A partire dal 25 giugno 2018, abbiamo apportato alcune modifiche al modo in cui funzionano le nostre approvazioni dei mutui. Puoi leggere di più sul nostro Power Buyer ProcessTM.
Il costo del college in America continua a salire. Secondo Student Loan Hero, gli americani devono ora più di 1,48 trilioni di dollari in prestiti agli studenti, e il laureato medio della classe del 2016 ha 37.172 dollari di debito universitario.
Mentre questo non è certamente l’ideale, il tuo debito non deve ostacolare i tuoi altri obiettivi di vita. I principali investitori di mutui come Freddie Mac e FHA hanno messo in atto politiche per permettere alle persone con debiti universitari di ottenere responsabilmente un finanziamento per la casa mentre pagano i loro prestiti studenteschi. Dopo tutto, sei passato attraverso tutta quella scuola per ottenere un lavoro che paghi per i bisogni e i desideri della tua vita.
Comprensione del rapporto debito/reddito (DTI)
Prima di entrare in ciò che sta cambiando, parliamo un po’ del perché è importante.
Quando qualsiasi mutuante, compresa Quicken Loans, determina quanto ti puoi permettere, guardano due cose: il tuo reddito totale qualificante e il tuo debito. Presi insieme, questi due elementi costituiscono un rapporto molto importante noto come debito-reddito, o DTI.
Nella sua forma più semplice, DTI confronta i tuoi pagamenti minimi mensili del debito al tuo reddito mensile totale. Più basso è questo numero, più soldi si è qualificati per prendere in prestito. Facciamo un rapido esempio.
Si guadagnano 4.000 dollari al mese. Avete una rata dell’auto di $300, una rata del prestito studentesco di $600, $400 in pagamenti minimi con carta di credito e una rata del prestito personale di $200.
Nell’esempio sopra, il vostro DTI totale è 37,5% ($1,500/$4,000). Non è una regola fissa perché dipende dal tipo di prestito che stai cercando di ottenere, ma una buona linea guida è quella di mantenere il tuo DTI non superiore al 43% per la migliore possibilità di approvazione.
Con questo in mente, come si calcola il pagamento minimo del tuo prestito studentesco? Questo dipende da chi è il vostro investitore ipotecario. Daremo più informazioni su ciò che è necessario sapere sui prestiti da altri investitori più avanti in questo post, ma per ora, tocchiamo Freddie Mac e FHA perché le loro linee guida sono recentemente cambiate.
Nuove linee guida sui prestiti agli studenti per Freddie Mac e FHA
Freddie Mac e la FHA hanno recentemente cambiato il modo in cui i prestiti agli studenti sono presi in considerazione nel vostro DTI di qualificazione. Andiamo a vedere cosa significano questi cambiamenti, iniziando con Freddie Mac.
Freddie Mac
Se state ottenendo un prestito convenzionale da Freddie Mac e avete prestiti agli studenti, ecco come vengono considerati nel vostro DTI. Se i tuoi prestiti sono in differimento o forbearance, il pagamento qualificante è il maggiore dei seguenti:
- il pagamento effettivo mostrato sul rapporto di credito
- 1% del saldo originale o in sospeso del prestito, al mese, qualunque sia il maggiore
Se il prestito è in rimborso, il maggiore dei seguenti sono utilizzati per determinare l’importo del pagamento qualificante.
- Il pagamento come riportato sul credito
- 0.5% del saldo del prestito originale o in sospeso, al mese, qualunque sia il maggiore
Se lei avesse un saldo di prestito di $20.000 sui suoi prestiti studenteschi, il suo pagamento mensile presunto sarebbe di $100 ai fini del suo DTI (.005×$20,000).
Ora diamo un’occhiata veloce a FHA.
FHA
Le modifiche alla qualificazione per i prestiti FHA si applicano quando i prestiti agli studenti sono in differimento o forbearance. I clienti con questi prestiti hanno un rimborso presunto che è il maggiore tra:
- 1% del saldo del prestito in sospeso al mese
- il pagamento effettivo come riportato sul credito
- $10 al mese
Se il prestito viene rimborsato, le linee guida sono le stesse tranne che il pagamento sulla dichiarazione può essere utilizzato se la documentazione può essere ottenuta che dice che il pagamento mensile aumenterà e il prestito sarà pagato in pieno con il pagamento attuale.
Come fanno gli altri investitori ipotecari a gestire i prestiti per studenti?
Ora che sappiamo come vengono gestite le cose con Fannie Mae e FHA, cosa succede se si ha un altro investitore ipotecario? Questa è un’ottima domanda. Facciamo una rapida carrellata.
Fannie Mae
Fannie Mae offre ai prestatori diverse alternative per calcolare i pagamenti dei prestiti agli studenti. Le ho elencate di seguito in ordine di priorità.
- Il pagamento effettivo sul rapporto di credito.
- Se il pagamento è zero o non mostrato, l’1% del saldo del prestito esistente, al mese.
- In molti casi se questo non funziona per il cliente, possiamo usare il pagamento elencato nell’estratto conto. Deve solo equivalere a pagare il prestito studentesco completamente entro la fine del termine del prestito studentesco.
Infine, se sei su un piano di rimborso che è basato sul reddito, potresti essere in grado di qualificarti con un pagamento di $0 se puoi mostrare la documentazione di un piano di pagamento. Se questo è il caso, i pagamenti del tuo prestito studentesco non devono essere inclusi nel tuo DTI.
USDA
Sui prestiti USDA, i prestiti studenteschi sono gestiti come lo sarebbero sui prestiti FHA con l’eccezione di quanto segue. Se il prestito è in differimento o forbearance, il numero usato per calcolare il DTI è il maggiore di:
- 1% del saldo del prestito in sospeso, al mese
- $10 al mese
VA
Se il prestito per studenti è in differimento e il rimborso non è previsto per iniziare nei prossimi 12 mesi, non deve essere incluso nel DTI.
Se il pagamento inizia nei prossimi 12 mesi e il prestito è differito, il vostro calcolo DTI è il 5% del saldo del prestito esistente diviso per 12. Può essere difficile da capire, quindi facciamo un esempio.
Se avete 30.000$ di debito per il prestito studentesco, il vostro pagamento minimo mensile calcolato nel vostro DTI sarebbe di 125$ (.05×30.000$/12).
Se sei già in un periodo di rimborso al momento della tua domanda, il tuo DTI è calcolato con il maggiore dei seguenti:
- 5% del saldo residuo diviso per 12
- il pagamento elencato nel tuo rapporto di credito