Din moment ce organizațiile fără scop lucrativ nu dispun de fonduri pentru dezvoltarea și operarea clădirilor lor, acestea caută finanțare din surse externe, cum ar fi guvernele locale, de stat și federale și entități private. Proiectele au adesea subvenții stratificate sub formă de capitaluri proprii, datorii, granturi și facilități fiscale (organizațiile fără scop lucrativ sunt entități scutite de taxe conform secțiunii 501(c)(3) din codul fiscal IRS).
FederalEdit
Low-Income Housing Tax CreditEdit
Prin intermediul LIHTC, investitorii primesc un adăpost fiscal de un dolar (1 dolar) pentru fiecare credit fiscal primit pe o perioadă de 10 ani. Prețul creditelor fiscale individuale poate varia și nu trebuie neapărat să fie un schimb de 1:1. Valoarea în dolari a creditelor fiscale disponibile pentru un stat este determinată de populația statului respectiv. Dezvoltatorii solicită agențiilor de stat, cum ar fi o agenție de stat pentru finanțarea locuințelor, alocarea de credite fiscale. După ce primește creditele fiscale, dezvoltatorul le vinde investitorilor. Nu mai puțin de 10% din alocările de credite fiscale ale unui stat trebuie să fie alocate pentru dezvoltarea de locuințe de către organizații non-profit.
Când vând LIHTC-uri, dezvoltatorii încheie, de obicei, un parteneriat limitat (LP sau LLC) cu un investitor (a se vedea discuția de mai sus cu privire la proprietate) în care investitorul devine partener în proporție de 99%. În timp ce LIHTC poate fi folosit pentru a atrage investitorii într-un proiect, rareori acoperă costurile totale de dezvoltare, iar dezvoltatorii trebuie să găsească surse suplimentare de „gap financing”.
Section 8Edit
În prezent, programul Housing Choice Voucher (prin Secțiunea 8) oferă fonduri autorităților publice pentru locuințe (PHA) care plătesc proprietarilor de locuințe unifamiliale și multifamiliale diferența dintre 30% din venitul chiriașilor și „chiria echitabilă de pe piață” pentru furnizarea de locuințe la prețuri accesibile. Există două metode de distribuire a fondurilor din Secțiunea 8: prin asistență bazată pe proiect și prin asistență bazată pe chiriaș. Organizațiilor fără scop lucrativ nu li se alocă în mod direct asistență bazată pe proiect; prin urmare, este necesar un parteneriat cu o PHA pentru a beneficia de acest program. PHA-urile pot utiliza până la 20% din alocarea lor de vouchere pentru vouchere bazate pe proiect.
Pentru dezvoltatorii non-profit care dețin terenul pe care se află ansamblul lor de locuințe, Secțiunea 8 afectează în general venitul unui proiect, deoarece se oferă subvenții pentru chirie. Voucherele bazate pe proiect permit proprietarilor să dedice o parte sau întreaga lor proprietate pentru locuințe de închiriat la prețuri accesibile și să primească subvenții pentru acest lucru. În cazul în care un chiriaș decide să se mute dintr-o unitate subvenționată, unitatea respectivă rămâne la prețuri accesibile. În schimb, în cazul voucherelor bazate pe chiriași, subvenția este legată de chiriaș, astfel încât chiriașul se poate muta de la o gospodărie la alta și poate fi în continuare eligibil pentru asistență pentru locuințe.
Secțiunea 202 & Secțiunea 811Edit
Secțiunea 202 și 811 sunt programe HUD care oferă subvenții de capital pentru organizații fără scop lucrativ pentru a finanța construcția, reabilitarea sau achiziționarea de locuințe de sprijin pentru persoanele în vârstă (Secțiunea 202) și pentru persoanele cu handicap (Secțiunea 811). Aceste programe asigură faptul că proprietarii non-profit de locuințe pentru vârstnici și persoane cu dizabilități în cadrul acestor programe nu vor trebui să plătească pentru finanțare pe termen lung, eliminând nevoia de datorii și subvenții pentru chirii pentru a sprijini chiriașii cu venituri foarte mici.
Federal pass-throughEdit
Celelalte programe de finanțare descrise sunt furnizate de HUD, dar alocate statelor și jurisdicțiilor locale pentru a fi distribuite proiectelor. Dezvoltatorii de locuințe solicită fonduri prin intermediul statelor și jurisdicțiilor locale; cu toate acestea, finanțarea subvențiilor provine de fapt din fonduri federale.
Community Development Block GrantEdit
Programul CDBG a fost înființat prin Legea privind locuințele și dezvoltarea comunitară din 1974 și a înlocuit opt programe federale care acordau fonduri statelor și comunităților locale pe baza unor propuneri de proiecte specifice și aveau reglementări stricte privind modul în care puteau fi alocați banii. În schimb, programul CDBG permite statelor și municipalităților să bugeteze fondurile CDBG pe baza planului lor consolidat (un plan obligatoriu care prezintă nevoile de locuințe ale comunității, strategia sa pe 5 ani și un plan pe 1 an axat pe resurse și implementare). La crearea unui plan consolidat este necesară participarea comunității. HUD stabilește apoi modul în care sunt distribuite fondurile către diferitele comunități solicitante, folosind câteva formule care măsoară gradul de sărăcie, populația, supraaglomerarea locuințelor, vechimea locuințelor și decalajul de creștere a populației în comparație cu zonele metropolitane.
