizic și să o trateze ca și cum ar fi proprietarul. Acest lucru poate fi dovedit prin furnizarea de documente privind eforturile de a întreține proprietatea, de a face îmbunătățiri sau de a înfrumuseța locul. Amenajarea peisagistică, după cum s-a menționat anterior, constituie o posesie reală.

Open & Posesie notorie

„Open & notorious” înseamnă pur și simplu că ocupantul ilegal nu încearcă să își ascundă ocuparea proprietății. Trebuie să fie evident pentru oricine că ocupă abuziv acel loc (inclusiv pentru orice proprietar care face un efort rezonabil pentru a investiga).

Posesiune exclusivă

Pentru a se încadra în această cerință, ocupantul abuziv trebuie să fie singura persoană în posesia terenului. Nu poate împărți posesia sau ocupația cu străinii, alți chiriași, alți squatteri sau cu proprietarul.

Posesiune continuă

Socotitorul trebuie să dovedească faptul că a locuit pe proprietatea respectivă pentru o perioadă neîntreruptă de timp. Acest lucru înseamnă că nu poate abandona proprietatea, să se întoarcă la ea mai târziu și apoi să pretindă că a posedat proprietatea pentru întreaga perioadă de timp. În California, ocupanții ilegali trebuie să fi ocupat proprietatea sau să o fi întreținut timp de cel puțin cinci ani neîntrerupți.

Culoarea titlului

Câteva state au măsuri pentru „culoarea titlului”. Acest termen înseamnă că cineva a obținut dreptul de proprietate asupra unei proprietăți fără una sau mai multe piese din documentația necesară. Acest lucru poate însemna, de asemenea, că ocupantul ilegal crede că are dreptul de a se afla acolo. Cu toate acestea, California nu onorează revendicările privind „culoarea titlului de proprietate” decât dacă acestea sunt convingătoare și foarte specifice situației.

Trebuie ca ocupanții ilegali să plătească impozite pe proprietate în California?

Câteva state nu cer ca ocupanții ilegali să plătească impozite pe proprietate pentru a revendica posesia adversă. Acesta nu este cazul în California. Pentru a obține titlul de proprietate asupra oricărei proprietăți, squatterul trebuie să fie cel care plătește impozitele, taxele și facturile necesare pentru întreținerea proprietății. Dacă nu au plătit, pot fi evacuați în mod legal și nu au niciun temei legal pentru a depune o cerere de revendicare a posesiei adverse.

Asigură-te întotdeauna că îți plătești propriile taxe de proprietate. Acest lucru poate ajuta la evitarea pretențiilor de posesie adversă.

Cum scăpați de squatteri în California

Există destul de multe modalități de a vă ocupa de squatteri în California. California lucrează cu siguranță în favoarea proprietarului sau a proprietarului de teren (atâta timp cât nu a abandonat proprietatea sau nu a reușit să o întrețină).

În primul rând, proprietatea trebuie să fie vacantă pentru început. Dacă altcineva locuiește în mod activ pe proprietate, un ocupant ilegal ar putea efectua o violare de proprietate penală. Legea californiană este foarte specială în această privință.

Cu toate acestea, primul pas pe care îl puteți face pentru a îndepărta ocupanții ilegali de pe proprietatea dumneavoastră este să îi plătiți să plece. Aceasta nu este soluția ideală, și este de înțeles. Dacă ocupanții ilegali sunt de acord și îi puteți plăti să plece, vă poate economisi timp prețios, precum și bani pe termen lung. Este o idee bună să încercați acest lucru înainte de a vă angaja într-o bătălie juridică îndelungată.

În cazul în care incapacitatea proprietarului este înlăturată, fie prin împlinirea vârstei, fie prin redobândirea sănătății mintale sau prin redobândirea capacității de acțiune legală, acesta are la dispoziție cinci ani pentru a-și revendica terenul. Acest lucru înseamnă că, dacă un ocupant ilegal folosește terenul unei persoane cu dizabilități, perioada după care poate depune o cerere de revendicare a posesiei adverse se prelungește.

O altă modalitate de a le refuza ocupanților ilegali o cerere de revendicare a posesiei adverse este de a le închiria proprietatea sau de a le da permisiunea scrisă de a se afla acolo. Acest lucru poate difuza pretenția lor de posesie adversă, dar face ca scăparea de ei să fie semnificativ mai dificilă.

Dacă ați încercat toate aceste metode și nu au funcționat, următorul pas este să depuneți o notificare de evacuare.

Primul lucru pe care va trebui să îl faceți este să îl notificați pe ocupantul ilegal cu o notificare de 3 zile. Dacă nu reușesc să plece după expirarea acestor trei zile, puteți depune un proces de reținere ilegală în instanță (asigurați-vă că angajați un avocat sau solicitați consultanță juridică atunci când faceți acest lucru).

Dacă aceștia sunt notificați cu notificarea de reținere ilegală și nu răspund, puteți reintra în posesia proprietății și puteți dispune evacuarea ocupantului ilegal. Dacă aceștia răspund, va fi programată o audiere în termen de 20 de zile.

Dacă ocupantul ilegal nu are un drept asupra proprietății dvs. în temeiul protecției adverse, judecătorul ar putea decide în favoarea dvs. Puteți prezenta această hotărâre șerifului local (nu poliției), iar șeriful va afișa o notificare de 5 zile. După această perioadă, dacă ocupantul ilegal rămâne pe proprietatea dumneavoastră, acesta poate fi îndepărtat cu forța.

Consiliere pentru a vă proteja de ocupanții ilegali în California

• Inspectați proprietatea în mod regulat.
• Securizați proprietatea (asigurați-vă că toate intrările, ușile și ferestrele sunt încuiate sau blocate).
• Puneți pancarte cu „Acces interzis”, mai ales dacă proprietatea este în prezent nelocuită.
• Înștiințați în scris cât mai curând posibil atunci când vă dați seama că sunt prezenți ocupanți ilegali.
• Oferiți să închiriați proprietatea ocupanților ilegali.
• Solicitați șeriful (nu poliția locală) pentru a îndepărta ocupanții ilegali de pe proprietate dacă aceștia refuză să plece.
• Angajați un avocat în cazul în care trebuie să intentați un proces pentru a-i îndepărta pe ocupanții ilegali de pe proprietatea dumneavoastră.

Os ocupanții ilegali au drepturi diferite în diferite state. Asigurați-vă că consultați California Civ. Proc. §§318, 325, 328 pentru mai multe informații.

.