Costul real al unei evacuări

Costul evacuării: Aflați care sunt costurile suportate pentru a evacua pe cineva

Există câteva motive pentru care un proprietar poate dori să evacueze un chiriaș, dar motivul principal este acela că acesta nu plătește chiria. De fapt, conform unei cercetări TransUnion, 84%* dintre proprietari spun că problemele de plată sunt preocuparea lor numărul unu cu privire la noii chiriași.

De multe ori, evacuările vor necesita notificarea chiriașului, intentarea unei acțiuni în instanță împotriva chiriașului și urmărirea evacuării printr-un proces de evacuare îndelungat care poate necesita o audiere.

Dacă vi se pare că sună ca o mulțime de timp și efort, aveți dreptate. Procesul de evacuare este atât costisitor, cât și consumator de timp, mai ales când vă gândiți că ar putea fi prevenit cu o verificare minuțioasă a chiriașilor înainte ca aceștia să se mute în proprietate.

PROCESUL DE EVACUARE A UNUI LOCATAR

Înainte de a răspunde la cât costă evacuarea cuiva, haideți să aruncăm o privire de ansamblu la nivel înalt asupra modului în care funcționează procesul de evacuare. După semnarea unui contract de închiriere, apare o problemă. Poate că nu se plătește chiria, se încalcă contractul de închiriere sau chiriașul dvs. încalcă legea.

În mod normal, dvs. și chiriașul dvs. încercați să rezolvați problema înainte de a trimite o notificare de evacuare, după care sunteți obligat să așteptați o anumită perioadă de timp pentru ca chiriașul să rezolve problema. Această perioadă de așteptare diferă foarte mult de la un stat la altul.

Dacă problema rămâne nerezolvată, se depune o plângere în instanță. Odată trimisă data la tribunal, chiriașul dvs. va primi o citație la care poate răspunde cu un răspuns sau poate aștepta audierea. În instanță, fiecare dintre voi doi va descrie versiunea sa și va aștepta decizia judecătorului.

Se poate produce unul dintre cele două rezultate: dumneavoastră câștigați sau chiriașul câștigă. Dacă chiriașul câștigă și rămâne, este posibil să vi se ceară să plătiți cheltuielile de judecată și onorariile de avocat ale acestuia.

Dacă câștigați și chiriașul este obligat să plece, judecătorul va emite un ordin judecătoresc, cunoscut și sub numele de mandat de evacuare sau mandat de restituire. Fie chiriașul dvs. va pleca de bunăvoie, fie un ofițer de poliție poate fi solicitat să îndepărteze chiriașul și bunurile sale. În funcție de contractul de închiriere și de legile locale, chiriașul dvs. poate fi responsabil pentru plata cheltuielilor de judecată, a onorariilor de avocat, a chiriei neplătite și/sau a daunelor și penalităților.

REPARTIȚIA COSTURILOR

Cheltuielile se extind mai departe decât costul evacuării în sine. Ele includ și alte cheltuieli conexe pe care este posibil să nu le fi luat în calcul. Taxele de întreținere, chiria pierdută, cheltuielile de judecată și alte taxe legale fac parte dintr-o evacuare.

DateleTransUnion SmartMove au constatat că totalul cheltuielilor legate de evacuare pentru administratorii de proprietăți se ridică în medie la 3.500 de dolari și poate dura până la 3-4 săptămâni pentru ca procesul de evacuare să își urmeze cursul.**

Să despărțim pentru a vedea care sunt aceste costuri:

Cheltuieli juridice: În cele mai multe cazuri, veți dori să angajați un avocat pentru a vă evacua chiriașul, mai ales că procesul de evacuare poate fi complicat și actele trebuie să fie sută la sută exacte. Chiar și un nume scris greșit poate cauza probleme și întârzieri. Avocații cer de obicei sute de dolari pe oră și aceste ore se pot aduna rapid.

Cât costă evacuarea cuiva în taxe legale? Un avocat imobiliar sau de evacuare poate percepe fie un onorariu fix, fie la oră, iar ceea ce costă să evacuezi pe cineva depinde atât de experiența avocatului tău, cât și de complexitatea cazului. Costul mediu low-end al unei evacuări în taxe legale este de 500 de dolari.

