Il vero costo di uno sfratto

Costo dello sfratto: Impara i costi sostenuti per sfrattare qualcuno

Ci sono alcune ragioni per cui un padrone di casa può voler sfrattare un inquilino, ma la ragione principale è che l’inquilino non riesce a pagare l’affitto. Infatti, secondo una ricerca della TransUnion, l’84%* dei padroni di casa dice che i problemi di pagamento sono la loro prima preoccupazione riguardo ai nuovi inquilini.

Spesso gli sfratti richiedono un avviso all’inquilino, la presentazione di un’azione legale contro l’inquilino e un lungo processo di sfratto che può richiedere un’udienza.

Se vi sembra che sia un sacco di tempo e fatica, avete ragione. Il processo di sfratto è sia costoso che dispendioso in termini di tempo, specialmente se si considera che potrebbe essere evitato con un accurato screening dell’inquilino prima che si trasferisca nella proprietà.

Il processo di sfratto di un inquilino

Prima di rispondere a quanto costa sfrattare qualcuno, diamo un’occhiata a una panoramica di alto livello su come funziona il processo di sfratto. Dopo aver firmato un contratto di locazione, sorge un problema. Forse l’affitto non viene pagato, il contratto di locazione viene violato, o il vostro inquilino infrange la legge.

Di solito, voi e il vostro inquilino cercate di risolvere il problema prima di inviare un avviso di sfratto, dopo di che siete tenuti ad aspettare una certa quantità di tempo affinché l’inquilino risolva il problema. Questo periodo di attesa differisce notevolmente tra gli stati.

Se il problema non viene risolto, viene presentata una denuncia in tribunale. Una volta inviata la data del tribunale, il vostro inquilino riceverà una convocazione alla quale può rispondere con una risposta o aspettare l’udienza. In tribunale, voi due descriverete la vostra versione della storia e aspetterete la decisione del giudice.

Si può verificare uno dei due risultati: voi vincete o l’inquilino vince. Se l’inquilino vince e rimane, vi può essere richiesto di pagare le sue spese processuali e le spese legali.

Se vincete e l’inquilino è costretto ad andarsene, il giudice emetterà un ordine del tribunale, noto anche come un mandato di sfratto o Writ of Restitution. O il vostro inquilino se ne andrà volontariamente, o un ufficiale delle forze dell’ordine può essere richiesto di rimuovere l’inquilino e le sue cose. In base al contratto di locazione e alle leggi locali, il vostro inquilino può essere responsabile del pagamento delle vostre spese processuali, delle spese legali, dell’affitto non pagato, e/o dei danni e delle penalità.

Il costo è suddiviso in due parti

Le spese vanno oltre il costo dello sfratto stesso. Includono anche altre spese correlate che forse non avete considerato. Le spese di manutenzione, l’affitto perso, le spese giudiziarie e altre spese legali sono tutte parte di uno sfratto.

I dati di TransUnion SmartMove hanno scoperto che il totale delle spese relative allo sfratto per i manager di proprietà è in media di 3.500 dollari e può richiedere fino a 3-4 settimane perché il processo di sfratto faccia il suo corso.**

FACCIAMO IL PUNTO PER VEDERE QUESTI COSTI:

Spese legali: Nella maggior parte dei casi, vorrete assumere un avvocato per sfrattare il vostro inquilino, soprattutto perché il processo di sfratto può essere complicato e la documentazione deve essere accurata al cento per cento. Anche un nome scritto male può causare problemi e ritardi. Gli avvocati di solito fanno pagare centinaia di dollari all’ora e quelle ore possono sommarsi rapidamente.

Quanto costa sfrattare qualcuno in spese legali? Un avvocato immobiliare o di sfratto può addebitare una tariffa forfettaria o all’ora, e ciò che costa sfrattare qualcuno dipende sia dall’esperienza dell’avvocato che dalla complessità del caso. Il costo medio di sfratto di fascia bassa in spese legali è di $500.

