Canada vs. SUA: Care piață imobiliară o duce mai rău? – Point2 News

Cumpărarea unei locuințe sau găsirea unei chirii pe care să ți-o poți permite devine o provocare tot mai mare atât în Canada, cât și în SUA. În comparație cu acum zece ani, asigurarea unui adăpost este din ce în ce mai împovărătoare din punct de vedere financiar la nord și la sud de graniță.

Dar costurile locuințelor sunt mai copleșitoare în Canada sau în America? După ce ambele țări s-au confruntat cu propria lor parte de probleme economice, încotro se îndreaptă acum piețele lor imobiliare și ce înseamnă acest lucru pentru americanul mediu și canadianul mediu în căutarea unei locuințe?

Pentru a compara evoluția celor două piețe imobiliare și pentru a evalua starea lor actuală, analiștii noștri au extras date istorice privind tendințele pieței și au examinat cifrele din 2008 și 2018. Aceștia au analizat parametrii cheie, inclusiv prețul mediu al locuinței, chiria, ratele de proprietate, schimbările în veniturile medii ale țărilor și evoluția țărilor pe scara de accesibilitate pentru o comparație alăturată.

Iată principalele constatări:

• Canadianul mediu trebuie să scoată din buzunar cu 56% mai mult pentru a cumpăra o locuință sau cu 25% mai mult pentru a închiria una, în comparație cu acum zece ani, dar salariul mediu din Canada a crescut cu doar 15%.
• Prețul mediu al locuințelor din SUA a crescut într-un ritm mult mai lent (24%), în timp ce venitul mediu a crescut cu 18%.
• Din 2008, dolarul canadian a pierdut aproximativ 25% din puterea sa în comparație cu dolarul american, trecând de la o paritate aproape perfectă la un curs de schimb mult mai scăzut.
• Criza de accesibilitate s-a agravat în Canada, unde piața imobiliară a trecut de la „serios inaccesibilă” la „extrem de inaccesibilă”, dar piața imobiliară americană a rămas în categoria „serios inaccesibilă”.

Canada vs. SUA: Doi lideri mondiali la răscruce

La opt ani de la începutul noului mileniu, SUA au intrat cu capul înainte într-una dintre cele mai grave crize economice din istoria sa, în urma spargerii bulei imobiliare. Bula imobiliară din Canada nu a explodat încă și țara nu a înregistrat încă un declin major al prețurilor locuințelor, dar economia canadiană a cunoscut propria sa parte de turbulențe în urma prăbușirii prețului petrolului din 2014 și a spargerii bulei speculative din China.

Și acum, la 10 ani de la criza imobiliară care a destabilizat SUA, unii analiști susțin că Canada se confruntă cu un scenariu similar dacă își păstrează cursul: datoria gospodăriilor depășește în prezent 100% din PIB, potrivit datelor publicate de Banca Reglementelor Internaționale, prețul mediu al locuințelor a crescut cu 56% în zece ani, în timp ce salariul mediu pe gospodărie a crescut cu doar 15% în aceeași perioadă, iar împrumuturile neperformante sunt în creștere.

În ultimii șase ani, dolarul canadian a pierdut 25% din puterea sa în comparație cu dolarul american, trecând de la o paritate aproape perfectă la un curs de schimb mult mai mic. Prin urmare, în acest studiu, salariile mediane, prețurile medii ale locuințelor și chiriile medii din ambele țări sunt exprimate în moneda țării respective, pentru a evita denaturările și inexactitățile în ceea ce privește schimbările procentuale.

Ratele de proprietate a locuințelor în Canada scad după 50 de ani de creștere susținută

Cercetarea privind proprietatea asupra locuințelor relevă beneficiile economice, sociale și psihologice extinse asociate cu deținerea unei locuințe. Și, deși americanii sunt cei care consideră că proprietatea asupra locuinței este o parte integrantă a visului american, canadienii au aspirații la fel de puternice de proprietari de locuințe, precum și rate de proprietate mai ridicate.

