Tutti abbiamo imparato a condividere da bambini, ma quel concetto tende a funzionare più facilmente con pastelli e biscotti piuttosto che con la proprietà.
Prendiamo un vialetto condiviso, per esempio. Questo tipo di configurazione, dove due o più persone possiedono congiuntamente un vialetto ma negoziano la manutenzione e l’uso, può spuntare sia in città che in periferia. Quando le parti sono d’accordo, un vialetto condiviso è solo un altro aspetto della vostra casa. Nessuno monopolizza la metà dell’altro o blocca l’accesso del vicino con un cattivo parcheggio. Tutti sono un campeggiatore felice.
Purtroppo, questa civiltà dipende da quanto bene si va d’accordo con i propri vicini. Alcuni residenti si sono querelati a vicenda su come navigare in un vialetto condiviso. Altri potrebbero avere un accordo piacevole fino a quando uno di loro si muove, lasciando il restante proprietario di casa per affermare che il vialetto condiviso è solo loro perché lo hanno usato più a lungo, indipendentemente da ciò che dice un sondaggio di proprietà.
“Il prossimo acquirente molto probabilmente cammina in un pantano”, ha detto Bryan Kasprisin, un agente immobiliare top a Joliet, Illinois, che ha venduto diverse proprietà con vialetti condivisi. Quindi come può un venditore assicurare una navigazione liscia?
Parlare dei lati positivi
Un vialetto condiviso può essere un unico spazio largo come un vialetto per una sola auto (circa 9-12 piedi, anche se alcuni possono essere più piccoli) o un vialetto per due auto (circa 20-24 piedi). Possono anche prendere la forma di una “Y”, una lisca di pesce, o una bandiera su un palo. I vantaggi di una tale disposizione potrebbero non saltare immediatamente alla mente, ma ci sono vantaggi per un vialetto condiviso:
Manutenzione condivisa:
Finché un atto appropriato specifica la proprietà uguale, tutti i proprietari possono sostenere i costi e il lavoro di spalare, rimuovere le macchie di olio motore, o risigillare il cemento o l’asfalto a causa di crepe.
Parcheggio in comune:
In aree metropolitane come Brooklyn, New York, dove il parcheggio è un premio, un vialetto condiviso è una caratteristica “ambita”, indipendentemente dal fatto di doverlo dividere con qualcun altro.
Strade più chiare e più sicure:
Le strade con abitazioni vicine possono apparire più chiare e diventare più sicure riducendo i “punti di accesso veicolare”, come i passi carrai, ha detto un comitato direttivo sui miglioramenti stradali proposti nella contea di Washtenaw, Michigan. “La condivisione o l’uso congiunto di un vialetto da parte di due o più proprietari dovrebbe essere incoraggiato”, dice il rapporto del comitato.
Individuare le tipiche preoccupazioni degli acquirenti sui vialetti condivisi
Alcuni si riferiscono a un vialetto condiviso come “vialetto comune”, ma ha una definizione legale. Quasi tutti i passi carrai condivisi sono “servitù pertinenziali”, o diritti di “esercitare una forma limitata di proprietà o possesso della proprietà di un altro individuo”, dicono gli avvocati immobiliari. Questi diritti si attaccano alla proprietà del terreno e in genere passano al nuovo proprietario.
Una servitù può specificare che ogni proprietario di casa possiede una parte del vialetto, ma ha il diritto legale di utilizzare l’intero spazio per guidare da e verso il garage, secondo Nolo.com, un sito web legale leader dal 2011. Altre volte, un proprietario di casa possiede l’intero vialetto, e la servitù concede al vicino che condivide il vialetto il diritto di usare una parte di esso, come il parcheggio su un lato o per raggiungere il garage.
Le preoccupazioni che spesso sorgono con vialetti condivisi includono:
- Un vicino blocca come l’altro può raggiungere il garage, la porta d’ingresso, o la sua auto.
- I bambini lasciano biciclette o giocattoli nel vialetto.
- Un vicino non riesce a spalare la neve o a condividere il costo delle riparazioni.
- I vicini delimitano il loro spazio nel vialetto con vernice, pali o altri divisori.
- C’è incertezza sulla responsabilità legale riguardo a chiunque si ferisca nel vialetto.
Disporre i diritti di proprietà
Kasprisin ha detto che rivela sempre quando una proprietà ha un vialetto condiviso e spesso deve spiegare agli acquirenti cosa significa. “A volte non è un problema per l’acquirente fino a quando non lo rendiamo un problema facendogli sapere che questo è ciò che potrebbe accadere”, ha detto. “Non preoccupa molto un acquirente fino a quando non scopre quale sia la responsabilità o quali siano i problemi che potrebbero sorgere.”
I pignoramenti sono registrati nella contea in cui si trova una proprietà, quindi un rapporto sul titolo di proprietà o un’indagine sulla proprietà dovrebbe delineare i diritti di proprietà di un potenziale acquirente. Einhorn, Barbarito, Frost & Botwinick, uno studio legale di Denville, New Jersey, che si occupa di casi immobiliari, dice che i proprietari di casa possono anche controllare la loro politica di assicurazione sul titolo di proprietà su eventuali servitù riguardanti l’uso o l’accesso al vialetto.
