Vuoi fare soldi vendendo case? Impara come comprare, ristrutturare e vendere una casa d’investimento in modo redditizio con questi 8 semplici passi.

Sull’autore: G. Brian Davis è un investitore immobiliare e co-fondatore di SparkRental.com, dove fornisce video gratuiti di formazione sul reddito passivo per i nuovi investitori, un servizio per dedurre l’affitto dalla busta paga dell’inquilino, e un’applicazione per proprietari. Ha posseduto dozzine di proprietà di investimento negli ultimi 15 anni, e oggi si diverte a insegnare agli altri come investire nel settore immobiliare e costruire un reddito passivo.

Hai mai guardato spettacoli di ribaltamento di case, e fantasticato di fare 50.000 dollari in due settimane?

Il termine “reality TV” si applica solo parzialmente qui.

Sì, gli investitori immobiliari che girano le case, o house flippers, possono guadagnare un ritorno considerevole in un periodo di tempo relativamente breve. Ma l’house flipping comporta un sacco di lavoro – molto più di quello che le star dei reality TV fanno sembrare.

Che non dice nulla del rischio. Sì, si possono guadagnare 50.000 dollari girando una casa. Si possono anche perdere soldi, se non si capisce come girare una casa prima e saltare prima di guardare.

Ecco otto passi per assicurarsi di capire come girare le case prima di investire decine di migliaia di dollari e avere successo nel vostro business.

Prima di tutto, cos’è l’house flipping? Fa per me?

Flippare le case significa comprare una proprietà, ristrutturarla e venderla per un profitto.

House flippers prende case che la maggior parte degli acquirenti non sono in grado o disposti a ristrutturare, e le migliora fino al punto in cui incontrano la domanda degli acquirenti. Tenete a mente che l’acquirente medio vuole una casa che sia pronta per il trasloco.

Per una spiegazione più dettagliata sulle basi del flipping delle case rispetto ad altri tipi di investimento immobiliare, vedere il nostro pezzo su Che cos’è l’House Flipping.

Una volta che hai capito appieno cos’è l’house flipping, cerca di capire se fa per te e se sei pronto a tuffarti.

Sicuro di essere pronto a imparare come iniziare a vendere case? Continua a leggere.

Step 1: Ricerca di una serie di mercati immobiliari

Non tutti i mercati sono adatti per la vendita di case. Se hai 15.000 dollari con cui lavorare, probabilmente non vuoi iniziare la tua carriera di house flipping in mercati dove le case partono da 800.000 dollari.

Anche i prestiti e i finanziamenti per immobili da investimento non colmeranno questo divario!

Quanto meno contante hai a disposizione, tanto più basso sarà il prezzo delle case in cui potrai permetterti di investire. Il finanziamento per gli investimenti immobiliari può coprire la maggior parte del tuo acquisto, ma c’è ancora un’enorme differenza tra un acconto del 20% su una proprietà da 50.000 dollari e un acconto del 20% su una proprietà da 500.000 dollari.

Quanto contante avrete a disposizione? In quali mercati puoi permetterti di girare la tua prima casa?

Molti investitori immobiliari si riferiscono ai quartieri secondo una classifica di “classe”, dalla A alla D. I quartieri di classe A sono i mercati immobiliari più ricchi, popolati da professionisti con reddito più elevato. Un gradino più in basso ci sono i quartieri di classe B, che sono una solida classe media.

I quartieri di classe C hanno una precisa sensazione di colletti blu, classe operaia. In fondo alla scala ci sono i quartieri di classe D, che si rivolgono alle persone con il reddito più basso.

Anche se alcuni investitori si specializzano nel rivendere le case nei quartieri di classe D, anche loro hanno dei rischi aggiuntivi. (I premi assicurativi saranno più alti in alcuni quartieri a basso reddito, rispetto al prezzo di acquisto. E in molti quartieri a basso reddito, è probabile che tu stia vendendo a un collega investitore (un proprietario), piuttosto che a un proprietario di casa.

Vendere a un altro investitore immobiliare spesso significa margini più bassi, ma potenzialmente un processo di vendita più fluido. Gli investitori possono sistemarsi velocemente, sanno cosa stanno cercando e sanno come acquistare senza problemi e senza problemi.

Considerate di puntare ad una proprietà di classe B o di classe C per il vostro primo affare – rispettivamente solidi quartieri della classe media o della classe operaia stabile. (Prendete esempio da qualcuno che ha perso un sacco di soldi in quartieri di fascia bassa, classe D.)

Come nota finale, se la vostra città natale è scandalosamente costosa, considerate di investire in aree distanti da 45 minuti a un’ora.

Step 2: Impostare un budget e un business plan

Gli investitori immobiliari sono imprenditori – sono in affari e hanno bisogno di un business plan.