Nu mai puțin de 70% din fondurile CDBG acordate unei comunități trebuie să beneficieze persoanele cu venituri mici și moderate (până la 80% AMI, sau Area Median Income). Suma rămasă poate fi folosită pentru a preveni sau elimina mahalalele sau degradarea sau pentru nevoile comunității cauzate de dezastre naturale. Fondurile pot fi utilizate pentru achiziționarea, înstrăinarea sau păstrarea proprietăților imobiliare; remodelarea clădirilor rezidențiale și nerezidențiale existente; servicii sociale și dezvoltare economică.
Guvernelor locale le este interzis să utilizeze fondurile CDBG pentru noi dezvoltări rezidențiale (cu excepția „locuințelor de ultimă instanță” sau atunci când locuințele de înlocuire comparabile pentru un proiect CDBG pot fi realizate numai prin construcții noi). Cu toate acestea, organizațiilor non-profit și altor organizații care fac parte dintr-un proiect de revitalizare a cartierului, de dezvoltare economică a comunității sau de conservare a energiei le este permisă utilizarea fondurilor pentru locuințe.
La începutul anului 2011, președintele Barack Obama propusese un buget pentru anul fiscal 2012 care includea reducerea programului CDBG cu 7,5%, sau 300 de milioane de dolari.
Fonduri HOMEEdit
Programul HOME Investment Partnerships, un alt program comunitar de subvenții în bloc, a fost creat de Congres în 1990 și autorizat ca titlu II al Cranston-Gonzalez National Affordable Housing Act. La fel ca în cazul CDBG, este necesar un plan consolidat înainte de distribuirea fondurilor HOME. Spre deosebire de CDBGs, fondurile HOME sunt acordate statelor și jurisdicțiilor locale în mod specific pentru furnizarea de locuințe deținute și închiriate la prețuri accesibile pentru gospodăriile cu venituri mici și moderate prin. Statele primesc 40% din fonduri, iar orașele și alte administrații locale primesc 60%. Alocarea fondurilor se bazează pe o formulă bazată pe nevoi (similară cu programul CDBG). Statele sunt eligibile pentru cea mai mare sumă alocată prin formulă sau 3 milioane de dolari; iar jurisdicțiile locale sunt eligibile pentru cel puțin 500.000 de dolari. Din banii alocați unui stat sau unei jurisdicții locale, cel puțin 15% trebuie să fie distribuiți organizațiilor non-profit bazate pe comunitate (Community Housing Development Organizations, sau CHDOs).
Fondurile HOME pot fi folosite pentru a ajuta oamenii să cumpere o locuință, pentru a dezvolta locuințe ocupate de proprietari și locuințe de închiriat (inclusiv achiziția de terenuri și demolarea proprietății imobiliare existente pentru a permite un proiect finanțat de HOME; și plata cheltuielilor de relocare),pentru a reabilita locuințele existente și pentru a oferi „asistență pentru chirie bazată pe chirie” (sau TBRA). Proiectele de dezvoltare trebuie să se adreseze gospodăriilor cu nu mai mult de 80% AMI, iar pentru proiectele de închiriere, cel puțin 90% dintre familiile beneficiare trebuie să aibă un venit mai mic de 60% AMI. Pentru proiectele de închiriere cu cinci sau mai multe unități care beneficiază de asistență, cel puțin 20% dintre gospodării trebuie să aibă venituri mai mici de 50% AMI.
Alte cerințe pentru fondurile HOME includ echivalarea fondurilor din alte surse, condiții minime de accesibilitate pentru proiecte, limite privind TBRA și o limită de timp în care fondurile trebuie să fie alocate și cheltuite până la. Pentru fiecare dolar de fonduri HOME primit, jurisdicțiile trebuie să asigure o contrapartidă de 25 de cenți din surse non-federale. Locuințele de închiriat nou construite trebuie să rămână la prețuri accesibile timp de cel puțin 20 de ani. Pentru locuințele ocupate de proprietari (nou construite și remodelate), locuințele locative achiziționate și locuințele locative remodelate, termenul minim de accesibilitate variază între 5 și 15 ani, în funcție de valoarea fondurilor primite în raport cu numărul de unități asistate. Spre deosebire de voucherele din Secțiunea 8, TBRA este limitată la doi ani și nu poate fi utilizată pentru asistență locativă bazată pe proiect. În cele din urmă, fondurile HOME trebuie să fie angajate (inclusiv rezervarea de fonduri pentru CHDO) în termen de doi ani și să fie cheltuite în termen de cinci ani.
De multe ori, fondurile HOME nu sunt suficiente pentru a reduce chiriile la nivelul maxim permis pe baza AMI; prin urmare, trebuie achiziționate și utilizate fonduri suplimentare împreună cu fondurile HOME, cum ar fi LIHTC. Atât fondurile HOME, cât și fondurile CDBG au fost criticate pentru că nu sunt capabile să ofere subvenții suficient de mari pentru a oferi locuințe pentru gospodării cu venituri egale sau mai mici de 30% AMI.