Tuttavia, ci sono vicini che cercano di esercitare più diritti del dovuto dopo aver appreso che avranno qualcuno di nuovo accanto. Kasprisin ha incontrato questa situazione vendendo una casa vittoriana del 1895 a Joliet, Illinois. Il vicino ha preso la posizione di possedere il vialetto perché ha vissuto più a lungo sulla strada e ha detto all’acquirente: “Assicurati solo che la tua gente non parcheggi nel vialetto”, ha detto l’agente.
Si è scoperto che la linea di proprietà correva attraverso il centro del vialetto, dando all’acquirente il diritto legale di usarne la metà, proprio come il venditore. Con l’aiuto di un avvocato immobiliare, entrambe le parti hanno redatto un accordo di manutenzione che delineava la manutenzione, la responsabilità e l’accesso. (A partire da gennaio 2020, 21 stati richiedono che un avvocato immobiliare sia presente alla chiusura, mentre altri stati richiedono un avvocato solo per preparare alcuni documenti.)
“Alcuni di essi erano solo cortesia di base che credo dovrebbe andare non detto, promettere di non parcheggiare nel mezzo e non lasciare la macchina lì il sabato sera”, ha detto Kasprisin.
Negoziare i diritti o dividerli se necessario
Marshall, Roth & Gregory, uno studio legale di Asheville, North Carolina, che si occupa di pianificazione patrimoniale e transazioni immobiliari, ha detto che gli agenti immobiliari dovrebbero essere attenti a qualsiasi “problema di accesso condiviso” prima di elencare la proprietà, così come prima della chiusura. Indipendentemente da come il vialetto condiviso è stato utilizzato in precedenza, i proprietari e gli utenti dovrebbero registrare i loro confini di proprietà, le responsabilità e costi in un documento come un accordo Driveway condiviso, questi avvocati dicono.
Alcuni istituti di credito non concederà l’approvazione del prestito ai potenziali acquirenti interessati a una proprietà con un vialetto condiviso senza un tale documento legale registrato, hanno aggiunto.
Un accordo di manutenzione Driveway condiviso può essere breve come pochi paragrafi o meticolosamente dettagliata su più pagine. Dovrebbe includere:
- una descrizione legale del vialetto (assumete un geometra per misurare il terreno, registrare i dati e ricercare i registri fondiari)
- come le parti condividono il vialetto (tipo di servitù, per esempio)
- specifiche sulla condivisione dei costi di manutenzione, rimozione di neve e ghiaccio, e altri miglioramenti
- stipula per il mancato pagamento, come il fatto che una parte ha il diritto di mettere un pegno contro l’altra.
Tuttavia, se avete avuto un rapporto particolarmente teso con i vostri vicini sull’uso condiviso del vialetto, potreste scoprire che dividere il vialetto è l’opzione migliore prima di vendere.
Il divisore deve essere sul vostro lato della proprietà e fornire una larghezza adeguata per entrambi gli utenti, che un geometra professionista può misurare. (Potreste voler parlare in anticipo con il vostro vicino dei vostri piani in modo che anche loro possano assumere un geometra). Alcuni divisori includono la recinzione di maglia installata in asfalto, pietre di bordatura impostato in cima al cemento esistente, o un letto stretto giardino sollevato di pressione trattata lumber.
Come un vialetto condiviso influisce sulla tua strategia di prezzo
Quando vendi una casa con un vialetto condiviso, il tuo agente immobiliare userà proprietà comparabili per aiutarti a fissare il prezzo richiesto. Ma a seconda di quanto siano comuni i vialetti condivisi nella vostra zona, il vostro agente potrebbe non dover aggiustare il prezzo per compensare.
“Bisogna guardare caso per caso, casa per casa”, ha detto Kasprisin. Se il vostro vialetto condiviso è l’unico in un quartiere residenziale dove tutti gli altri hanno il proprio vialetto, “influenzerà un po’ il valore perché è qualcosa di diverso.”
Tuttavia, se un vialetto condiviso è la norma nel vostro quartiere, non c’è bisogno di un adeguamento, come nel caso della casa vittoriana che Kasprisin ha venduto. “Non ho considerato affatto il vialetto nella strategia dei prezzi”, ha detto. “Se si vuole vivere in quel quartiere o in quel tipo di casa, questo è parte integrante dell’essere lì.”
Un acquirente può anche scoprire che un vialetto condiviso non è un grande compromesso per qualche altro beneficio, ha aggiunto. “Se ho un garage a sette posti ma ho un vialetto condiviso, potrei non volere il vialetto condiviso, ma wow, posso avere un garage a sette posti. A volte si prende il bene con il male.”
Un vialetto condiviso potrebbe essere usuale per alcuni acquirenti, ma non deve diventare una barriera per vendere la vostra casa. “Sono solo aspettative chiare e distinte: ‘Questo è ciò che deve essere fatto'”, ha detto Kasprisin. “Come tutto il resto, se tutti hanno questo, allora dovrebbero essere a posto”.