Cum să economisiți impozit cu o vânzare în rate

Ar trebui să renunțați la tratamentul vânzării în rate?

Când vindeți bunuri imobiliare în rate, puteți renunța la raportarea vânzării în rate prin plata impozitului pe întregul câștig în anul vânzării. De ce ați face vreodată acest lucru? Există mai multe motive posibile.

De exemplu, v-ați putea aștepta să plătiți rate de impozitare mai mici în 2017 decât în 2018 sau 2019. În acest caz, s-ar putea să preferați să plătiți întreaga sumă a impozitului datorat în declarația de impozit din 2017.

Ou s-ar putea să aveți pierderi de capital sau pierderi pasive suspendate care să compenseze impozitul pe un câștig din vânzarea în rate. Prin urmare, este posibil să beneficiați dacă raportați tot câștigul în anul vânzării, în loc să îl repartizați în timp.

Nu sunteți sigur cum să vă raportați vânzarea? Consilierul dvs. fiscal vă poate calcula obligațiile fiscale cumulate cu și fără raportarea vânzării în rate. Apoi veți avea informațiile necesare pentru a face o alegere în cunoștință de cauză în declarația dvs. de impozit pentru 2017.

Calificarea ca vânzare în rate

Cu vânzările în rate, cumpărătorul face plăți către vânzător în timp, în loc să predea o sumă forfetară la încheierea tranzacției. Obligația cumpărătorului de a face plăți viitoare către vânzător poate fi precizată într-un act de fiducie, un bilet la ordin, un contract de teren, o ipotecă sau o altă dovadă a datoriei.

În conformitate cu codul fiscal, o vânzare în rate permite vânzătorului să amâne plata impozitului pe un câștig din vânzare și, eventual, să reducă obligația fiscală totală prin eșalonarea obligației fiscale pe mai mulți ani. Așadar, este o tehnică populară de planificare fiscală pentru proprietarii de imobile.

Pentru a se califica drept o vânzare în rate în conformitate cu legislația fiscală, trebuie să primiți cel puțin o plată după anul vânzării. De exemplu, dacă vindeți bunuri imobiliare în octombrie și primiți în total trei plăți lunare în octombrie, noiembrie și decembrie, nu sunteți eligibil pentru raportarea vânzărilor în rate. Dimpotrivă, dacă aranjați să primiți doar două plăți – să spunem, una în decembrie 2017 și cealaltă în ianuarie 2018 – vă calificați.

În plus, dacă vi se potrivește, puteți să „renunțați” la tratamentul vânzării în rate atunci când depuneți declarația de impozit pentru 2017. (A se vedea „Should You Elect Out of Installment Sale Treatment?” (Ar trebui să renunțați la tratamentul vânzării în rate?” din dreapta.) Rețineți, de asemenea, că normele privind vânzarea în rate se aplică numai câștigurilor, nu și pierderilor.

Înțelegerea excluderilor

Aceste tipuri de tranzacții nu sunt eligibile pentru raportarea vânzărilor în rate:

• • Vânzarea de stocuri de bunuri personale,

• • Vânzarea de bunuri personale de către un comerciant (o persoană care vinde în mod regulat sau dispune în alt mod de acest tip de bunuri personale în rate), cu excepția cazului în care bunurile sunt folosite sau produse în agricultură,

• • Vânzări de multiproprietăți și de loturi rezidențiale de către comercianți, cu excepția cazului în care cumpărătorul alege să plătească o dobândă specială, și

• Vânzări de acțiuni sau de valori mobiliare tranzacționate pe o piață de valori mobiliare stabilită.

Pentru aceste tipuri de tranzacții, trebuie să raportați întregul câștig din vânzare în anul în care are loc.

Câștigarea avantajelor fiscale

Deși vânzările în rate vă obligă să așteptați mai mulți ani pentru a primi întreaga valoare de piață corectă a proprietății, ele oferă trei avantaje fiscale cheie:

1. Tratamentul câștigurilor de capital pe termen lung. În cazul unei vânzări în rate a unui bun imobiliar, orice câștig este impozitat ca un câștig pe termen lung favorizat fiscal dacă ați deținut proprietatea mai mult de un an. În conformitate cu legislația fiscală actuală, rata maximă a câștigurilor de capital pe termen lung este de 15%, sau de 20% dacă vă aflați în tranșa superioară a impozitului pe venitul obișnuit de 39,6%. Chiar dacă sunteți, de asemenea, supus impozitului de 3,8% pe venitul net din investiții (NIIT), rata maximă combinată a impozitului federal este limitată la 23,8%.