În SUA, ratele de proprietate asupra locuințelor au atins un vârf spre sfârșitul anului 2004, când procentul de proprietari de locuințe s-a stabilit la 69,2%, pentru ca apoi să înceapă să scadă în 2007. Până în 2015, ponderea proprietarilor de locuințe în SUA a scăzut la 62,9%, un nivel care nu a mai fost văzut din 1965, când abia a început colectarea datelor. După trei ani de redresare, ponderea proprietarilor de locuințe în SUA este în prezent fixată la 64,2%.

În Canada, ratele de proprietari de locuințe au crescut într-un ritm constant timp de mai bine de patru decenii, atingând un maxim istoric de 69% în 2011, dar acest procent a scăzut la 67,8% în urma recesiunii economice din 2014. Aceasta este prima dată când ponderea proprietarilor de locuințe a scăzut în Canada în aproape o jumătate de secol.

Prețurile locuințelor din Canada au crescut de două ori mai repede decât în SUA

Și cu prețurile medii ale locuințelor crescând într-un ritm alarmant la nord de graniță, nu este de mirare că canadianul mediu nu se mai poate angaja cu ușurință la un credit ipotecar. Datorită unui salt uluitor de 56% din 2008, prețul mediu al unei case în Canada a trecut de la 304.663 dolari canadieni la 475.591 dolari canadieni în doar zece ani.

SUA. creșterile de pe piața americană au fost mai conținute: după o creștere de 24%, prețul mediu al unei locuințe a trecut de la 245.200 USD în 2008 la 303.200 USD în 2018.

Alternativa la proprietatea asupra locuinței, închirierea a fost în creștere atât în Canada, cât și în SUA în ultimul deceniu. La fel s-a întâmplat și cu chiria medie în ambele țări. În Canada, suma medie a crescut cu 25% în zece ani, iar SUA a avut o traiectorie similară, înregistrând o creștere de 23% din 2008 încoace. Cu toate acestea, nu toate orașele sunt create la fel.

Potrivit site-ului RENTCafé.com, chiriile medii din New York și San Francisco sunt cu mult peste toate celelalte centre urbane americane: în Manhattan, chiriașii plătesc 4.119 USD și chiar și în Brooklyn se confruntă cu chirii medii de 2.801 USD. Alte patru orașe afișează chirii medii de peste 3.000 USD: San Francisco, CA (3.590 USD), Boston, MA (3.379 USD), San Mateo, CA (3.234 USD) și Cambridge, MA (3.112 USD).

În Canada, Vancouver și mai ales Toronto sunt orașele care se laudă cu cele mai mari chirii, dar acestea sunt mult sub cele mai mari chirii din SUA – în ambele orașe, chiria medie se învârte în jurul valorii de 2.000 USD. Iar Vancouver nu dă semne de încetinire: guvernul provincial a fost de acord cu o creștere maximă permisă a chiriilor de 4,5% pentru 2019, ceea ce reprezintă cea mai mare creștere a chiriilor din 2004, când plafonul a fost stabilit la 4,6%.

Creșterea veniturilor nu se potrivește cu creșterea prețurilor locuințelor în Canada

Deși veniturile au crescut și în Canada în ultimul deceniu, acestea au fost depășite cu ușurință de creșterea prețurilor locuințelor. În prezent, canadianul mediu are în vedere prețuri ale locuințelor cu 56% mai mari, dar are un venit cu doar 15% mai mare.

Comparați această situație cu cea din SUA, unde venitul mediu pe gospodărie a crescut cu 18%, în timp ce prețurile locuințelor au crescut cu 24%.

Atunci, deși este adevărat că prețurile medii ale locuințelor și chiriilor cresc mai repede decât salariile în ambele țări, canadienii sunt clar dezavantajați.

În mai multe piețe canadiene, coșmarul lipsei de accesibilitate a locuințelor se profilează

În strânsă legătură cu problema salariului mediu, accesibilitatea locuințelor are un impact major asupra nivelului de trai. Și, dacă ne uităm la evoluția Median Multiple – prețul median al locuinței împărțit la venitul median al gospodăriei – în SUA și în cele mai mari orașe din Canada, nivelul de trai al canadienilor este cel mai afectat.