Costuri de judecată: Costul pentru a depune o cerere în instanță variază, dar fiecare stat percepe taxe de depunere. Evacuările sunt adesea contestate de către chiriaș. Evacuările contestate reprezentate de consiliu pot face ca o evacuare, altfel simplă, să devină mai complexă. Descoperirile, moțiunile și cererile de procese cu jurați pot crește costurile legale și pot prelungi procesul, ceea ce înseamnă alte chirii pierdute și timp pierdut.

Cât costă evacuarea cuiva în costuri judiciare? Costul evacuării în ceea ce privește cheltuielile de judecată va varia în funcție de statul în care are loc cazul dumneavoastră, dar media națională este de 50 de dolari. Țineți cont de faptul că există, de asemenea, taxe pentru ca biroul șerifului să notifice notificarea, așa că asigurați-vă că cercetați și acest cost de evacuare.

Locația pierdută: Împreună cu taxele legale, chiria pierdută este unul dintre cele mai costisitoare costuri ale unei evacuări. Chiria continuă să se acumuleze în timpul procesului formal de evacuare și, indiferent de rezultatul ordonat de instanță, este posibil să existe o datorie de chirie neplătită față de dumneavoastră. În cazul în care există pagube materiale, timpul petrecut cu antreprenorii și efectuarea reparațiilor necesare va prelungi perioada de timp în care proprietatea dvs. este lăsată liberă și nu va aduce niciun venit. Ca să nu mai vorbim de costurile suplimentare de predare a unității – pregătirea acesteia pentru închiriere, publicitate, prezentarea proprietății și așa mai departe.

Cât costă evacuarea cuiva în termeni de chirie pierdută? Pe baza chiriei mediane și a unui proces mediu de evacuare de 3 luni, evacuările costă de obicei 2.540 de dolari din cauza vacanței – ceea ce nu este o cifră mică pentru proprietarii în devenire.

Costurile de reînnoire a proprietății: Există mai mulți bani pierduți decât doar chiria atunci când se ia în considerare costul evacuării. În plus față de o lovitură directă asupra venitului dvs. lunar, vă veți confrunta cu costuri de rotație greoaie. Plățile pentru creditul ipotecar și cotizațiile HOA – care odată erau acoperite de chiriaș – cad acum pe umerii dumneavoastră. Veți suporta probabil costuri de publicitate și taxe de administrare a proprietății, pe lângă serviciile de întreținere.

Cât costă evacuarea cuiva în termeni de rotație a proprietății? Valoarea plății ipotecare lunare, dacă sunteți sau nu membru al unei asociații de proprietari și modul în care alegeți să faceți publicitate sunt doar câțiva factori care contribuie la costul evacuării cuiva. În medie, costurile de reînnoire a proprietății se pot ridica la 1.750 de dolari.

Dăunele materiale: Cel puțin, este posibil să existe taxe de curățenie dacă folosiți un serviciu extern pentru a curăța proprietatea. Un chiriaș care este evacuat (și, prin urmare, în imposibilitatea de a-și încasa depozitul pentru chirie) are puțină motivație pentru a curăța proprietatea înainte de a părăsi incinta. În funcție de legile statului, este posibil ca bunurile personale ale unui chiriaș să trebuiască să fie îndepărtate și/sau depozitate. În cazul proprietăților abandonate, poate costa mai mult să se elimine în mod corespunzător electronicele, obiectele mari și materialele periculoase.

Cât costă evacuarea unei persoane în daune materiale? Această cifră este foarte greu de stabilit având în vedere cantitatea de variabile. Cât de nerespectuos a fost chiriașul? Cât de extinse au fost pagubele? Cât de scumpe au fost obiectele? Au fost asigurate? Dacă sunteți norocos, nu veți avea nicio pagubă materială, dar un cost de evacuare pe care vă puteți baza este schimbarea încuietorilor. Pregătiți-vă să cheltuiți aproximativ 150 de dolari pe un lăcătuș.

Danii financiare: Chiar dacă câștigați o hotărâre financiară împotriva chiriașului, Asociația Americană a Colecționarilor raportează o rată de succes de numai 17% în cazul unei colectări medii de datorii (2010 Benchmarking Survey). La urma urmei, dacă un chiriaș nu este în măsură să plătească chiria, nu este foarte realist să vă așteptați că veți putea să vă recuperați pierderile de la acesta în timp util.

