Sviluppo di alloggi no-profit negli Stati Uniti

Poiché le organizzazioni no-profit non hanno i fondi per sviluppare e gestire i loro edifici, cercano finanziamenti da fonti esterne come i governi locali, statali e federali e le entità private. I progetti hanno spesso sussidi stratificati sotto forma di capitale, debito, sovvenzioni e agevolazioni fiscali (le non-profit sono entità esenti da tasse secondo la sezione 501(c)(3) del codice fiscale IRS).

FederaleModifica

Credito d’imposta per alloggi a basso redditoModifica

Attraverso LIHTC, gli investitori ricevono un riparo fiscale di un dollaro ($1) per ogni credito d’imposta ricevuto su un periodo di 10 anni. Il prezzo dei singoli crediti d’imposta può variare e non deve necessariamente essere uno scambio 1:1. L’ammontare in dollari dei crediti d’imposta disponibili per uno stato è determinato dalla popolazione di quello stato. Gli sviluppatori fanno domanda alle agenzie statali, come l’Agenzia statale per la finanza abitativa, per l’assegnazione dei crediti d’imposta. Dopo aver ricevuto i crediti d’imposta, lo sviluppatore vende i crediti agli investitori. Non meno del 10% delle assegnazioni di credito d’imposta di uno stato deve essere destinato allo sviluppo di alloggi da parte di organizzazioni senza scopo di lucro.

Quando si vendono i LIHTC, gli sviluppatori di solito entrano in una partnership limitata (LP o LLC) con un investitore (vedi la discussione sopra sulla proprietà) dove l’investitore diventa partner al 99%. Mentre LIHTC può essere usato per attirare gli investitori in un progetto, raramente coprono i costi totali di sviluppo e gli sviluppatori devono trovare ulteriori fonti di “gap financing”.

Sezione 8Modifica

Oggi, il programma Housing Choice Voucher (attraverso la Section 8) fornisce fondi alle Public Housing Authorities (PHAs) che pagano ai proprietari di case mono e plurifamiliari la differenza tra il 30% del reddito di un inquilino e il “fair market rent” per fornire alloggi a prezzi accessibili. Ci sono due metodi di distribuzione dei fondi della Sezione 8: attraverso l’assistenza basata sul progetto e attraverso l’assistenza basata sull’inquilino. Le organizzazioni senza scopo di lucro non ricevono direttamente l’assistenza a progetto; quindi, è necessaria una partnership con un PHA per usufruire di questo programma. I PHA possono usare fino al 20% della loro assegnazione di voucher per i voucher a progetto.

Per gli sviluppatori senza scopo di lucro che possiedono il terreno dove si trova il loro sviluppo abitativo, la Sezione 8 generalmente influisce sul reddito di un progetto poiché vengono forniti sussidi per l’affitto. I voucher basati sul progetto permettono ai proprietari di dedicare una parte o tutta la loro proprietà ad alloggi in affitto a prezzi accessibili e ricevere sussidi per farlo. Nel caso in cui un inquilino decida di andarsene da un’unità sovvenzionata, quell’unità rimane accessibile. Al contrario, con i voucher basati sull’inquilino, il sussidio è legato all’inquilino, quindi l’inquilino può spostarsi da una famiglia all’altra ed essere ancora idoneo all’assistenza abitativa.

Sezione 202 & Sezione 811Modifica

Sezione 202 e 811 sono programmi dell’HUD che forniscono sovvenzioni in conto capitale alle organizzazioni non profit per finanziare la costruzione, la riabilitazione o l’acquisizione di alloggi di supporto per anziani (Sezione 202) e disabili (Sezione 811). Questi programmi assicurano che i proprietari senza scopo di lucro di alloggi per anziani e disabili nell’ambito di questi programmi non debbano pagare per finanziamenti a lungo termine, eliminando la necessità di debiti e sussidi per l’affitto al fine di sostenere inquilini a reddito molto basso.

Federal pass-throughEdit

I seguenti programmi di finanziamento descritti sono forniti da HUD, ma assegnati agli stati e alle giurisdizioni locali per la distribuzione ai progetti. Gli sviluppatori di alloggi fanno domanda per i fondi attraverso gli stati e le giurisdizioni locali; tuttavia, il finanziamento delle sovvenzioni proviene effettivamente dai fondi federali.

Community Development Block GrantEdit

Il programma CDBG è stato istituito dall’Housing and Community Development Act del 1974 e ha sostituito otto programmi federali che concedevano fondi agli stati e alle comunità locali sulla base di proposte specifiche per progetto e avevano regolamenti rigorosi su come il denaro poteva essere assegnato. Al contrario, il programma CDBG permette agli stati e ai comuni di stanziare i fondi CDBG in base al loro piano consolidato (un piano obbligatorio che delinea i bisogni abitativi della comunità, la sua strategia quinquennale e un piano annuale incentrato sulle risorse e sull’attuazione). La partecipazione della comunità è richiesta quando si crea un piano consolidato. L’HUD determina poi come i fondi sono distribuiti alle varie comunità richiedenti usando un paio di formule che misurano l’estensione della povertà, la popolazione, il sovraffollamento degli alloggi, l’età degli alloggi, e il ritardo nella crescita della popolazione rispetto alle aree metropolitane.

