Închirierile abandonate pot lăsa proprietarii confuzi în ceea ce privește modul în care trebuie să procedeze, iar regulile pentru ceea ce puteți și nu puteți face variază în funcție de stat.
La un moment dat, în calitatea dvs. de proprietar, vă veți confrunta cu o unitate goală sau pe jumătate goală, întrebându-vă unde este chiriașul dvs.
Poate pentru că i-ați trimis chiriașului o notificare de evacuare și credeți că acesta s-a mutat în timpul nopții pentru a evita alte acțiuni. Sau, o altă posibilitate este că chiriașul pur și simplu a vrut să renunțe la contract și la proprietatea închiriată și pur și simplu a rupt-o.
Am dat recent peste un administrator de proprietate din zona New York-ului care avea o poveste foarte interesantă.
Fostul său chiriaș a decedat, iar fiul său a preluat contractul de închiriere. Fiul a decedat și întrebarea pe care Cory s-a trezit că și-o pune: „Ce fac cu cenușa fostului meu chiriaș?”
Ascultați-l pe Cory spunându-și povestea, iar apoi Steve discută despre ceea ce trebuie să știți despre proprietățile abandonate.
Dacă aveți o întrebare referitoare la a fi proprietar sau chiriaș, ne-ar plăcea să o auzim.
Prezentăm întrebările dvs. în podcastul săptămânal, doar lăsați un mesaj vocal mai jos.
Puteți să vă abonați la podcastul nostru „RentPrep for Landlords” pentru a fi la curent cu poveștile și educația proprietarilor.
Subscribe: iTunes | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS
Dar revenind la subiectul în cauză…
Acum aveți ceea ce credeți că ar putea fi o proprietate de închiriat abandonată. Cu toate acestea, să procedați ca și cum chiriașul ar fi plecat de mult poate fi o greșeală costisitoare pentru dumneavoastră. Când vine vorba de chirii abandonate, trebuie să evitați cele mai mari 3 greșeli pe care proprietarii le pot face pentru a păstra lucrurile legale atunci când vă recuperați proprietatea de închiriat.
Greșeala nr. 1: Să presupui că este abandonată când nu este
Câteodată este evident când un chiriaș abandonează o proprietate, cum ar fi atunci când se mută în timpul nopții și vă lasă un bilet și o proprietate plină de gunoi. Alteori, poate fi dificil de spus dacă chiriașul a abandonat unitatea de închiriere. În graba lor de a preda o unitate locativă și de a scăpa de un chiriaș rău, unii proprietari pot face greșeala de a presupune că proprietatea este abandonată când, de fapt, nu este așa.
Dacă nu sunteți sigur dacă chiriașul a abandonat cu adevărat proprietatea, găsiți răspunsurile la aceste întrebări:
- Este chiriașul în urmă cu plata chiriei? Multe state nu vor considera o închiriere abandonată dacă chiria este la zi.
- Sunt utilitățile închise? Un apel rapid la compania de utilități vă va furniza această informație, însă și acest lucru poate fi o coincidență pentru neplata și nu neapărat pentru abandon.
- A rămas ceva în unitatea de închiriere, cum ar fi mobilă sau haine? Dacă sunt obiecte de valoare lăsate în urmă, este mai puțin probabil să fie abandonată decât dacă găsiți gunoi sau mâncare putrezită.
- Au observat vecinii ceva semnificativ? Dacă alții au fost martorii unui camion de mutare la proprietate zilele trecute sau dacă chiriașul le-a spus că pleacă, acest lucru ajută la consolidarea altor dovezi de abandon.
- A fost trimisă o schimbare de adresă la oficiul poștal? O vizită rapidă la oficiul poștal local vă va ajuta să vă dați seama.
- Ce spun contactele de urgență ale chiriașului? Trebuie să luați legătura cu persoanele de contact în caz de urgență ale chiriașului pentru a vedea dacă acestea oferă vreo perspectivă asupra absenței chiriașului.
Nici un singur factor nu este concludent – în schimb, trebuie să luați în considerare mai multe lucruri înainte de a putea concluziona că proprietatea este abandonată. Este o linie fină între un chiriaș care abandonează o proprietate și pur și simplu a fost plecat pentru o vreme. Circumstanțele neobișnuite, cum ar fi o vacanță prelungită sau o călătorie de afaceri, o ședere în spital sau chiar o perioadă de închisoare pot face să pară că chiriașul a abandonat proprietatea, când, din punct de vedere legal, este încă în posesia acesteia, atâta timp cât nu a încălcat termenii contractului de închiriere.
Greșeala nr. 2. Eliminarea bunurilor personale
Când chiriașii pleacă în grabă, fie că este vorba de o procedură de evacuare sau de un alt motiv, ei lasă adesea în urmă bunuri personale. Chiar dacă ați stabilit că unitatea de închiriere este într-adevăr abandonată, tot trebuie să investiți ceva timp și efort pentru a vă ocupa de bunurile chiriașului. Noii proprietari pot pretinde în mod eronat că proprietatea abandonată este a lor și o păstrează sau încearcă să o vândă pentru a recupera o parte din veniturile pierdute. Cu toate acestea, acest lucru este ilegal dacă nu se face în mod corespunzător.