Costi processuali: Il costo per presentare un reclamo in tribunale varia, ma ogni stato fa pagare le spese di deposito. Gli sfratti sono spesso contestati dall’inquilino. Gli sfratti contestati rappresentati dal consiglio possono rendere più complesso uno sfratto altrimenti semplice. La scoperta, le mozioni e le richieste di processo con giuria possono aumentare le spese legali e trascinare il processo, il che significa ulteriore affitto perso e tempo sprecato.

Quanto costa sfrattare qualcuno in termini di spese processuali? Il costo dello sfratto in termini di spese processuali varia a seconda dello stato in cui si svolge il vostro caso, ma la media nazionale è di 50 dollari. Tenete a mente che ci sono anche spese per l’ufficio dello sceriffo per servire la notifica, quindi assicuratevi di ricercare anche questo costo di sfratto.

L’affitto perso: insieme alle spese legali, l’affitto perso è uno dei costi più costosi di uno sfratto. L’affitto continua a maturare durante il processo formale di sfratto, e indipendentemente dal risultato ordinato dal tribunale, ci può essere un debito d’affitto non pagato dovuto a voi. Se c’è un danno alla proprietà, il tempo speso a trattare con gli appaltatori e a fare le riparazioni necessarie prolungherà la quantità di tempo in cui la vostra proprietà è lasciata libera e non porterà alcun reddito. Per non parlare dei costi aggiunti per girare l’unità – prepararla per l’affitto, la pubblicità, mostrare la proprietà, e così via.

Quanto costa sfrattare qualcuno in termini di affitto perso? Basandosi sull’affitto mediano e su una media di 3 mesi di processo di sfratto, gli sfratti costano tipicamente 2.540 dollari a causa della vacanza, che non è una piccola cifra per i proprietari in erba.

Costi di Turnover della proprietà: Ci sono altri soldi persi oltre all’affitto quando si calcola il costo dello sfratto. Oltre a un colpo diretto al vostro reddito mensile, dovrete affrontare ingenti costi di turnover. I pagamenti verso il vostro mutuo e le quote HOA – che una volta erano coperte dall’inquilino – ora ricadono sulle vostre spalle. Probabilmente dovrete sostenere costi di pubblicità e di gestione della proprietà, oltre ai servizi di manutenzione.

Quanto costa sfrattare qualcuno in termini di fatturato della proprietà? L’ammontare della vostra rata mensile del mutuo, il fatto che siate o meno membri di una Home Owner’s Association, e il modo in cui scegliete di fare pubblicità sono solo alcuni fattori che contribuiscono al costo dello sfratto. In media, i costi di sfratto possono ammontare a $1,750.

Danni alla proprietà: Come minimo, ci possono essere spese di pulizia se si utilizza un servizio esterno per pulire la proprietà. Un inquilino che viene sfrattato (e quindi incapace di raccogliere il suo deposito di affitto) ha poche motivazioni per pulire la proprietà prima di lasciare i locali. A seconda delle leggi statali, i beni personali di un inquilino potrebbero dover essere rimossi e/o conservati. Nel caso di proprietà abbandonata, può costare di più per smaltire correttamente l’elettronica, oggetti di grandi dimensioni e materiali pericolosi.

Quanto costa sfrattare qualcuno in danni alla proprietà? Questo numero è davvero difficile da stabilire considerando la quantità di variabili. Quanto è stato irrispettoso l’inquilino? Quanto era esteso il danno? Quanto erano costosi gli oggetti? Erano assicurati? Se siete fortunati, non avrete alcun danno alla proprietà, ma un costo di sfratto su cui potete contare è il cambio delle serrature. Siate pronti a spendere circa 150 dollari per un fabbro.

Danni finanziari: Anche se vincete una sentenza finanziaria contro l’inquilino, l’Associazione Americana degli Esattori riporta solo un tasso di successo del 17% sul recupero crediti medio (2010 Benchmarking Survey). Dopo tutto, se un inquilino non è in grado di pagare l’affitto, non è molto realistico aspettarsi che sarete in grado di recuperare le vostre perdite da loro in modo tempestivo.