Non meno del 70% dei fondi CDBG concessi a una comunità devono beneficiare le persone a basso e moderato reddito (fino all’80% AMI, o Area Median Income). L’importo rimanente può essere usato per prevenire o eliminare baraccopoli o ruggine o per i bisogni della comunità causati da un disastro naturale. I fondi possono essere usati per l’acquisizione, la disposizione o il mantenimento di proprietà immobiliari; la ristrutturazione di edifici residenziali e non residenziali esistenti; i servizi sociali e lo sviluppo economico.

I governi locali non possono utilizzare i fondi CDBG per un nuovo sviluppo residenziale (eccetto che per “alloggi di ultima istanza”, o quando un alloggio sostitutivo comparabile per un progetto CDBG può essere realizzato solo con una nuova costruzione). Tuttavia, le organizzazioni non-profit e altre organizzazioni che fanno parte di un progetto di rivitalizzazione del quartiere, di sviluppo economico della comunità o di conservazione dell’energia sono autorizzate a utilizzare i fondi per gli alloggi.

All’inizio del 2011, il presidente Barack Obama aveva proposto un bilancio per l’anno fiscale 2012 che includeva il taglio del programma CDBG del 7,5%, o 300 milioni di dollari.

Fondi HOMEModifica

L’HOME Investment Partnerships Program, un altro programma di sovvenzione a blocco per la comunità, è stato creato dal Congresso nel 1990 e autorizzato come Titolo II del Cranston-Gonzalez National Affordable Housing Act. Come per i CDBG, un piano consolidato è richiesto prima della distribuzione dei fondi HOME. A differenza dei CDBGs, i fondi HOME sono concessi agli stati e alle giurisdizioni locali specificamente per la fornitura di alloggi di proprietà e in affitto a prezzi accessibili per le famiglie a basso e moderato reddito. Gli stati ricevono il 40% dei fondi e le città e altri governi locali ricevono il 60%. L’assegnazione dei fondi si basa su una formula basata sui bisogni (simile al programma CDBG). Gli Stati sono ammissibili per l’importo più alto dell’assegnazione della formula o 3 milioni di dollari; e le giurisdizioni locali sono ammissibili per almeno 500.000 dollari. Del denaro assegnato a uno stato o a una giurisdizione locale, almeno il 15% deve essere distribuito a organizzazioni non profit basate sulla comunità (Community Housing Development Organizations, o CHDOs).

I fondi HOME possono essere usati per assistere le persone nell’acquisto di una casa, per sviluppare alloggi occupati dal proprietario e in affitto (compresa l’acquisizione di terreni e la demolizione di proprietà immobiliari esistenti per consentire un progetto finanziato dalla HOME; e le spese di trasferimento del pagamento), per riabilitare le case esistenti, e per fornire “assistenza in affitto basata sull’inquilino” (o TBRA). I progetti di sviluppo devono essere rivolti a famiglie con non più dell’80% AMI, e per i progetti di affitto, almeno il 90% delle famiglie beneficiarie deve avere un reddito inferiore al 60% AMI. Per i progetti di affitto con cinque o più unità assistite, almeno il 20% delle famiglie deve avere un reddito inferiore al 50% AMI.

Altri requisiti per i fondi HOME includono la corrispondenza di fondi da altre fonti, termini minimi di accessibilità per i progetti, limiti al TBRA, e un limite temporale su quando i fondi devono essere assegnati e spesi entro. Per ogni dollaro di fondi HOME ricevuti, le giurisdizioni devono fornire 25 centesimi di contributo da fonti non federali. Gli alloggi in affitto di nuova costruzione devono rimanere accessibili per almeno 20 anni. Per gli alloggi occupati dai proprietari (di nuova costruzione e ristrutturati), per gli alloggi in affitto acquistati e per gli alloggi in affitto ristrutturati, il termine minimo di accessibilità varia da 5 a 15 anni, a seconda della quantità di fondi ricevuti in relazione al numero di unità assistite. A differenza dei voucher della Sezione 8, il TBRA è limitato a due anni e non può essere usato per l’assistenza locativa a progetto. Infine, i fondi HOME devono essere impegnati (comprese le riserve di fondi per i CHDO) entro due anni ed essere spesi entro cinque anni.

