I condomini sono un buon investimento?

Sappiamo tutti che investire in proprietà in affitto può essere un ottimo modo per guadagnare. Ma l’acquisto di case monofamiliari da affittare può essere costoso, soprattutto per i principianti. Le unità di condominio sono di solito più economiche. L’investimento in condominio è un buon punto di partenza per un investitore?

Cos’è un condominio?

Un condominio, o condominio, è una residenza privata all’interno di un edificio più grande o comunità. Può essere una casa a più piani o una singola unità in un grattacielo con altre unità sopra e sotto.

Come investimento immobiliare, un condominio può essere affittato ad inquilini. Questo può farlo sembrare molto simile ad un appartamento. La differenza è la proprietà. Gli individui possiedono ogni condominio. Ma gli appartamenti sono affittati da qualcuno che possiede l’intero edificio.

Un proprietario acquista un condominio e paga una tassa mensile di condominio (oltre al prezzo di acquisto del condominio stesso). Questa tassa copre la manutenzione e il mantenimento delle aree comuni condivise con gli altri proprietari nella comunità del condominio.

Pros &Consumi degli investimenti in condominio

Dovresti comprare un condominio come investimento immobiliare?

Dipende da alcune cose chiave, come ogni investimento immobiliare.

Il più importante è la posizione della proprietà e le finanze. Non importa cosa, la posizione del condominio deve essere desiderabile con un pool qualificato di inquilini.

Inoltre, il ritorno sull’investimento (ROI) della proprietà specifica deve essere in sincronia con i vostri obiettivi di investimento.

E se siete preoccupati per i problemi di cattiva gestione della proprietà, è possibile utilizzare servizi come Buildium, che ottimizza i compiti di gestione della proprietà.

I condomini costituiscono una parte del mio portafoglio immobiliare, insieme alle abitazioni unifamiliari. Quindi direi che, sì, un condominio può essere un buon investimento.

Ecco i pro e i contro da considerare.

Investire in Condomini Pro

Meno manutenzione di cui preoccuparsi

Uno dei maggiori vantaggi della proprietà in condominio è che altre persone si occupano della manutenzione esterna della proprietà al posto vostro. Né voi né il vostro inquilino avete la responsabilità di spalare la neve o falciare il prato, per esempio.

Come proprietario di un condominio, non dovete mettere a bilancio grandi spese come la sostituzione di un tetto. Voi possedete lo spazio all’interno del condominio ma non la struttura esterna dell’edificio. Quindi devi preoccuparti solo della manutenzione degli elettrodomestici e dei sistemi contenuti nella tua unità.

L’associazione del condominio si prende cura delle spese e del fastidio della manutenzione dell’edificio e del terreno. (Ma non c’è una regola fissa per i condomini. Ogni associazione decide di cosa è responsabile l’associazione del condominio e di cosa sono responsabili i proprietari. Quindi leggete attentamente i documenti del condominio prima di comprare.)

Affordability

Come investimento, è tipicamente meno costoso acquistare un condominio che una casa monofamiliare o una casa a schiera con caratteristiche simili. Quindi hai bisogno di meno denaro per iniziare.

Tuttavia, assicurati che l’affitto mensile che sei in grado di addebitare possa sostenere tutti i tuoi costi di proprietà, compresa la quota mensile del condominio. Il prezzo di acquisto di un condominio è inferiore perché gli acquirenti di case tengono conto delle spese condominiali fisse ricorrenti.

Servizi

Un grande vantaggio della vita in condominio è l’accesso a servizi comunitari di alta qualità. C’è spesso una sala club, una piscina e una sala fitness. Questi servizi sono molto attraenti per molti inquilini, il che vi aiuta a mantenere la vostra unità affittata. Le proprietà con servizi attraenti sono spesso molto richieste. Questo può significare un rapido turnover quando un inquilino se ne va. Brevi spazi liberi sono i migliori amici di un investitore quando si tratta di gestire il flusso di cassa.

Orgoglio della proprietà

La maggior parte dei condomini ha un alto tasso di occupazione da parte del proprietario. Lo statuto spesso stabilisce che solo una percentuale dei proprietari può affittare la propria unità. Questo si traduce tipicamente in un orgoglio di proprietà che incoraggia la comunità e la cura responsabile della propria proprietà. I proprietari in genere si prendono più cura della loro proprietà e delle risorse comunitarie condivise rispetto agli affittuari. Questo si traduce in un investimento più attraente per voi.

Sicurezza

La maggior parte degli edifici condominiali hanno una maggiore sicurezza. Di solito avete bisogno di una chiave per accedere all’edificio prima di arrivare alla porta d’ingresso della vostra unità. Ogni unità è dotata di un citofono che i residenti possono usare per far entrare ospiti e visitatori autorizzati. Questa sicurezza aggiuntiva fa sentire i residenti più sicuri e tiene fuori gli adescatori – una caratteristica attraente che molti inquilini pagheranno un premio per godere.

Le regole del condominio possono preservare il valore del tuo investimento immobiliare

Ci sono in genere più regole da seguire come proprietario in una comunità di condominio. Avrete bisogno del permesso dell’associazione del condominio per fare dei cambiamenti alla vostra unità, dentro o fuori. È probabile che non si possa cambiare il colore della porta d’ingresso, per esempio. Spesso, ai residenti è proibito condurre qualsiasi attività commerciale da un ufficio in casa. Le regole del condominio sono probabilmente più severe di proprietà simili non considerate un condominio. Questo aiuta a scoraggiare attività indesiderate che portano al deprezzamento della proprietà.

