Ci sono due classi di affittuari a San Francisco: quelli che sono protetti dall’ordinanza sugli affitti del 1979, e quelli che non lo sono. La maggior parte degli affittuari in edifici precedenti al giugno 1979 godono di garanzie contro enormi aumenti di affitto e sfratti infondati.
Con l’aiuto dei nostri amici della San Francisco Tenants Union, abbiamo identificato sei diritti che forse non sapete nemmeno di avere. Molti dei seguenti consigli si applicano solo agli appartamenti che sono coperti dall’ordinanza sugli affitti e, stranamente, anche alle unità illegali. In un bizzarro intreccio di burocrazia, a volte si può essere più protetti vivendo in un’unità illegale che in una a prezzo di mercato costruita dopo il 1979.
Prima di lanciarci nelle cose legali, mettiamo in chiaro alcune cose: Il numero magico nell’ordinanza sugli affitti è il 13 giugno 1979. Se il vostro edificio è stato rilasciato un certificato di occupazione prima di questa data, congratulazioni, siete protetti dall’ordinanza (con qualche piccola eccezione).
Se il certificato è stato rilasciato dopo il 13 giugno 1979, le nostre condoglianze. Non avete il controllo degli affitti, e potete essere sfrattati per quasi tutte le ragioni – perché l’edificio è sul mercato, perché è martedì, perché il padrone di casa ha mangiato un burrito davvero deludente. Non significa che lo farete – San Francisco ha un’abbondanza di leggi che aiutano a proteggere gli affittuari – significa solo che è più facile per un padrone di casa chiedere lo sfratto. E i vostri amici con la protezione della Rent Ordinance, tuttavia, possono essere sfrattati solo per giusta causa, che è limitata a questi 16 scenari.
E ora, senza ulteriori indugi, la sporcizia per cui siete venuti qui:
1. Se la vostra unità è illegale – se il vostro padrone di casa l’ha creata senza permessi – il diritto degli inquilini può ancora essere applicato. Nella maggior parte dei casi, siete protetti dall’ordinanza sugli affitti, anche se l’unità è stata creata dopo il 1979. Questo perché le unità illegali mancano per definizione di un certificato di occupazione. Senza un certificato di occupazione, i padroni di casa non hanno modo di sostenere che l’unità è stata creata dopo il 1979 e quindi è esente dall’ordinanza sugli affitti. Godete anche di protezioni di sfratto come farebbe qualsiasi inquilino coperto dall’ordinanza sugli affitti.
2. Anche se il vostro padrone di casa si aggrappa al vostro deposito, esso è ancora tecnicamente vostro, il che significa che avete diritto agli interessi che maturano durante la vostra locazione. Se hai vissuto nel tuo appartamento per almeno un anno (e finché non vivi in un alloggio sovvenzionato), hai diritto a quegli interessi quando te ne vai. Lo dice il Codice amministrativo di San Francisco, sezione 49.2. Questo vale per tutti, non solo per gli eletti che godono della protezione dell’ordinanza sugli affitti.
3. Se il vostro appartamento ha una bella vista che è stata pubblicizzata come parte del pacchetto totale – per esempio, la vista del Golden Gate, dell’acqua, dello skyline – questo è un vantaggio che aggiunge grandi dollari all’affitto. Se arriva una nuova costruzione e blocca la vista promessa, si può chiedere di ridurre l’affitto. Dovrete presentare una petizione per la diminuzione dei servizi al Rent Board. (Spiacente, inquilini di mercato, questa strategia non funzionerà per voi, dato che il vostro padrone di casa può aumentare l’affitto per quasi tutte le ragioni.)
4. Diciamo che venite sfrattati per giusta causa, cioè la vostra unità rientra nell’ordinanza sugli affitti del 1979, perché, per esempio, il proprietario si sta trasferendo o ha intenzione di mettere fuori servizio l’unità. Il proprietario di solito è tenuto a pagare circa 5.200 dollari per ogni inquilino. Questo importo può andare più in alto, in alcuni casi superando la soglia delle sei cifre. (Questo varia a seconda della causa di sfratto e aumenta ogni marzo.) Lo stesso vale anche per le unità illegali.
Nota, comunque, che un trasloco del proprietario è uno scenario diverso dall’Ellis Act. Il Rent Board ha più informazioni sui pagamenti di trasferimento di Ellis Act.
5. Secondo l’ordinanza sugli affitti, se i proprietari vi sfrattano per potersi trasferire nell’unità, dovrebbero trasferirsi entro tre mesi e viverci per almeno tre anni dalla data dello sfratto. Se se ne vanno prima dei tre anni, devono offrirti di nuovo l’appartamento al tuo vecchio tasso di affitto (più gli aumenti consentiti dall’ordinanza sugli affitti).
Se sei sfrattato in base all’Ellis Act, hai la stessa protezione, ma per un periodo di dieci anni – anche se l’affitto originale deve essere offerto solo per cinque anni. Se la vostra unità è stata venduta a nuovi proprietari, anche queste persone sono vincolate dall’Ellis Act. Se si trasferiscono entro il periodo di dieci anni e decidono di affittare la loro casa, devono prima offrirla a voi. La cattiva notizia è che voi (o i vostri buoni samaritani ex vicini) dovete praticamente fare il vostro lavoro investigativo. I proprietari dovrebbero notificare all’Ufficio Affitti la loro intenzione di riaffittare, ma in qualche modo questo passo tende ad essere saltato.
6. Se dovete traslocare a causa di un incendio, un’inondazione o un’altra catastrofe naturale, potete tornare nella vostra unità una volta che è stata riparata allo stesso affitto che pagavate prima dei miglioramenti, più qualsiasi aumento permesso dall’Ufficio Affitti, come l’aumento annuale standard dell’affitto. (Spiacente, i venditori sul mercato, siete sfortunati anche qui.)
7. Quelli di voi sotto la protezione dell’ordinanza sugli affitti, questi sono gli unici scenari per i quali potete essere sfrattati.
Vuoi saperne di più? L’Unione Inquilini è un ottimo punto di partenza, e (con un po’ di pazienza nello scavare e tolleranza per le liste annidate in modo aggressivo) si possono trovare citazioni in capitolo e inversa dell’ordinanza sugli affitti sul sito del Rent Board.