Non deve essere stravagante, traboccante di odioso gergo aziendale. Ma deve includere un budget, una linea temporale e la portata del progetto.

Quanto avete da investire? Quanto volete tenere in riserva? Avete abbastanza per coprire le spese di ristrutturazione finché non sarete rimborsati dal vostro creditore?

Con che tipo di portata siete a vostro agio? Di solito consigliamo di iniziare con aggiornamenti cosmetici per la prima casa flip o due: cucina e bagno aggiornamenti, nuovi pavimenti, nuova vernice, e nuovi infissi.

Evitare problemi strutturali come la peste. Evita i problemi meccanici – comportano l’ottenimento di permessi, che non vuoi avere problemi con la tua prima casa da capovolgere.

Sì, i tuoi margini saranno più stretti. Ma il progetto si muoverà molto più velocemente, sarà meno rischioso e costerà meno.

Qui c’è uno sguardo più dettagliato su come creare un business plan di house flipping, per aiutarti ad elaborarlo.

Step 3: Allinea il tuo finanziamento PRIMA di averne bisogno!

L’ultimo posto dove vuoi essere è “Grande, la mia offerta è stata approvata… ma come faccio a trovare i soldi?”

Prima di fare un’offerta, assicurati di avere un finanziatore che possa finanziare il tuo affare. Questo è un buon momento per menzionare che LendingHome finanzia fino al 90% del prezzo di acquisto per gli investitori che flippano case e il 100% dei costi di ristrutturazione.

Quando si confrontano i prezzi dei prestiti ponte per la vendita di case, si deve prestare particolare attenzione alle commissioni. I tassi di interesse saranno alti su tutti i prestiti ponte, rispetto ai mutui a lungo termine per proprietari di case tradizionali, ma in realtà contano meno. Nella maggior parte dei casi farai solo una manciata di pagamenti, quindi i tassi di interesse hanno un impatto minore sui costi totali della casa che non le tasse.

Passo 4: Iniziare a fare rete con gli appaltatori

È anche necessario iniziare a costruire relazioni con gli appaltatori prima di acquistare il tuo primo flip. Vuoi iniziare ad ottenere preventivi una volta che la proprietà è sotto contratto, o anche prima.

Parte dell’imparare a girare una casa è costruire una rete di appaltatori: appaltatori generali, elettricisti, tetti, idraulici, pittori, esperti HVAC. Conoscere anche diversi tuttofare a basso costo e ben assortiti.

A meno che tu non stia facendo il lavoro da solo, la metà del business dell’house flipping è semplicemente costruire una rete. Gli appaltatori sono una parte incredibilmente importante di questa rete, insieme a un eccellente agente immobiliare e un ispettore domestico.

Step 5: Trovare una casa da vendere

Un’altra parte cruciale dell’imparare a vendere case è imparare a trovare buoni affari. Questo significa non solo comprare al di sotto del valore di mercato, ma con margini abbastanza ampi da coprire le tue molte spese: due giri di costi di chiusura, i costi di trasporto durante la ristrutturazione, le spese dell’agente immobiliare, e naturalmente il costo del tuo tempo e del tuo lavoro.

Ci sono molte strategie per trovare offerte al di sotto del mercato su case da capovolgere. Si potrebbe lavorare con un agente immobiliare per trovare offerte sul mercato, lavorare con i grossisti per trovare offerte fuori mercato, costruire una campagna di marketing per posta diretta, e così via.

Trovare buone offerte per le case da capovolgere è un argomento enorme in sé, ma iniziare qui per una introduzione a come trovare case da capovolgere.

Parte di trovare un buon affare come un flipper casa è semplicemente la pazienza. Trovare offerte è un gioco di numeri. Se la tua strategia per trovare offerte ruota intorno alla posta diretta, potresti aver bisogno di inviare 500 lettere, visitare 50 proprietà e fare offerte su 20 di esse, prima che una venga accettata ad un prezzo che abbia senso per te.

Per quanto possa essere allettante scendere a compromessi, tieni fede al tuo piano d’affari per l’house flipping! Se i numeri non soddisfano il tuo minimo, o lo scopo del progetto è più grande di quello con cui sei a tuo agio, continua a cercare.

Step 6: Comprare la casa

Hai accettato un contratto? Grande!

E adesso?

In genere i prestatori di immobili per investimento si muovono molto più velocemente dei prestatori di case, ma il processo richiede ancora tempo. Con LendingHome, per esempio, puoi iniziare il processo inserendo i tuoi dati e loro ti seguiranno con diverse opzioni di prestito e scenari di tassi di interesse che puoi scegliere.

Poi, considera l’assunzione di un ispettore di casa. Le ispezioni domestiche richiedono diverse ore e sono incredibilmente complete.

