Questa è la seconda di una serie di sette parti sul Grande Centro Commerciale delle Grandi Pianure. Leggi le parti uno, tre, quattro, cinque e sei.
Una veduta aerea del terreno su cui il Great Mall of the Great Plains si sarebbe seduto, 1991.
Se hai letto Romeo e Giulietta, probabilmente ricordi la frase classica, “Un centro commerciale con qualsiasi altro nome avrebbe lo stesso profumo”. Non è esattamente la frase, ma è qualcosa di simile. Comunque, devo supporre che questa frase era nella mente di tutti nell’ottobre del 1992 quando la Jordon Perlmutter & Co. annunciò che in una joint venture con i colleghi sviluppatori Petrie Dierman Kughn di Washington D.C. avrebbero costruito un centro commerciale di un piano e 1.000.000 di piedi quadrati a Olathe. Avevano intenzione di comprare presto altri trentaquattro acri dalla Olathe-Santa Fe Partnership. La costruzione doveva iniziare nell’autunno del 1993 e il centro commerciale sarebbe stato aperto nella primavera del 1995. Il centro commerciale sarebbe stato caratterizzato da punti vendita per grandi magazzini di fascia alta, da sette a nove ancore, rivenditori di sconti, un’area di ristorazione e possibilmente anche un cinema. Nessun inquilino è stato ancora firmato, ma gli sviluppatori erano ottimisti.
E il nome del centro commerciale? “Southpark Plaza” era fuori discussione. Ora sarebbe stato (squillo di tromba) The Great Mall of the Great Plains.
Nel 1992, dopo alcuni anni con un’economia fiacca, gli acquirenti americani stavano affollando i centri commerciali. Il Lawrence Riverfront Plaza Factory Outlet aveva aperto nel 1990 e ha avuto abbastanza successo che un’altra società ha costruito un centro commerciale praticamente dall’altra parte del fiume nei primi anni ’90. In tutto il paese gli outlet erano un punto luminoso in un’atmosfera di vendita al dettaglio altrimenti torbida. I centri commerciali regolari in generale erano considerati sovraccarichi, e all’epoca aveva senso che gli sviluppatori e Olathe puntassero su un centro commerciale, anche se non era convenzionale che fosse così vicino a un’area altamente popolata.
All’epoca c’era una regola non scritta chiamata “barriera della sensibilità” che scoraggiava i centri outlet dal costruire entro 40 miglia da luoghi dove esistevano grandi magazzini regolari, poiché gli outlet avrebbero potenzialmente venduto la stessa merce a molto meno. (Ma se all’epoca non era convenzionale, sembra che la norma sulla vendita al dettaglio si stesse erodendo, perché mentre il Great Mall veniva proposto, i proprietari del malato Indian Springs Shopping Center a Kansas City, Kansas (a soli venti miglia di distanza) stavano pensando di convertire il loro centro commerciale in un outlet. Questo aumentò la pressione su Olathe per agire rapidamente nell’ottenere l’approvazione di tutto per gli sviluppatori.
Questa volta gli sviluppatori del Grande Centro Commerciale chiesero 85 milioni di dollari in obbligazioni industriali (che li avrebbero resi idonei per abbattimenti fiscali secondo la legge del Kansas), e abbattimenti dell’imposta sulla proprietà per un valore del 50% per dieci anni. Hanno detto che gli incentivi fiscali sulla proprietà li avrebbero aiutati ad attirare gli inquilini, e non potevano finalizzare il loro finanziamento aggiuntivo per il progetto finché non avessero avuto impegni da metà dei loro inquilini.
Secondo un rapporto della città, il centro commerciale stava per generare 2,7 milioni di dollari all’anno in tasse sulla proprietà per Olathe (senza abbattimento). Ci si poteva aspettare che generasse fino a 207 milioni di dollari di vendite al dettaglio all’anno e che desse lavoro a 1.800 persone. In altri luoghi, i centri commerciali erano stati popolari con i turisti, e dall’inizio del Great Mall sembra che portare turisti sia stato riconosciuto da tutte le parti come una parte essenziale della strategia di successo del centro commerciale. Il rapporto stimava che la metà delle vendite del centro commerciale sarebbe stata destinata a persone che vivevano al di fuori della contea di Johnson, anche se gli sviluppatori dissero al KC Star che i 2 milioni di persone nella sola area di Kansas City avrebbero dovuto generare abbastanza affari per sostenere il centro commerciale.
