Secondo la legge della California, una volta che un creditore ottiene una sentenza dalla Corte è in grado di ottenere Writs of Attachment che incaricano lo sceriffo locale di sequestrare i beni di un debitore che non ha volontariamente pagato la sentenza. Così, un creditore può allegare conti bancari, conti di intermediazione, salari, e, in generale, la maggior parte dei beni di proprietà del debitore. Non è raro che il debitore scopra, con suo grande shock, che il suo conto bancario è stato interamente svuotato da un’esecuzione a sorpresa di una sentenza o che il suo datore di lavoro abbia ricevuto un pignoramento che richiede al datore di lavoro di dedurre una certa parte di ogni stipendio e di trasmetterla al creditore della sentenza.
Ma l’esecuzione di gran lunga più comune di una sentenza è contro la proprietà immobiliare posseduta in tutto o in parte da un debitore. Un creditore è autorizzato dalla legge a registrare la sentenza nella contea in cui il debitore possiede una proprietà (il documento registrato è noto come Abstract of Judgment) e poi a presentare un Writ of Sale in cui lo sceriffo della contea vende letteralmente la proprietà in un’asta pubblica, dando il ricavato al creditore. Anche se la procedura è molto lunga, spesso dura da tre a sei mesi, alla fine il debitore è costretto a cedere la proprietà al miglior offerente, perdendo qualsiasi equità che possa aver ottenuto. (Il lettore potrebbe voler leggere l’articolo web sul Fallimento per quanto riguarda questa forma di protezione per i debitori.)
La casa del debitore, tuttavia, ha ricevuto una protezione speciale dalla legge della California e, a seconda dello stato del debitore come single o capo famiglia, il debitore ha la possibilità di avere la casa libera da pignoramenti fino ad un certo livello di patrimonio netto. Attualmente, il livello di Homestead disponibile è di cinquantamila dollari per una persona sola, settantacinque mila dollari se parte di un nucleo familiare, e centoventicinque mila dollari se la persona o il coniuge che vi risiede ha sessantacinque anni o più, è disabile, o con un reddito annuo lordo di quindici mila dollari o meno e cinquantacinque anni o più. (Questi livelli vengono occasionalmente modificati, quindi controllate sempre l’ultima legge al Code of Civil Procedure, 704.730.) Così, un capofamiglia può trattenere fino a settantacinque mila dollari di equità domestica senza che un creditore possa notificare con successo un atto di pignoramento sulla casa. (“Equity” significa il valore della proprietà al di sopra di qualsiasi ipoteca o atto di fiducia già registrato sulla proprietà; quindi, se la vostra casa vale trecentomila dollari e avete un primo atto di fiducia per un importo di duecentomila dollari in sospeso e un secondo atto di fiducia per un importo di sessantamila dollari non pagati, allora il vostro “equity” è di quarantamila dollari.)
La logica della legge in California è che la casa familiare è vitale per il continuo e sano funzionamento della famiglia e a meno che non si tratti di una casa molto costosa con un grande patrimonio, i tribunali sono incaricati di proteggere questo bene in modo che il debitore abbia almeno una casa per la famiglia o per se stesso.
Assumendo che un creditore voglia pignorare la casa, il creditore ha l’onere della prova di stabilire che il patrimonio netto della casa è al di sopra del limite consentito per l’esenzione dall’esecuzione della casa, e le udienze sono ascoltate nella Corte Superiore con i creditori che portano esperti a testimoniare per cercare di stabilire l’alto livello di patrimonio netto e con i debitori che sfidano l’affermazione che il loro patrimonio è così grande con i loro esperti. In pratica, la Corte normalmente favorirà il debitore nel proteggere la casa di famiglia e a meno che il creditore non dimostri con prove schiaccianti che c’è una grande quantità di patrimonio netto nella casa al di sopra del limite legale consentito, la Corte non permetterà la vendita forzata della casa.
Questo tipo di protezione dall’esecuzione sulla casa si chiama Statutory Homestead Exemption from execution e si applica automaticamente a qualsiasi debitore proprietario di casa in California. Non c’è bisogno di depositare alcun documento presso il registro della contea per avere il diritto di rivendicare una casa legale in California se un creditore cerca di vendere la vostra casa. Tuttavia, registrando un modulo con il registratore della contea, si può, invece avere ciò che viene definito una dichiarazione di esenzione Homestead pertinente alla casa descritta nella dichiarazione Homestead registrato. Ci sono alcuni vantaggi della registrazione di un Homestead dichiarato e questo articolo li descriverà.