Il costo totale dello sfratto

I dati di TransUnion SmartMove hanno scoperto che le spese totali legate allo sfratto per i gestori di proprietà sono in media di 3.500 dollari e possono richiedere fino a 3-4 settimane perché il processo di sfratto faccia il suo corso.**

Ci sono anche costi non monetari da prendere in considerazione, come la tensione e lo stress di una battaglia legale continua. Il tempo è denaro, e più tempo si perde per uno sfratto, meno tempo si ha da spendere in imprese più redditizie.

Alla fine, i costi di uno sfratto sono troppo alti se si considera che si possono prendere misure per evitarlo. Potete diminuire la probabilità di uno sfratto con politiche di affitto e misure preventive. Uno screening accurato dell’inquilino vi aiuterà a ridurre il rischio di inquilini morosi e distruttivi, e un contratto d’affitto che delinea specificamente le tasse in ritardo e le politiche di pagamento motiverà gli inquilini a fare dell’affitto una priorità.

PREVENIRE GLI EVENTI PRIMA CHE AVVENGANO

Per assicurare che la vostra proprietà continui a portare entrate, dovete avere inquilini di qualità. Se un inquilino è indietro con l’affitto e vi fa perdere soldi, è probabile che vogliate sostituirlo rapidamente con un inquilino che possa pagare l’affitto. Tuttavia, gli sfratti legali possono essere costosi e richiedere molto tempo, e il processo formale di sfratto è regolato dalle leggi del vostro stato in materia di proprietari e inquilini. Mentre le grandi società di gestione immobiliare spesso hanno le risorse per assorbire il costo di uno sfratto, questo non è il caso di molti proprietari indipendenti.

Come disse Benjamin Franklin, “Un grammo di prevenzione vale una libbra di cura”. Eseguire uno screening accurato dei vostri inquilini, e renderlo una parte consistente del vostro processo di affitto, può aiutarvi ad evitare di dover sfrattare un inquilino in seguito. Il pacchetto di screening di SmartMove da 35 dollari include un rapporto di sfratto e un rapporto completo sul credito.

Sia che usiate lo screening degli inquilini SmartMove o un altro servizio di screening, è importante ordinare un rapporto di sfratto come parte del vostro pacchetto di screening degli inquilini, poiché gli sfratti precedenti sono altamente predittivi di sfratti futuri. L’analisi della TransUnion su quasi 200 proprietà ha scoperto che i residenti sfrattati hanno quasi tre volte più sfratto precedente e record di raccolta relativi all’affitto rispetto ai residenti non sfrattati.

SVEGLIAZIONE DEGLI INQUILINI: UN’ANALISI COSTO/BENEFICI

Il costo medio di sfratto è di $3.500, mentre il pacchetto di screening degli inquilini SmartMove costa solo $35. Con i conti sull’analisi costi/benefici dell’esecuzione di un rapporto di sfratto, è possibile pre-selezionare 10 inquilini per lo stesso prezzo di sfrattare uno.

Il 56% dei proprietari dicono che la storia di sfratto precedente è una delle loro principali preoccupazioni sui nuovi inquilini, e l’esecuzione di uno sfratto può dare la pace della mente necessaria per andare avanti con il vostro prossimo contratto di locazione. Se tutto va bene, non avrai bisogno di controllare più di qualche candidato e ti sentirai sicuro dei primi due inquilini su cui farai un controllo dei precedenti, e con l’innovativa struttura dei prezzi di SmartMove, non dovrai mai pagare più di quello che ti serve. Nessun servizio di abbonamento; basta pagare per un rapporto di sfratto su ogni richiedente come necessario.

Quando si pensa alle migliaia di dollari che si potrebbe evitare di dover spendere per uno sfratto, un servizio di screening degli inquilini è un investimento prudente. Con SmartMove, puoi anche trasferire il costo al richiedente per fargli pagare lo screening.

Ci può ancora essere un’occasione in cui anche il padrone di casa più attento deve sfrattare un inquilino. Tuttavia, lo screening avanzato dell’inquilino è la scelta migliore per evitare di trovarsi in una situazione complicata e costosa.

*Sondaggio utenti SmartMove 2014