In dicembre, il consiglio comunale di Olathe votò all’unanimità per approvare gli 85 milioni di dollari in obbligazioni industriali e la riduzione dell’imposta sulla proprietà. Tuttavia, c’era una fregatura. Il Consiglio Comunale ha incluso un accordo di performance, dicendo che se il centro commerciale non fosse riuscito a produrre una certa quantità di entrate fiscali sulle vendite, la città sarebbe stata autorizzata a terminare o ridurre l’abbattimento dell’imposta sulla proprietà. Richiesero anche che gli sviluppatori aprissero il centro commerciale entro il 1996, per non perdere almeno un anno di abbattimento.
Alcuni cittadini, giornalisti e funzionari delle città circostanti criticarono gli incentivi fiscali in vari gradi, dicendo che stavano imbrogliando i residenti abbassando la quantità di denaro che sarebbe potuto andare ai servizi pubblici. È stato anche sostenuto che i rivenditori esistenti di Olathe che stavano pagando l’intera tassa di proprietà sarebbero ora in uno svantaggio ingiusto nel competere con il centro commerciale. La critica espressa da una manciata di funzionari delle città circostanti era che questo significava che probabilmente avrebbero dovuto anche iniziare ad offrire maggiori incentivi fiscali per attirare le imprese, e c’era una leggera preoccupazione che avrebbero perso entrate fiscali sulle vendite quando gli abitanti di Olathe avessero iniziato a fare più acquisti nella loro città (che, per Olathe, era il punto principale del centro commerciale).
Tuttavia, i sostenitori sottolinearono che i residenti non avrebbero tratto alcun beneficio se il centro commerciale non fosse stato costruito. Nel KC Star, Charley Vogt della Camera di Commercio di Olathe è stato citato dicendo: “Il 50% di qualcosa è molto meglio del 100% di niente”. Molti abitanti di Olathe erano anche contenti perché se gli abbattimenti garantivano un centro commerciale, e il centro pagava per la città, la pressione fiscale dei proprietari di casa si riduceva. Nientemeno che il sindaco di Olathe, Jacob F. Ruf, ha pesato sulla questione, scrivendo al KC Star per difendere la decisione e fornire alcuni numeri ottimistici. Disse che la città di Olathe aveva considerato attentamente l’investimento del centro commerciale e credeva che sarebbe stato un bene per Olathe, Johnson County e l’intera area metropolitana.
Il mese successivo (gennaio 1993), il KC Star riportò che i rappresentanti del Kansas stavano discutendo delle revisioni delle procedure di abbattimento. L’imposta statale per le scuole stava permettendo alle “entità fiscali” (come le città) di concedere agevolazioni fiscali senza avere un impatto sulle loro scuole locali, poiché il denaro sarebbe stato recuperato altrove nello stato. I legislatori speravano di cambiare questo per ripristinare la responsabilità e rendere le cose più eque in tutto il Kansas.
Lo stesso mese, l’Aetna Life Insurance Co. che possedeva l’Indian Springs Shopping Center, stava discutendo di espandere il loro centro commerciale e ridefinirlo come un centro outlet chiamato The Great Plains Marketplace. Il sindaco di Kansas City, Kansas, Joe Steineger dichiarò specificamente il desiderio di far partire il progetto prima del Great Mall di Olathe, perché la zona probabilmente non poteva sostenere due centri commerciali. La gara tra Indian Springs e il Great Mall sarebbe continuata per tutto il 1993.
E’ chiaro che il Great Mall stava facendo faville fin dai suoi primi giorni. Il centro commerciale non era privo di controversie, ma i funzionari della città sentivano che valeva la pena rischiare. Milioni di dollari lasciavano Olathe ogni anno mentre i residenti andavano in altre città per fare acquisti. Il centro commerciale aveva la possibilità di aumentare le entrate annuali dell’imposta sulle vendite del 50%, da 4 a 6 milioni di dollari. Entrate del genere aiuterebbero la città, prevalentemente residenziale, ad abbassare il carico fiscale sui proprietari di casa e renderebbero Olathe un posto ancora più attraente per vivere. E oltre a questo, molti funzionari della città speravano che il Great Mall avrebbe dato a Olathe un’identità e l’avrebbe resa una destinazione per le persone nell’area di Kansas City e oltre.