È fondamentale sottolineare che né l’Homestead dichiarato né lo Statutory Homestead possono fermare i diritti di esecuzione dei creditori garantiti come i titolari di un’ipoteca o Deed of Trust. I diritti di Homestead limitano solo la capacità dei creditori che non sono creditori garantiti ma che, invece, hanno sentenze e cercano di far valere le loro sentenze contro la proprietà reale.
AVANTAGGI DI UNA DECLARED HOMESTEAD EXEMPTION
Sia Statutory Homestead che Declared Homestead proibiscono al creditore della sentenza di effettuare una vendita forzata della casa familiare ed entrambi hanno le stesse soglie di patrimonio netto consentito. Entrambi hanno lo stesso requisito di un’udienza in tribunale se il creditore cerca di superare la difesa di un’esenzione homestead rivendicata ed entrambi pongono l’onere di superare l’esenzione homestead rivendicata sul creditore.
Ma i vantaggi di un Declared Homestead non sono minori:
- Il proprietario di un homestead dichiarato può scegliere quale delle diverse residenze sarà protetta. Solo una può essere protetta sia sotto uno Statutory Homestead che Declared Homestead, ma sotto uno Statutory Homestead, automaticamente è dove si risiede quando il Writ viene notificato che si applica l’homestead.
- La protezione che viene fornita da un Declared Homestead continuerà ad applicarsi a quella residenza anche se il proprietario si sposta. (In un homestead statutario, se il proprietario non lo rende una residenza quando l’atto viene notificato, l’homestead può essere perso.)
- I proventi di una vendita volontaria di una casa homesteaded sono soggetti alla stessa protezione del patrimonio netto nella casa stessa. Se, invece, un Homestead dichiarato non è stato registrato, la protezione automatica dell’homestead potrebbe essere persa in una vendita volontaria della casa e il ricavato della vendita volontaria andrebbe ai creditori.
- Se un Declared Homestead è stato registrato, la legge è chiara che il ricavato della vendita fino ai limiti in dollari dell’equità permessa può essere usato per acquistare un’altra casa. La legge non è chiara se lo stesso beneficio si applica allo Statutory Homestead.
- E una volta acquistata la nuova casa, un Declared Homestead protegge automaticamente la seconda casa, ad esempio l’homestead viene automaticamente riportato alla nuova casa.
Vedi Codice di Procedura Civile della California, sezioni 704.730 e statuti correlati.
Registrare la proprietà della casa
È facile e poco costoso registrare la proprietà della casa. Si deposita semplicemente il modulo standard, eseguito e autenticato, presso il Registro della Contea in cui si trova la proprietà. (Il modulo può essere ottenuto dalla maggior parte degli uffici dell’avvocato, da qualsiasi società di titoli e da molti negozi di cancelleria. Il costo per l’autenticazione e la registrazione è di solito meno di venti dollari. L’ufficio del Recorder si trova nell’elenco telefonico e, a San Francisco, è nella City Hall.
In alternativa, si possono usare i servizi di un servizio di deposito di Homestead che eseguirà il semplice compito per voi e la tariffa che possono addebitare in California è stata limitata a venticinque dollari più le spese notarili e di registrazione. L’elenco telefonico e il web hanno numerosi servizi di questo tipo elencati sotto “homestead.”
Un Homestead dichiarato spesso non si applica a un atto di precetto già eseguito contro la casa, quindi la chiave è depositare il proprio homestead prima che la sentenza sia registrata contro la vostra casa. Dato il piccolo costo della registrazione e i vantaggi che ne derivano, sembra che ci siano poche ragioni per non utilizzare appieno i vantaggi disponibili dalla conversione del vostro Statutory Homestead in un Declared Homestead. Tuttavia va ricordato che, che sia registrato o meno, le protezioni di base dell’homestead si applicano, quindi se la vostra casa è soggetta a un tentativo di eseguire un atto di pignoramento, contattate immediatamente un consulente legale. Le probabilità che la vostra casa possa essere salvata sono buone.