Legea Costa-Hawkins privind locuințele cu chirie este o lege a statului California care exceptează anumite tipuri de unități locative rezidențiale de la ordonanțele de control al chiriei și permite proprietarilor să reseteze tariful de închiriere pentru unitățile locative cu chirie controlată în cazul în care acestea devin vacante sau în cazul în care ultimul chiriaș cu chirie controlată nu mai locuiește permanent în unitate (inclusiv în cazul în care se mută și lasă în urmă sublocatari).
În 1995, legislativul californian a dorit să abordeze nemulțumirea din ce în ce mai mare a proprietarilor față de impunerea legilor locale de control al chiriei în orașele din California. La acea vreme, existau ordonanțe „moderate” de control al chiriei, care restricționau creșterile de chirie pentru unitățile ocupate, și ordonanțe „stricte” de control al chiriei, care stabileau de fapt rata de închiriere a unităților libere de pe piața liberă.
Ordonanțele de control al chiriei au fost considerate de mult timp ca fiind un exercițiu valabil al „puterii de poliție” a unui oraș de a reglementa sănătatea și siguranța locuitorilor săi. (A se vedea, Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) În 1995, cinci orașe din California (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto și West Hollywood) aveau ordonanțe „stricte” de control al chiriilor (de exemplu, „control al chiriilor vacante”). Având în vedere că o legislație similară se pregătea pentru San Francisco, legislatorii statului au luat măsuri.
În februarie 1995, au văzut două proiecte de lege privind locuințele care aveau să devină în cele din urmă Legea Costa-Hawkins privind locuințele de închiriat. Phil Hawkins, membru al Adunării de stat, a introdus AB 1164. Inițial, proiectul de lege al adunării urmărea să raționalizeze legislația de stat privind locuințele și să elimine statutele învechite. Între timp, senatorul de stat Jim Costa a introdus SB 1257, un proiect de lege al Senatului care conținea prevederile incipiente a ceea ce avea să devină ulterior legea. (În mod specific, aceasta ar permite proprietarilor să stabilească rata inițială de închiriere pentru chirii noi, precum și rata inițială și toate ratele de închiriere ulterioare pentru chirii în construcții noi și case unifamiliale/condos).
În cele din urmă, Assembly Bill 1164 a fost modificat pentru a include o mare parte din limbajul SB 1257 și, împreună cu coautorul Jim Costa, a devenit cunoscut sub numele de Legea Costa-Hawkins privind locuințele de închiriat. (Așa cum a fost promulgată, Costa-Hawkins a permis inițial decontrolul vacanței împotriva ocupanților ulteriori numai în cazul în care contractul de închiriere interzicea subînchirierea. Nu toate contractele de închiriere aveau astfel de prevederi, astfel încât Costa-Hawkins a fost modificată în anul următor, prin AB 3244, pentru a recunoaște drepturile de control al chiriei pe care sublocatarii le-ar fi putut dobândi deja până în 1996, dar eliminând, în rest, cerința de interzicere a subînchirierii.
Costa-Hawkins a avansat ceea ce legislativul a considerat a fi o „abordare moderată pentru a anula ordonanțele extreme de control al chiriilor care interferează în mod nejustificat și incorect cu piața liberă”. Noul proiect de lege a fost văzut ca un instrument de facilitare a scopului legilor locale de control al chiriilor – promovarea unor locuințe sigure și accesibile pentru chiriași, încurajând în același timp dezvoltarea de noi unități locative. Legea Costa-Hawkins privind locuințele cu chirie (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) a interzis controlul chiriilor și a exceptat anumite tipuri de unități – de exemplu, construcțiile noi, unitățile unice cu titlu alienabil separat, cum ar fi casele unifamiliale și apartamentele de tip condominiu – de la controlul chiriilor.
Costa-Hawkins a reușit în mare măsură să își atingă obiectivele, dar, până în 2001, a devenit clar că nu reușise să țină cont de o „portiță”. Deoarece Costa-Hawkins excepta unitățile de locuit „înstrăinabile separat de titlul de proprietate al oricărei alte unități de locuit”, proprietarii clădirilor de apartamente obțineau autorizații pentru a transforma apartamentele în condominii, dar nu finalizau niciodată efectiv procesul. Clădirile căpătau caracterul de condominii – unități exceptate de la controlul chiriilor – dar erau în continuare, de fapt, ocupate de chiriași, nu de proprietari. În 2001, legislativul californian a eliminat această lacună (a se vedea, S.B. 985), cerând ca un subdivizor să vândă efectiv unitățile de condominiu pentru a obține protecția oferită de legea de stat față de limitările locale de creștere a chiriei.
Costa-Hawkins nu este un model de claritate și există o jurisprudență de rezervă care să ofere îndrumare, ceea ce face din ea un câmp de luptă interesant pentru disputele dintre proprietari și chiriași.