În timp ce în 2008, raportul național de inaccesibilitate a locuințelor în Canada a fost evaluat la 4,9, ceea ce a plasat țara în categoria „serios inaccesibil”, în 2018 a urcat la 6,7, ceea ce este departe de capătul „sever inaccesibil” al spectrului. După cum subliniază și cel mai recent raport al RBC, „accesibilitatea locuințelor canadiene se află acum la cel mai slab nivel din 1990 încoace.”

SUA, pe de altă parte, a rămas în categoria „serios inaccesibil”, trecând de la un raport de 4,7 în 2008 la 4,9 în 2018.

Potrivit unui studiu anterior al Point2 Homes, accesibilitatea locuințelor variază foarte mult în Canada și SUA, de la o provincie la alta și de la un stat la altul, dar sunt mai ales piețele individuale din ambele țări care împing aceste rate din ce în ce mai sus.

Atunci, care sunt principalele piețe care au un asemenea impact asupra accesibilității la nivel național, forțând proprietarii cu ipotecă și chiriașii să cheltuiască din ce în ce mai mult din veniturile lor doar pentru a acoperi costurile locuinței? Vancouver, BC se află pe primul loc, cu un uluitor 17,3 pe scara de accesibilitate, urmată de Manhattan, NY, cu 15,6. San Francisco, Los Angeles și Boston au obținut toate un scor de 10 și peste; Canada nu are alte piețe în top 10, deși piețele imobiliare din Toronto și Mississauga se situează pe locurile 13 și 14.

Datorită discrepanței semnificative dintre evoluția prețurilor locuințelor și cea a salariilor, canadienii s-ar putea să se îndrepte spre o călătorie dificilă. Există mulți alți factori, inclusiv o creștere a împrumuturilor subprime, care sugerează că piața canadiană a locuințelor ar putea urma aceeași cale pe care au urmat-o și americanii în urmă cu câțiva ani.

În prezent, există o dezbatere sănătoasă între analiștii de piață optimiști, care susțin că totul este bine în sectorul imobiliar rezidențial canadian, și prognosticatorii pesimiști, care văd o furtună la orizont. Optimiștii indică o creștere solidă de 2% a PIB-ului pentru 2018 și o activitate de vânzare sporită după o piață de primăvară destul de moale. Unii optimiști spun, de asemenea, că popularitatea crescândă a condominiilor și a altor locuințe multifamiliale din Canada, în special de către cumpărătorii imigranți, va acționa ca o pernă de protecție pentru piața imobiliară tensionată.

Cu toate acestea, pesimiștii subliniază cinci factori importanți care sugerează că prețurile locuințelor canadiene se vor confrunta probabil cu un declin în anii următori: ratele ridicate ale prețului locuințelor în raport cu veniturile, ratele dobânzilor în creștere, plățile baloanelor pe 5 ani și ipotecile cu rată ajustabilă, activitatea economică suprimată din SUA, China și Canada din cauza tarifelor vamale, și evaluări foarte mari în unele dintre cele mai scumpe centre urbane din Canada.

În timp ce direcția viitoare a pieței imobiliare din Canada este dificil de prognozat, nu există nicio îndoială că atât cumpărătorii de locuințe, cât și chiriașii de la nord de graniță se confruntă cu condiții mai stricte decât vecinii lor de la sud.

Consultați infograficul complet aici.

Expert Insights

Pentru un punct de vedere de expert cu privire la evoluția de după recesiune a piețelor imobiliare din Canada și SUA, am stat de vorbă cu Wimal Rankaduwa, profesor de macroeconomie la Universitatea Prince Edward Island. Citiți interviul său de mai jos pentru a descoperi câteva dintre motivele diferenței semnificative dintre evoluția prețului mediu al locuințelor și venitul median pe gospodărie în Canada, precum și câteva măsuri practice pentru a minimiza această diferență:

În ultimii 10 ani, în Canada, prețul mediu al locuințelor a crescut cu 56%, în timp ce venitul median a crescut doar cu 15%. Care sunt principalele motive care explică diferența semnificativă dintre evoluția prețului mediu al locuințelor și a venitului median pe gospodărie în Canada? Ar putea această diferență să ducă la scăderea și mai mult a ratei de proprietate asupra locuințelor, în viitorul apropiat?