2. Amânarea impozitului. În loc să plătiți impozit pe întregul câștig într-un singur an, doar o parte din câștigul dvs. este impozabilă în anul vânzării. Restul este impozabil în anii în care se primesc plățile.

Partea impozabilă din fiecare plată se bazează pe „rata profitului brut”. Pentru a calcula acest raport, împărțiți profitul brut din vânzare la preț.

De exemplu, în noiembrie 2017, vindeți o mică clădire de apartamente pe care ați achiziționat-o în 2005 cu o bază fiscală ajustată de 600.000 de dolari. Cumpărătorul este de acord să plătească 1,5 milioane de dolari în trei tranșe anuale de 500.000 de dolari fiecare. Deoarece profitul dvs. brut este de 900 000 de dolari (1,5 milioane de dolari – 600 000 de dolari), procentul impozabil din fiecare tranșă primită este de 60% (900 000 de dolari / 1,5 milioane de dolari). Atunci când raportați vânzarea în declarația de impozit pentru 2017, trebuie să plătiți impozit doar pentru 300.000 de dolari din câștig (60% x 500.000 de dolari). De asemenea, veți fi impozitat pe 300.000 de dolari din câștig în 2018 și 2019.

3. Obligație fiscală mai mică. Deoarece câștigul obținut în urma unei vânzări în rate este repartizat pe mai mulți ani, puteți beneficia de diferența de rată de impozitare în fiecare dintre acești ani. Pentru simplificare, să presupunem că aranjați o vânzare în rate pe cinci ani în care 50.000 de dolari din câștig sunt impozitați la rata de 15% în fiecare an, în loc de rata de 20% (dacă întregul câștig ar fi fost impozitat în anul vânzării). Ca urmare, economisiți 2.500 de dolari (50.000 de dolari x 5% diferență de rată de impozitare) în fiecare an, pentru o economie totală de 12.500 de dolari (2.500 de dolari x 5 ani). Cu toate acestea, aceste rate se pot schimba în viitor, dacă vor fi adoptate reforme fiscale.

Navigating Other Tax Hurdles

Atenție: Legea fiscală conține unele „capcane fiscale” ascunse pentru cei neavizați atunci când proprietatea este vândută pe baza vânzării în rate. În primul rând, orice depreciere solicitată pentru proprietate trebuie să fie recuperată ca venit obișnuit în măsura în care depășește suma permisă prin metoda liniară. Baza ajustată a proprietății este majorată cu valoarea venitului recapturat, scăzând astfel câștigul realizat în anii viitori.

În plus, dacă prețul de vânzare al proprietății dumneavoastră (altele decât proprietățile agricole sau bunurile personale) depășește 150.000 de dolari, trebuie plătită o dobândă la impozitul amânat în măsura în care obligațiile de plată în rate restante depășesc 5 milioane de dolari.

În cele din urmă, vânzările de proprietăți amortizabile către părți afiliate sunt interzise, cu excepția cazului în care puteți demonstra că evaziunea fiscală nu a fost un scop principal al vânzării. Mai mult, în cazul în care partea afiliată dispune de proprietate în termen de doi ani, fie prin revânzare, fie prin altă metodă, impozitul rămas este datorat imediat.

Nota importantă: Definiția unei „părți afiliate” nu se limitează la membrii familiei imediate, cum ar fi soțul/soția, copiii, nepoții, frații și părinții dumneavoastră. Ea include, de asemenea, un parteneriat sau o corporație în care aveți un interes majoritar sau o moștenire sau un trust cu care aveți legături. Pentru a evita orice rezultate fiscale negative atunci când tranzacțiile implică părți afiliate, luați în considerare adăugarea unei clauze care să stipuleze că proprietatea nu poate fi înstrăinată în termen de doi ani.

Bottom Line

Vânzările în rate nu sunt potrivite pentru fiecare tranzacție imobiliară, dar pentru vânzătorii răbdători care nu sunt lipsiți de bani, vânzările în rate pot ajuta la finalizarea unui acord. Consilierul dumneavoastră fiscal vă poate ajuta să cimentați o afacere profitabilă cu consecințe fiscale favorabile.

.