Spesso i fondi HOME non sono sufficienti per portare gli affitti al massimo consentito in base all’AMI; quindi devono essere acquisiti e usati altri finanziamenti insieme ai fondi HOME, come il LIHTC. Sia i fondi HOME che CDBG sono stati criticati per non essere in grado di fornire sussidi abbastanza grandi da fornire alloggi a famiglie con redditi uguali o inferiori al 30% AMI.

Altre fonti di finanziamento pubblicoModifica

Obbligazioni esenti da tasseModifica

Lo scopo dei tax-exempt bond, o private activity bond, è quello di promuovere la creazione di posti di lavoro e aumentare lo sviluppo economico nelle aree locali; pertanto, non si limitano alla creazione di alloggi. Queste obbligazioni sono emesse da agenzie statali di finanziamento degli alloggi (simili ai LIHTC) o da agenzie di sviluppo del governo locale. Dato che l’interesse sulle obbligazioni è esente da tasse statali e locali, i prestatori che acquistano le obbligazioni passano questo risparmio ai mutuatari attraverso tassi d’interesse più bassi. Le obbligazioni esenti da imposte sono simili ai prestiti convenzionali nel senso che il mutuatario deve restituire il principio più gli interessi al prestatore; tuttavia, le obbligazioni esenti da imposte hanno in genere periodi di finanziamento più lunghi rispetto ai prestiti convenzionali. In generale, questo tipo di obbligazioni viene utilizzato per progetti superiori a un milione di dollari.

Ci sono obbligazioni che esistono esclusivamente per l’uso da parte di organizzazioni no-profit per fornire alloggi residenziali in affitto. Quando vengono utilizzati per tali scopi, il codice IRS pone delle limitazioni d’uso su almeno il 95% dei proventi delle obbligazioni. Tra gli usi consentiti, uno pone livelli minimi di occupazione a prezzi accessibili. Simile ai LIHTCs, almeno il 40% delle unità deve essere occupato da famiglie con redditi pari o inferiori al 60% AMI, o almeno il 20% delle unità deve essere occupato da famiglie con non più del 50% AMI.

Il governo federale limita la quantità di obbligazioni esenti da imposta che uno stato può emettere in un dato anno. A causa della crisi finanziaria della fine degli anni 2000, le agenzie statali per la finanza degli alloggi sono state “virtualmente congelate… fuori dal mercato degli Housing Bond”, causando a molte agenzie la sospensione o una significativa diminuzione della quantità di obbligazioni emesse.

Housing trust fundsModifica

Housing trust funds (HTFs) sono stabiliti a tutti i livelli di governo (nazionale, statale, provinciale e locale). Questi fondi sono creati specificamente per la fornitura di alloggi a prezzi accessibili alle famiglie a basso e moderato reddito e sono basati su fonti di reddito raccolte. Gli HTF generalmente hanno molte meno restrizioni di altre forme di finanziamento pubblico e possono essere usati per una vasta gamma di attività di sviluppo. Per esempio, le attività ammissibili nell’ambito del National Housing Trust Fund includono, ma non sono limitate a: acquisizione di proprietà, costi di sviluppo/riabilitazione, costi di costruzione e alcune spese operative.

La maggior parte dei fondi fiduciari ha un requisito minimo di accessibilità che va da 5 a 30 anni. La maggioranza degli HTF si rivolge a coloro che hanno un IMC pari o inferiore all’80%; tuttavia, circa un quarto degli HTF si rivolge ai senzatetto o a coloro che hanno un reddito pari o inferiore al 50% dell’IMC.

Similmente ai fondi della Sezione 8, poiché i fondi fiduciari sono generalmente amministrati da agenzie governative o quasi-governative, per utilizzare i fondi, i progetti di sviluppo senza scopo di lucro devono essere completati in collaborazione con le autorità per gli alloggi, i dipartimenti o le società di sviluppo della comunità, le agenzie di riqualificazione o una serie di altre possibili agenzie governative. (Per maggiori informazioni sulle agenzie di governo, vedi Housing trust fund – Administration or governance)

PrivateEdit

L’assistenza privata sotto forma di sovvenzioni e prestiti a basso interesse per gli alloggi a prezzi accessibili è solitamente finanziata da fondazioni comunitarie locali e da organizzazioni non profit nazionali. Le fondazioni comunitarie locali si concentrano principalmente sul miglioramento di quartieri specifici, mentre le non-profit nazionali hanno obiettivi più ampi. Le società a scopo di lucro offrono anche opportunità di finanziamento attraverso fondazioni non-profit collegate o partnership come Living Cities, un fondo per gli alloggi creato dalla partnership di istituzioni finanziarie, compagnie di assicurazione e HUD. Inoltre, se un’azienda privata conduce una gran parte dei suoi affari in una particolare area, può anche contribuire con terreni, denaro e competenze a sviluppatori senza scopo di lucro.