Scambio 1031 e residenza primaria

3. Transazione a trattamento frazionato: Porzione §121 (Residenza) e una porzione §1031 (Usata in un business o tenuta per investimento)

• Una transazione a trattamento diviso coinvolge una proprietà usata parzialmente come residenza principale e parzialmente in un business o tenuta per investimento;
• Il contribuente e il suo consulente fiscale devono allocare la parte utilizzata come residenza principale per l’esclusione fiscale ai sensi del §121 e la parte rimanente che si qualifica per il differimento §1031;
• Il contribuente può ricevere i proventi di vendita direttamente dalla chiusura sull’allocazione della residenza principale della transazione;
• Il contribuente deve avere un QI in atto per la parte di scambio §1031 della transazione (i.Il QI riceverà la parte del ricavato della vendita per la parte di affari o di investimento ed il QI acquisterà la proprietà della sostituzione del simile-tipo conforme alle regole ed ai requisiti di scambio del §1031. Il contribuente deve soddisfare tutti gli altri requisiti necessari per uno scambio §1031.

Un esempio: La vendita di una proprietà di quattro unità (Fourplex)

Il contribuente possiede un fourplex in cui ha affittato tre unità negli ultimi quattro anni (§1031) e dove ha anche vissuto nell’unità rimanente come residenza principale (§121) negli ultimi quattro anni (soddisfacendo il requisito sotto §121 di aver usato come residenza principale per almeno due degli ultimi cinque anni). La proprietà è venduta ad un compratore ed il contribuente riceve la parte della vendita attribuita alla parte della residenza principale (§121) ed ha un QI impegnato per tenere il ricavato netto dalla vendita delle tre unità locative per procedere ad uno scambio 1031 in una proprietà della sostituzione del genere.

4. Transazione di trattamento diviso: Porzione §121 (Residenza) e una porzione §1031 (Fattoria o Ranch)

• Una transazione a trattamento diviso coinvolge una proprietà usata parzialmente come residenza principale e parzialmente per una fattoria o ranch;
• Il contribuente e il suo consulente fiscale devono allocare la porzione usata come residenza principale per l’esclusione fiscale sotto §121 e la parte rimanente di fattoria/ranch che si qualifica per il differimento §1031;
• Il contribuente può ricevere il ricavato della vendita direttamente dalla chiusura sull’allocazione della residenza principale della transazione;
• Il contribuente deve avere un QI sul posto per la porzione di scambio §1031 della transazione (cioè la porzione assegnata al business o all’azienda).Il QI riceverà la parte del ricavato della vendita dalla parte dell’azienda agricola o del ranch ed il QI acquisterà la proprietà della sostituzione del simile-tipo conforme alle regole ed ai requisiti di scambio del §1031. Il contribuente deve soddisfare tutti gli altri requisiti necessari per uno scambio §1031.

Un esempio: La vendita di un ranch di 100 acri con l’assegnazione di una residenza primaria su cinque acri

Il contribuente è stato proprietario di un ranch di 100 acri negli ultimi quattro anni e ha vissuto nella casa del ranch sulla proprietà. La quantità minima di acri per una residenza primaria che la contea permette è di cinque acri. La proprietà è venduta ad un compratore ed il contribuente riceve la parte della vendita attribuita alla parte della residenza principale, residenza principale e cinque acri di terra (§121) ed ha un QI impegnato per tenere il ricavato netto dalla vendita della parte del ranch/terra, 95 acri, con uno scambio 1031 in una proprietà di sostituzione simile.

5. Convertire la proprietà in affitto in una residenza principale (§1031 convertito in §121)

In questo scenario, il contribuente deve tenere la proprietà acquisita come proprietà sostitutiva in uno scambio §1031 con l’intento di tenere inizialmente per scopi commerciali o di investimento. Idealmente, il contribuente dovrebbe avere fatti/circostanze e documentazione per sostenere l’intenzione di usare in un business o tenere per investimento dopo lo scambio §1031. C’è anche un periodo di detenzione minimo di cinque anni dopo lo scambio. Il contribuente deve anche usare come residenza principale per almeno due dei cinque anni per essere idoneo all’esclusione fiscale §121. L’esclusione §121 è ridotta da un rapporto del tempo in cui la proprietà è stata utilizzata come residenza principale rispetto al tempo in cui la proprietà è stata utilizzata in un business o investimento. E, infine, qualsiasi ripresa di ammortamento presa durante il tempo in cui la proprietà è stata utilizzata in un business o tenuta per investimento è esclusa.