În timp ce diferite state au cerințe diferite, în general, un proprietar trebuie să depoziteze bunurile personale ale chiriașului pentru o perioadă de timp și să folosească o grijă rezonabilă pentru a le păstra în siguranță împotriva vătămării sau furtului. În timp ce acest lucru pare ciudat – să ai grijă de vechiturile abandonate ale unui fost chiriaș – legile sunt destul de clare că, cel puțin pentru o perioadă de timp desemnată, proprietarul este responsabil pentru aceste bunuri.
Iată câteva exemple din state din întreaga țară cu privire la modul în care se tratează bunurile personale ale unui chiriaș care au fost lăsate în urmă:
- California cere proprietarilor să mute bunurile și să le depoziteze în condiții de siguranță, apoi să înmâneze o notificare fostului chiriaș, dacă este posibil, precum și contactelor pe care acesta le-ar putea avea, care oferă un termen limită de 18 zile pentru ca chiriașul să revendice bunurile. Chiriașul este obligat să plătească proprietarului costul rezonabil al depozitării înainte de a revendica proprietatea. În cazul în care nu este revendicată și proprietatea valorează mai puțin de 300 de dolari, proprietarul o poate păstra sau dispune de ea. Dacă valorează mai mult de 300 de dolari, proprietatea trebuie să fie vândută în cadrul unei licitații publice.
- Proprietarii din Kansas trebuie să depoziteze bunurile timp de 30 de zile și, cu cel puțin 15 zile înainte de vânzare sau eliminare, să încerce să notifice chiriașul. Spre deosebire de majoritatea celorlalte state care cer ca notificarea să fie trimisă prin poștă sau livrată personal, legea din Kansas le cere proprietarilor să publice notificarea în ziarul local. După 7 zile de la publicare, proprietarul trebuie să trimită prin poștă o copie a notificării publicate la ultima adresă cunoscută a chiriașului. Toate veniturile obținute în urma unei vânzări revin proprietarului.
- Legea din Carolina de Nord impune proprietarilor să depoziteze bunurile abandonate într-un depozit județean timp de 10 zile, după care proprietarul poate să vândă, să păstreze, să doneze sau să elimine bunurile. În cazul în care proprietarul alege să vândă proprietatea abandonată, acesta trebuie să trimită o notificare scrisă cu cel puțin 7 zile înainte la ultima adresă cunoscută a chiriașului. Încasările merg mai întâi la proprietar pentru a compensa orice costuri rămase de la chiriaș, iar restul merge la județ.
Greșeala nr. 3. Eșecul de a documenta procesul
Chiar dacă v-au acoperit toate bazele în a judeca că închirierea este abandonată și au dispus în mod corespunzător de toate bunurile fostului chiriaș, mulți proprietari fac greșeala de a nu documenta procesul de recuperare a unei proprietăți de închiriat abandonate. Dacă luați decizia greșită și vă confruntați cu o reclamație de blocare greșită din partea chiriașului, va trebui să aveți dovezi de partea dvs. în instanță pentru a arăta de ce ați luat decizia pe care ați luat-o.
Iată câteva lucruri pe care trebuie să le faceți pentru a vă documenta în mod corespunzător procesul de descoperire în vederea recuperării unei proprietăți de închiriat abandonate:
- Faceți fotografii ale proprietății, inclusiv ale cazurilor în care se pare că chiriașul a abandonat-o, cum ar fi mâncarea putrezită din frigider, lipsa mobilierului, animalele de companie abandonate, gazonul neîngrijit și așa mai departe.
- Scrieți numele, orele și datele interviurilor cu vecinii sau cu persoanele de contact în caz de urgență ale chiriașului, împreună cu un rezumat al conversației.
- Colectați orice documente pe care le obțineți de la companiile de utilități cu privire la întreruperi.
- Păstrați copii ale tuturor notificărilor oficiale pe care le trimiteți chiriașului la ultima adresă cunoscută sau la locul de muncă al chiriașului pentru a arăta încercările dumneavoastră de comunicare.
- Documentați costurile pentru mutarea și depozitarea oricăror bunuri rămase în urmă, folosind chitanțe sau facturi.
Cei de la un apartament abandonat
Dacă apartamentul dvs. este abandonat, dar nu se găsește nicio cheie, veți dori să schimbați încuietorile cât mai curând posibil. Kwikset face încuietori care sunt ușor de rechemat cu tehnologia Smart Key. Asigurați-vă doar că preluați din nou controlul deplin al apartamentului înainte de a reîncuiat încuietorile.
Cuvântul final
În general, atunci când un chiriaș abandonează o proprietate de închiriat, nu intenționează să se întoarcă, dar au existat prea multe cazuri în care un proprietar nerăbdător sau neinformat a acționat prea repede și în afara legii și a făcut aceste greșeli critice. Atunci când aveți îndoieli, consultați un avocat specializat în probleme de proprietari/locatari și asigurați-vă că procedați în așa fel încât să reduceți la minimum perioada în care unitatea este goală, fără a face compromisuri în ceea ce privește respectarea legilor din statul dumneavoastră.
Ați avut vreodată un chiriaș care v-a abandonat proprietatea de închiriat? Ce măsuri ați luat pentru a vă asigura că ați respectat toate cerințele legale? Vă rugăm să distribuiți acest articol și să ne spuneți părerile dvs. în secțiunea de comentarii de mai jos.
Pași următori:
Cel mai probabil veți căuta un nou chiriaș în curând.
Acum este momentul perfect pentru a citi despre procesul de selecție a chiriașilor.
În acest fel veți avea date mai bune pentru a lua decizii atunci când vine vorba de următorul dvs. chiriaș.
.