Le regole e i regolamenti del condominio sono spesso esattamente ciò che è necessario per mantenere una comunità ordinata a beneficio di tutti i proprietari. Il vostro inquilino potrebbe non essere in grado di coltivare erbe aromatiche in vaso sul patio, ma non dovrete nemmeno preoccuparvi che il patio di un vicino diventi un deposito di spazzatura.

Mi piace investire in proprietà in affitto dove c’è una modesta tassa di condominio o di associazione dei proprietari di casa (HOA). L’associazione serve come una forza di polizia che impedisce ai proprietari di trascurare la loro proprietà e scoraggia il cattivo comportamento dei residenti. Questo aiuta a mantenere il valore della casa e rende la proprietà attraente, che è importante se sto cercando nuovi inquilini o cercando di vendere la proprietà.

Investire in condomini Contro

I vicini si comportano male

In qualsiasi comunità, hai dei vicini. Puoi avere vicini sopra, accanto e sotto di te. C’è una buona possibilità che ad un certo punto della vostra proprietà voi o il vostro inquilino finiate per avere un vicino che vorreste non si fosse trasferito. Se i vicini sono indesiderabili per vivere accanto a voi, potreste avere difficoltà a mantenere il vostro inquilino felice. Questo può risultare in posti liberi più alti del desiderato e in un costante ricambio di inquilini.

E come proprietario, probabilmente dovrete gestire personalmente le lamentele con i vostri vicini, il che può essere frustrante e far perdere tempo. Non tutti i proprietari sono responsabili e premurosi.

In uno dei miei condomini, ho scoperto che il soffitto dell’armadio della camera da letto era danneggiato dall’acqua. La causa è risultata essere una perdita del condizionatore d’aria nell’unità sopra la mia. L’associazione del condominio non ha fatto nulla per aiutarmi a risolvere il problema. Ho dovuto portare il proprietario in tribunale nel tentativo di farmi rimborsare il costo della riparazione. Il mio idraulico mi ha dato una verifica scritta che il danno alla mia unità è stato causato dal loro condizionatore d’aria (che è direttamente sopra la perdita evidente), ma ho comunque perso in tribunale. Il loro amico idraulico ha contraddetto l’evidenza e il tribunale si è schierato con loro. Sono rimasto bloccato a pagare il costo della bonifica della muffa e della riparazione del muro a secco.

Aumento delle spese condominiali e/o valutazioni speciali

Le spese condominiali generalmente salgono ogni pochi anni con il costo dell’inflazione. Oltre alle spese mensili, si può essere colpiti da una costosa “valutazione speciale” una tantum. Una valutazione è una tassa aggiuntiva valutata su ogni proprietario per un progetto speciale, come la ripavimentazione del parcheggio. Se non metti in preventivo l’aumento delle spese, potresti trovarti in una posizione in cui non puoi permetterti le spese condominiali o la valutazione speciale.

Potenziale cattiva gestione finanziaria

I condomini sono governati da un consiglio di associazione, spesso comprendente proprietari di condomini che si offrono volontari o sono eletti. Di solito, un gruppo di investitori possiede gli edifici del condominio e assume una società di gestione della proprietà per amministrare la raccolta delle tasse condominiali e gestire la comunità. I governi statali richiedono che i condomini creino e seguano documenti legali di governo, come statuti e articoli di costituzione. Ma c’è ancora il rischio che l’associazione di condominio possa gestire male i fondi e persino diventare insolvente.

Potenziale di cattiva gestione della proprietà

Se l’associazione di condominio fa un cattivo lavoro di manutenzione dei terreni comuni, questo può riflettersi male sull’intera comunità. Come proprietario, vi aspettate che facciano quello che dicono di fare per mantenere l’estetica e il valore della vostra proprietà. La loro inerzia nel fare gli aggiornamenti necessari e nel gestire correttamente l’edificio e la comunità può influenzare negativamente la vostra valutazione a lungo termine della proprietà e allontanare gli inquilini di qualità dal voler affittare la vostra unità.

Le regole del condominio possono limitare la vostra libertà

La maggior parte delle comunità di condominio limitano il numero di unità che possono essere affittate. Se il limite è già raggiunto, non potete affittare la vostra proprietà. E l’associazione del condominio probabilmente limita il numero di occupanti, la durata del contratto d’affitto, e altri vincoli sull’uso del condominio. Queste politiche preservano l’atmosfera della comunità e impediscono che la proprietà diventi un condominio piuttosto che una comunità occupata dal proprietario. Assicurati di poter affittare il tuo condominio prima di comprarlo, e assicurati che tu e i tuoi inquilini siate in grado di rispettare i requisiti del condominio come proprietà in affitto.

Vendere può richiedere più tempo

Ci può essere un pool più piccolo di compratori di condominio rispetto ai compratori di case unifamiliari. Quindi, quando è il momento di vendere, si può essere alla ricerca di un numero più lungo di giorni sul mercato. Ma di nuovo, tutto dipende dalla posizione. I condomini nelle zone calde vendono più velocemente delle case.

Quindi, dovresti comprare un condominio?

Leggete attentamente tutti i documenti amministrativi prima di fare un’offerta per un condominio. E parla con alcuni dei vicini. Ti diranno quanto bene l’associazione del condominio gestisce la comunità e condivideranno lo scoop interno su com’è vivere nell’edificio.

E come con qualsiasi proprietà di investimento immobiliare che stai considerando, fai i tuoi numeri per assicurarti che l’affitto copra la tassa di condominio, così come tutti gli altri costi associati al possesso e alla gestione di una proprietà in affitto.

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