COTUL TOTAL AL EVACUĂRII

DateleTransUnion SmartMove au constatat că cheltuielile totale legate de evacuare pentru administratorii de proprietăți se ridică în medie la 3.500 de dolari și pot dura până la 3-4 săptămâni pentru ca procesul de evacuare să își urmeze cursul.**

Există, de asemenea, costuri nemonetare care trebuie luate în considerare, cum ar fi presiunea și stresul unei bătălii juridice continue. Timpul înseamnă bani, iar cu cât pierdeți mai mult timp cu o evacuare, cu atât mai puțin timp aveți la dispoziție pentru a vă dedica unor activități mai profitabile.

În cele din urmă, costurile unei evacuări sunt prea mari atunci când vă gândiți că puteți lua măsuri care să vă ajute să le evitați în primul rând. Puteți diminua probabilitatea unei evacuări cu ajutorul politicilor de închiriere și al măsurilor preventive. O selecție atentă a chiriașilor vă va ajuta să reduceți riscul de a avea chiriași rău-platnici și distructivi, iar un contract de închiriere care descrie în mod specific taxele de întârziere și politicile de plată îi va motiva pe chiriași să facă din chirie o prioritate.

PREVENIȚI EVACUĂRILE ÎNAINTE DE A SE ÎNTÂMPLA

Pentru a vă asigura că proprietatea dvs. continuă să vă aducă venituri, trebuie să aveți chiriași de calitate. Dacă un chiriaș este în urmă cu plata chiriei și vă pierde bani, probabil că veți dori să îl înlocuiți rapid cu un chiriaș care își poate plăti chiria. Cu toate acestea, evacuările legale pot fi costisitoare și consumatoare de timp, iar procesul formal de evacuare este reglementat de legile proprietarului și chiriașului din statul dumneavoastră. În timp ce marile companii de gestionare a proprietății au adesea resursele necesare pentru a absorbi costul unei evacuări, nu este cazul multor proprietari independenți.

Cum spunea Benjamin Franklin, „O uncie de prevenire valorează cât un kilogram de leac”. Verificarea amănunțită a chiriașilor și transformarea acesteia într-o parte constantă a procesului de închiriere vă poate ajuta să evitați să fiți nevoit să evacuați un chiriaș mai târziu. Pachetul de screening SmartMove, în valoare de 35 de dolari, include un raport de evacuare și un raport de credit complet.

Dacă folosiți screeningul chiriașilor SmartMove sau un alt serviciu de screening, este important să comandați un raport de evacuare ca parte a pachetului de screening al chiriașilor, deoarece evacuările anterioare sunt foarte predictive pentru evacuările viitoare. Analiza efectuată de TransUnion pe aproape 200 de proprietăți a constatat că rezidenții evacuați au aproape de trei ori mai multe înregistrări anterioare de evacuare și de colectare legate de închiriere decât rezidenții neevacuați.

SCHETAREA chiriașilor: O ANALIZĂ COST/BENEFICII

Costul mediu al evacuării este de 3.500 de dolari, în timp ce pachetul SmartMove de verificare a chiriașilor costă doar 35 de dolari. Cu ajutorul calculelor privind analiza cost/beneficiu a efectuării unui raport de evacuare, puteți preselecta 10 chiriași pentru același preț cu evacuarea unuia.

Cincizeci și șase la sută dintre proprietari spun că istoricul evacuărilor anterioare este una dintre principalele lor preocupări cu privire la noii chiriași, iar efectuarea unui raport de evacuare vă poate oferi liniștea de care aveți nevoie pentru a merge mai departe cu următorul contract de închiriere. Să sperăm că nu va fi nevoie să verificați mai mult de câțiva solicitanți și că vă veți simți încrezător cu privire la primii doi chiriași pe care îi verificați – și cu structura inovatoare de prețuri a SmartMove, nu va trebui să plătiți niciodată mai mult decât aveți nevoie. Nu există serviciu de abonament; pur și simplu plătiți pentru un raport de evacuare pentru fiecare solicitant, după cum este necesar.

Când vă gândiți la miile de dolari pe care ați putea evita să le cheltuiți pentru o evacuare, un serviciu de verificare a chiriașilor este o investiție prudentă. Cu SmartMove, puteți chiar să transferați costul asupra solicitantului pentru ca acesta să plătească pentru depistare.

Pot exista totuși o ocazie în care chiar și cel mai atent proprietar trebuie să evacueze un chiriaș. Cu toate acestea, depistarea avansată a chiriașilor este cel mai bun pariu împotriva riscului de a vă trezi într-o situație complicată și costisitoare.

*2014 SmartMove user survey

.