Un esempio: Un contribuente esegue uno scambio §1031 in una proprietà sostitutiva che intende inizialmente tenere per investimento e la proprietà è affittata per tre anni. L’intento del contribuente cambia in futuro e decide di trasferirsi nella precedente proprietà in affitto dopo tre anni di affitto e vivere nella proprietà per altri cinque anni come residenza principale. La proprietà totale è di otto anni (che è oltre il periodo di detenzione minimo di cinque anni quando si converte una proprietà in affitto in una residenza principale). In questo scenario, il contribuente è ammissibile per 5/8 dell’esclusione fiscale §121 poiché ha vissuto nella proprietà solo cinque degli ultimi otto anni e la ripresa di ammortamento durante il periodo di tempo di tre anni di affitto non è ammissibile per l’esclusione fiscale.

6. Convertire la residenza principale in una proprietà in affitto (§121 convertire in §1031)

La procedura 2005-14 fornisce una guida per l’applicazione concomitante di §121 e §1031 se un contribuente ha convertito una residenza principale in una proprietà in affitto. In questo scenario, il contribuente deve soddisfare i requisiti di §121 e aver vissuto nella proprietà per due degli ultimi cinque anni prima che il contribuente converta la residenza principale in una proprietà locativa. Il contribuente può escludere le tasse sul guadagno di capitale fino agli importi di soglia del §121 ($250.000 singolo; $500.000 sposato) – ed eseguire uno scambio fiscale differito §1031 in una proprietà sostitutiva sotto §1031 che deve essere tenuta per investimento o utilizzata in un business. Il contribuente è in grado di trarre vantaggio sia dall’esclusione fiscale ai sensi del §121 che dal differimento d’imposta ai sensi del §1031 sulla parte rimanente della vendita e al di sopra degli importi di esclusione della soglia del §121.

7. Allocazioni e restrizioni sotto l’Housing Assistance Tax Act del 2008

L’Housing Assistance Act del 2008 ha affrontato molte questioni relative all’esclusione §121 del guadagno sulla vendita di una residenza primaria inclusa la segregazione del tempo in cui una residenza è tenuta in periodi di detenzione qualificati e non qualificati. L’esclusione fiscale della sezione 121 deve essere ripartita tra il periodo di tempo in cui la proprietà è stata utilizzata come investimento immobiliare e il periodo di tempo in cui la proprietà è stata utilizzata come residenza principale. L’esclusione della sezione 121 del guadagno non si applica a qualsiasi guadagno associato a un periodo di detenzione non qualificato (quando la proprietà non è stata usata come residenza principale.)

La classificazione del periodo di detenzione come qualificato o non qualificato è importante. Secondo l’Housing Assistance Act del 2008, qualsiasi periodo che non è un periodo di possesso qualificato è definito come un periodo di possesso non qualificato. Un periodo di possesso qualificato è definito come il seguente:

• Tutto il periodo in cui il contribuente ha usato la proprietà come sua residenza principale; o
• Tutto il periodo di cinque anni successivo all’uso del contribuente della proprietà come residenza principale se la proprietà è venduta entro quel periodo di tempo di cinque anni.

Il periodo di detenzione qualificato include il tempo in cui la proprietà viene utilizzata come residenza principale dal contribuente, dal coniuge del contribuente o dall’ex coniuge del contribuente. (Vedi: Sec. 121 (b) (4) (C) (i))

In generale, le regole di assegnazione si applicano soltanto ai periodi di tempo prima della conversione in una residenza principale e non ai periodi di tempo dopo la conversione da una residenza principale Di conseguenza, se un singolo contribuente converte una residenza principale in una proprietà locativa e mai si muove di nuovo dentro ed altrimenti incontra i due su requisito quinquennale sotto §121, il contribuente è eleggibile per l’esclusione completa $250.000 quando la proprietà locativa è venduta. Questa regola si applica ai periodi usati non qualificati entro il periodo di lookback di cinque anni di §121 dopo l’ultima data in cui la proprietà è stata usata come residenza principale. Pertanto, se un contribuente ha usato la proprietà come residenza principale nell’anno uno e nell’anno due, poi ha affittato la proprietà per gli anni tre e quattro, e poi ha usato la proprietà come residenza principale nell’anno cinque, le regole di allocazione si applicherebbero e solo tre quinti (3 su 5 anni) del guadagno sarebbero ammissibili per l’esclusione fiscale sotto §121.

Ogni contribuente è invitato a chiedere il parere di un consulente fiscale per rivedere la loro situazione specifica e l’applicazione delle regole fiscali.