Mentre i flipper più esperti possono cercare case che hanno bisogno di una ristrutturazione completa, all’inizio dovresti limitarti a riparazioni e aggiornamenti cosmetici, come abbiamo detto prima. Assicurati che la proprietà sia strutturalmente sana e che i sistemi meccanici siano in buone condizioni di funzionamento.

Una volta che hai confermato che la proprietà non ha sorprese spiacevoli che ti aspettano, passa attraverso con diversi appaltatori. Ottieni più preventivi e fatti un’idea delle differenze nell’approccio dei diversi appaltatori che forniscono preventivi.

Scegli un appaltatore e programmalo per iniziare il lavoro lo stesso giorno in cui ti stabilisci sulla proprietà.

Step 7: Ristrutturare

Una volta che ti sei sistemato, è il momento di iniziare i lavori!

Sei al lavoro dal primo giorno. Ogni mese che passa, stai pagando gli interessi e altri costi di mantenimento: utenze, tasse, assicurazione, e qualsiasi altro costo di possedere quella particolare proprietà.

In altre parole, soldi persi! Più velocemente si può completare il progetto di ristrutturazione, più velocemente si può vendere la proprietà e pagare il prestito. E più velocemente avrete il vostro giorno di paga.

Vendere case con successo è per molti versi un esercizio di efficienza. Molti appaltatori vi diranno: “Oh certo, possiamo concludere questo progetto in una settimana!” Poi un mese dopo, stanno ancora pasticciando con il muro a secco.

Lo stesso vale per i prezzi del progetto. Troppi appaltatori cercano di alzare il prezzo del progetto a metà strada in una ristrutturazione di una casa da ristrutturare.

Una ragione in più per scegliere bene i tuoi appaltatori. Se non hai mai lavorato con un appaltatore prima, chiama più referenze e clienti passati possibile.

Step 8: Vendere!

L’ultimo passo della vendita di case è di solito il più semplice: vendere!

Questo è in gran parte gestito dal vostro agente immobiliare, quindi assicuratevi di assumere un agente immobiliare esperto per il vostro mercato. Non tutti gli agenti immobiliari sono creati uguali, e molti sono part-time o generalisti, che non sono esperti nel vostro mercato specifico.

Potete contare sull’esperienza del vostro agente immobiliare per i prezzi. Idealmente, dovreste già aver ottenuto la loro opinione sul valore dopo la riparazione (ARV) prima ancora di mettere un contratto sulla proprietà.

Ma alla fine, siete voi i responsabili della determinazione dei prezzi in modo corretto; i vostri profitti dipendono da questo. Assicuratevi di capire i fondamenti del pricing immobiliare, prima di acquistare il vostro primo investimento immobiliare da rivendere. Qui ci sono cinque strategie chiave di determinazione dei prezzi per i flipper da parte di un flipper professionista.

Quando molti nuovi investitori iniziano a imparare come girare una casa, presumono erroneamente di dover ottenere la loro licenza di agente immobiliare. E certo, può farvi risparmiare il 3-3,5% sulla tariffa di un agente immobiliare, ma vi costa in altri modi. Costa tempo e denaro per fare il corso e l’esame di licenza. In molti casi, costa entrare a far parte di un team di intermediazione.

Per i tuoi primi affari di house flipping, inizia a lavorare con un agente immobiliare locale esperto. Se decidi di amare il flipping delle case, puoi sempre investire il tempo e il denaro per ottenere la licenza di agente immobiliare.

Qualche pensiero finale su come ribaltare le case

Imparare a ribaltare una casa e fare il tuo primo affare può essere stressante. Fate affidamento su altri esperti, dal vostro prestatore ai vostri appaltatori, al vostro ispettore e al vostro agente immobiliare. In caso di dubbio, chiedi una seconda opinione, e una terza.

Vendere case è uno sport di squadra – non smettere mai di costruire la tua rete professionale.

Infine, appoggiati ai consigli di chi ha esperienza nel campo della vendita di case che ti ha preceduto. Impara dai loro errori, così non dovrai commetterli da solo. Ecco alcuni consigli di un esperto flipper per aiutarti ad iniziare.

Ma soprattutto, inizia a fare questi passi! La ricerca e la preparazione vi aiuteranno ad evitare gli errori, ma è l’azione che creerà risultati di successo e vi farà guadagnare.

Disclaimer: Quanto sopra è fornito solo a scopo informativo e non deve essere considerato un consiglio fiscale, di risparmio, finanziario o legale. Si prega di consultare il proprio consulente fiscale. Tutti i calcoli e le informazioni mostrate qui sono solo a scopo illustrativo. Tutte le terze parti elencate sopra sono solo a scopo dimostrativo e non sono affiliate a LendingHome. Tutti i punti di vista e le opinioni espresse in questo post appartengono agli individui citati. NMLS ID: 1125207 Termini, Privacy & Divulgazione. Copyright LendingHome Corporation 2019.