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Le autorità per gli alloggi pubblici sono spesso preoccupate per le ispezioni federali REAC delle loro proprietà.
E dovrebbero esserlo, dato che i loro punteggi sulle valutazioni del Real Estate Assessment Center sono legati ai finanziamenti HUD e all’idoneità per programmi innovativi di Housing and Urban Development come Moving to Work.
Il vostro PHA inizia con 100 punti, ed è vostro compito conservarne il più possibile. Ecco alcuni semplici consigli e strategie per assicurare ispezioni di successo:
Prima dell’ispezione
Prima che abbia luogo un’ispezione REAC, considerate la possibilità di avere personale addestrato dall’agenzia o un consulente esterno per condurre un’ispezione pre-REAC. Le ispezioni includono cinque componenti, e alcuni hanno un peso maggiore di altri:
- Sito
- Esterno dell’edificio
- Sistemi dell’edificio
- Spazi comuni
- Unità
Quando fate la vostra ispezione pre-REAC, ricordatevi di assicurare che tutti gli elementi funzionino come dovrebbero. Questo è un buon indicatore comune a tutti i componenti REAC.
Per esempio, un muro di contenimento deve fare il lavoro di trattenere qualcosa. Se c’è una breccia, vi costerà punti. A seconda delle dimensioni della breccia, potrebbe costarvi molti punti. Oppure, all’interno di un’unità, un bruciatore su una stufa deve funzionare proprio come previsto, o potreste perdere punti.
HUD offre un utile elenco delle 25 principali carenze più citate per gli alloggi pubblici e le 25 principali carenze più citate per gli alloggi multifamiliari. Studiate le liste e imparate dagli errori degli altri.
Siate strategici sugli elementi dell’ispezione
Conoscete la differenza tra gli elementi più comuni e quelli che vi costeranno più punti? Elementi come piastre di copertura mancanti o incrinate sono comuni, ma vi costeranno molto durante un’ispezione? Probabilmente no.
Dato il tempo e le risorse limitati, concentratevi sulle seguenti aree di ispezione make-or-break, classificate dalla più pesante alla meno pesante:
Sito: Gli elementi in questa categoria sono ponderati più pesantemente e hanno maggiori probabilità di risultare in un cattivo punteggio di ispezione. Concentratevi sui seguenti elementi, che possono costarvi da 4 a 8 punti a seconda della gravità del difetto:
- Recinzioni rotte/mancanti, specialmente perimetrali; vegetazione troppo cresciuta sulle recinzioni
- Crepe e pericoli d’inciampo sui marciapiedi e sulla pavimentazione
- Drenaggi bloccati o parzialmente bloccati
- Danni ai muri di contenimento
- Oggetti appuntiti
- Danni ai campi da gioco
Esterni: Anche in quest’area si possono perdere dei seri punti. Cerca quanto segue:
- Danni o buchi alle porte esterne
- Fessure nelle fondamenta
- Fori nei muri
- Danni al tetto piatto
Sistemi dell’edificio: Questi hanno alcune voci che possono essere costose:
- Danni agli irrigatori o non funzionano come necessario
- L’ascensore non funziona
- Qualsiasi problema elettrico
Unità e spazi comuni: Solo dopo aver coperto le tre aree di cui sopra si dovrebbe passare agli spazi comuni e alle unità. Le aree elencate sopra hanno la capacità di danneggiare il vostro punteggio REAC molto più delle unità o degli spazi comuni. Una volta all’interno, cercate quanto segue:
- Problemi elettrici
- Scarichi lenti intasati
- Uscita bloccata
- Muffa
- Infestazione
Assumere un consulente REAC
Molti PHA assumono un consulente che aiuti a formare i membri dello staff su come prepararsi alle ispezioni REAC. Alcuni grandi PHAS assumono un consulente non solo per i preparativi pre-REAC, ma anche per accompagnare l’ispettore REAC per assicurarsi che non stiano chiamando gli elementi in modo inappropriato.
Al minimo, il personale PHA dovrebbe essere formato sui criteri di ispezione REAC, che non sempre sembrano avere senso comune. Un pericolo di inciampo in una tromba delle scale potrebbe costare 0 punti, mentre un pericolo di inciampo all’esterno costa 7 punti. Un allarme antincendio mancante in un’unità potrebbe non costare alcun punto, mentre un buco nel terreno potrebbe costare 5-7 punti.
Sommario
I punteggi REAC sono molto importanti per PHAS. In molti modi, prepararsi per un’ispezione REAC significa gettare la logica fuori dalla finestra.
Conoscere i criteri, le carenze comuni e i valori dei punti – oltre a coinvolgere un esperto – aiuterà la vostra agenzia a essere sicura di essere pronta per l’ispezione REAC.
Consultare una società di consulenza basata su CPA con esperienza PHA per un aiuto.