Cercetarea a arătat că escaladarea prețurilor locuințelor în această perioadă a fost o consecință a decalajului persistent dintre cererea și oferta de locuințe, în special în mai multe zone metropolitane importante. Decalajul a rezultat din creșterea mai rapidă a cererii în raport cu oferta de locuințe în aceste zone metropolitane. Venitul gospodăriilor este doar unul dintre cei câțiva factori majori responsabili de creșterea cererii și a prețurilor pe piața imobiliară. După cum indică ratele de creștere, doar creșterea venitului gospodăriilor nu poate explica pe deplin creșterea cererii sau escaladarea prețurilor locuințelor în această perioadă. Acest lucru evidențiază faptul că există alți factori mai importanți în explicarea comportamentului prețurilor locuințelor. De fapt, cercetătorii au descoperit mai mulți alți factori responsabili pentru creșterea prețurilor, cum ar fi creșterea oportunităților de angajare, creșterea populației, ratele ipotecare relativ scăzute sau favorabile și așteptările viitoare privind comportamentul pieței imobiliare. S-a constatat, de asemenea, că cererea din partea nerezidenților și a imigranților bogați este din ce în ce mai importantă în creșterea prețurilor în unele zone metropolitane în această perioadă. Variațiile observate în mișcările prețurilor pe piețele imobiliare evidențiază, de asemenea, importanța condițiilor de piață regionale sau locale, altele decât venitul median.

Nu se poate aștepta ca venitul median al gospodăriei să crească substanțial în viitorul apropiat, dar piața imobiliară poate fi mai sensibilă la informații și la așteptările viitoare. Există o așteptare de creștere a ratei dobânzii în viitorul foarte apropiat, ceea ce va avea un impact negativ asupra cererii de locuințe. Acest lucru poate încuraja, de asemenea, economisirea, dar rata de economisire a gospodăriilor, care este în prezent foarte scăzută, s-ar putea să nu se modifice semnificativ pe termen scurt. Cu toate acestea, acest lucru poate avea, de asemenea, un impact negativ și asupra ofertei de locuințe. Astfel, este foarte puțin probabil ca diferența dintre cerere și ofertă și prețurile locuințelor să scadă semnificativ pe termen scurt. De asemenea, este foarte puțin probabil ca gradul de accesibilitate din partea gospodăriilor să se îmbunătățească semnificativ. Prin urmare, o îmbunătățire semnificativă a ratei de proprietate asupra locuințelor nu este posibilă în viitorul apropiat și, probabil, va continua să scadă.

Care credeți că sunt unele măsuri practice care trebuie luate pentru a minimiza diferența dintre creșterea prețului mediu al locuințelor și creșterea venitului mediu?

Creșterea venitului mediu al gospodăriilor și asigurarea de locuințe la prețuri accesibile, ambele pot fi considerate obiective economice pe termen lung. Cu toate acestea, stoparea escaladării prețurilor locuințelor poate fi posibilă pe termen mediu. Acest lucru necesită înțelegerea faptului că mediile naționale maschează variațiile regionale și reflectă în mare măsură experiența mai multor zone metropolitane în care prețurile locuințelor au crescut drastic într-o perioadă scurtă de timp. S-a constatat că mai mulți factori specifici zonei, cum ar fi „transformarea caselor”, cererea mai mare de locuințe din partea nerezidenților și normele și restricțiile existente privind utilizarea terenurilor, care limitează potențialul de creștere a ofertei de locuințe, sunt responsabile pentru creșterile drastice ale prețurilor pe aceste piețe imobiliare. Pentru a fi eficiente, orice instrument de politică sau strategii de stopare a escaladării prețurilor locuințelor trebuie să se concentreze asupra acestor factori. Așadar, minimizarea diferenței trebuie abordată atât la nivel național, cât și la nivel regional.

Metodologie

• Pentru acest studiu, am analizat parametrii cheie, cum ar fi prețul mediu al locuințelor, chiria medie, ratele de proprietate asupra locuințelor, venitul median pe gospodărie, salariul mediu orar și accesibilitatea locuințelor, comparând cifrele din 2008 cu valorile din 2018.
• Alte surse importante includ: Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.