Nel gennaio del 1994, gli sviluppatori del Great Mall rilasciarono una lista parziale degli inquilini dei rivenditori che erano riusciti ad assicurarsi. Le ancore erano SuperSports USA, Linens N Things, Marshalls, Service Merchandise e Fun Factory (una sala giochi). Tra i negozi più piccoli c’erano Ballard Sports Outlet, Benetton Outlet, Book Warehouse, Claire’s Boutique Outlet, Famous Footwear e No Nonsense Outlet. E, poiché non sarebbe un centro commerciale senza fast food e dolciumi, il centro contiene anche un negozio Mr. Bulky, Auntie Anne’s Pretzels, Blue Chip Cookies, Rocky Mountain Chocolate Factory e Sbarro. Molti di questi negozi erano nuovi per l’area di Kansas City, placando alcuni timori che il centro commerciale avrebbe cannibalizzato le attività già esistenti.
In aggiunta alla lista parziale degli inquilini, gli sviluppatori annunciarono che il piano più recente per il centro commerciale era che sarebbe stato di 1,2 milioni di piedi quadrati (lo stesso del vicino Oak Park Mall, che non aveva ancora aggiunto il suo negozio Nordstrom) e avrebbe avuto 175 negozi. Ci si aspettava che desse lavoro a circa 1.900 persone, e si sperava che avrebbe ancora goduto dei già menzionati 207 milioni di dollari di vendite ogni anno.
Due giorni dopo, l’Aetna Life Insurance Co. annunciò che stava abbandonando i suoi piani per riqualificare l’Indian Springs Shopping Center.
Dall’estate, la costruzione dello svincolo tra la 151a strada e la I-35 era iniziata, e i progetti di strade, fogne e acquedotti erano in corso sulla proprietà del centro commerciale. Dopo alcuni cambiamenti di zona, il livellamento era previsto per l’autunno e l’apertura del centro commerciale era prevista per un anno e mezzo dopo, nella primavera del 1996. I costi totali di costruzione del centro commerciale erano stimati in 85 milioni di dollari.
Lo svincolo fu completato a novembre, sette mesi prima del previsto. Ci si aspettava che lo svincolo aprisse una porta economica per Olathe, molto simile a quella tra la 119a e la I-35, non solo per il centro commerciale, ma per tutti i tipi di altre opportunità economiche. Ha anche reso l’Olathe Medical Center molto più accessibile. Una delle mie cose preferite che ho trovato mentre facevo ricerche sul Great Mall è arrivata in un articolo del 30 novembre del KC Star di John C. Patterson che descriveva in dettaglio la celebrazione dell’apertura dello svincolo: “Due scuolabus carichi di dirigenti d’azienda e vari funzionari governativi hanno attraversato lo svincolo della 151esima Strada martedì per celebrare l’apertura ufficiale dell’uscita da 28,5 milioni di dollari”. Parlando di una festa!
Grazie per aver letto questa storia del Grande Centro Commerciale delle Grandi Pianure. Spero che vi sia piaciuto leggerla tanto quanto a me è piaciuto ricercarla e scriverla. Vorrei ringraziare tutti i giornalisti del Kansas City Star, del Kansas City Business Journal e dell’Olathe News da cui ho attinto il duro lavoro. Vorrei anche ringraziare tutti coloro che hanno fornito foto e/o aneddoti. Un ringraziamento speciale a Bryan per i consigli di ricerca e per aver passato innumerevoli ore a camminare per i centri commerciali con me. E infine, grazie a tutte le persone che hanno reso possibile il centro commerciale, e a tutti coloro che hanno lavorato e fatto acquisti e lo hanno reso ciò che era durante la sua fin troppo breve esistenza. Se avete dei ricordi sul centro commerciale che volete condividere, per favore lasciate un commento, o sparatemi una mail a [email protected]. Inoltre, se avete delle foto del centro commerciale che vorreste condividere, vi prego di mandarmele!
-Mike Keller, Johnson County Library