Alte surse de finanțare publicăEdit
Obligațiuni scutite de taxeEdit
Scopul obligațiunilor scutite de impozit, sau al obligațiunilor de activitate privată, este de a promova crearea de locuri de muncă și de a crește dezvoltarea economică în zonele locale; prin urmare, acestea nu se limitează la crearea de locuințe. Aceste obligațiuni sunt emise de agențiile de stat de finanțare a locuințelor (similar cu LIHTC) sau de agențiile de dezvoltare a guvernului local. Având în vedere că dobânda la aceste obligațiuni este scutită de impozitele de stat și locale, creditorii care achiziționează aceste obligațiuni transferă aceste economii asupra împrumutaților prin intermediul unor dobânzi mai mici. Obligațiunile scutite de impozite sunt similare împrumuturilor convenționale în sensul că împrumutatul trebuie să ramburseze împrumutătorului principalul plus dobânda; cu toate acestea, obligațiunile scutite de impozite au, de obicei, perioade de finanțare mai lungi în comparație cu împrumuturile convenționale. În general, acest tip de obligațiuni este utilizat pentru proiecte de peste un milion de dolari.
Există obligațiuni care există exclusiv pentru a fi utilizate de organizațiile non-profit pentru a oferi locuințe rezidențiale de închiriat. Atunci când sunt utilizate în astfel de scopuri, codul IRS impune limitări de utilizare pentru cel puțin 95% din veniturile din obligațiuni. Printre utilizările permise, una plasează niveluri minime de ocupare la prețuri accesibile. Similar cu LIHTC-urile, cel puțin 40% din unități trebuie să fie ocupate de gospodării cu venituri de 60% AMI sau mai puțin, sau cel puțin 20% din unități trebuie să fie ocupate de gospodării cu cel mult 50% AMI.
Guvernul federal limitează cantitatea de obligațiuni scutite de taxe pe care un stat le poate emite într-un anumit an. Din cauza crizei financiare de la sfârșitul anilor 2000, agențiile de stat pentru finanțarea locuințelor au devenit „practic înghețate… de pe piața obligațiunilor pentru locuințe”, ceea ce a făcut ca multe agenții fie să suspende, fie să scadă semnificativ cantitatea de obligațiuni emise.
Fonduri fiduciare pentru locuințeEdit
Fondurile fiduciare pentru locuințe (HTF) sunt înființate la toate nivelurile de guvernare (național, de stat, județean și local). Aceste fonduri sunt create special pentru furnizarea de locuințe la prețuri accesibile gospodăriilor cu venituri mici și moderate și se bazează pe surse de venituri colectate. În general, HTF-urile au mult mai puține restricții decât alte forme de finanțare publică și pot fi utilizate pentru o gamă largă de activități de dezvoltare. De exemplu, activitățile eligibile în cadrul Fondului fiduciar național pentru locuințe includ, dar nu se limitează la: achiziția de proprietăți, costurile de dezvoltare/reabilitare, costurile de construcție și unele cheltuieli de funcționare.
Majoritatea fondurilor fiduciare au o cerință minimă de accesibilitate care variază între 5 și 30 de ani. Majoritatea HTF-urilor îi vizează pe cei care se află la și sub 80% AMI; cu toate acestea, aproximativ un sfert dintre HTF-uri îi vizează pe cei fără adăpost sau pe cei cu venituri de 50% AMI sau mai mici.
Similar cu fondurile din Secțiunea 8, deoarece fondurile fiduciare sunt în general administrate de agenții guvernamentale sau cvasi-guvernamentale, pentru a utiliza fondurile, proiectele de dezvoltare non-profit pot fi finalizate în parteneriat cu autoritățile pentru locuințe, departamentele sau corporațiile de dezvoltare comunitară, agențiile de reamenajare sau o serie de alte posibile agenții guvernamentale. (Pentru mai multe informații cu privire la agențiile de guvernare, a se vedea Fondul fiduciar pentru locuințe – Administrare sau guvernare)
PrivatEdit
Ajutorul privat sub formă de granturi și împrumuturi cu dobândă redusă pentru locuințe la prețuri accesibile este de obicei finanțat de fundații comunitare locale și de organizații naționale fără scop lucrativ. Fundațiile comunitare locale se concentrează în primul rând pe îmbunătățirea unor cartiere specifice, în timp ce organizațiile nonprofit naționale au obiective mai largi. Corporațiile cu scop lucrativ oferă, de asemenea, oportunități de finanțare prin fundații non-profit conexe sau parteneriate, cum ar fi Living Cities, un fond pentru locuințe creat prin parteneriatul dintre instituții financiare, companii de asigurări și HUD. De asemenea, în cazul în care o companie privată își desfășoară o mare parte din afaceri într-o anumită zonă, aceasta poate, de asemenea, să contribuie cu terenuri, bani și expertiză pentru dezvoltatorii non-profit.
.