I contratti di locazione a terra sono una componente importante di molte strutture commerciali immobiliari. Tuttavia, per molti professionisti del settore immobiliare commerciale, i contratti di locazione a terra si incontrano raramente e sono poco compresi. In questo articolo faremo un po’ di luce su come funzionano i contratti di locazione a terra, spiegheremo come sono le strutture tipiche dei contratti di locazione a terra, e chiariremo anche alcune idee sbagliate comuni sul contratto di locazione a terra.
Che cos’è un contratto di locazione a terra?
Prima di tutto, cos’è esattamente un contratto di locazione a terra? I contratti di locazione a terra, spesso chiamati locazioni di terreni, sono semplicemente un contratto di locazione del solo terreno. Di solito il terreno viene affittato per un periodo di tempo relativamente lungo (50-99 anni) ad un affittuario che costruisce un edificio sulla proprietà. Un contratto di locazione separa la proprietà del terreno dalla proprietà dell’edificio e dei miglioramenti costruiti sul terreno.
Perché i contratti di locazione hanno senso
Anche se potrebbe sembrare strano all’inizio per uno sviluppatore o un affittuario costruire un edificio su un terreno che è di proprietà di qualcun altro, ci sono buone ragioni per cui un contratto di locazione è vantaggioso per tutte le parti coinvolte.
Forse il più grande vantaggio per gli affittuari è che un contratto di locazione fornisce accesso a terreni ben posizionati che altrimenti non potrebbero essere acquistati. Questo è il motivo per cui i contratti di locazione a terra sono ampiamente utilizzati da molti grandi affittuari al dettaglio come McDonald’s, Chick-fil-a, e Starbucks. Un altro vantaggio di un contratto di locazione a terra è che l’affittuario non ha bisogno di venire con il denaro iniziale richiesto per acquistare il terreno in un affare. Questo abbassa il capitale iniziale richiesto in un investimento, liberando denaro per altri usi, e migliorando anche il rendimento.
Per il proprietario del terreno, un contratto di locazione a terra fornisce un flusso di reddito stabile, tipicamente da un inquilino degno di credito, mentre permette ancora al proprietario di mantenere la proprietà del terreno. Di solito i contratti di locazione a terra hanno delle clausole di escalation e dei diritti di sfratto, che danno al proprietario del terreno un adeguato aumento dell’affitto nel corso della durata del contratto, così come un’ulteriore protezione dai rischi in caso di inadempienza. Un altro vantaggio per i proprietari dei terreni è che le locazioni di terra hanno normalmente una clausola di reversibilità, che trasferisce la proprietà dei miglioramenti al padrone di casa alla fine della locazione.
Locazioni di terra subordinate o non subordinate
La subordinazione si riferisce alla priorità dei crediti o degli interessi di proprietà in un bene. Quando un prestito di costruzione o un prestito permanente è usato per finanziare i miglioramenti, il prestatore senior richiederà una “prima posizione” nella gerarchia dei crediti sul bene, che è garanzia del prestito. Come tale, un creditore senior o “primo”, richiederà che qualsiasi altro creditore o credito sulla proprietà immobiliare sia subordinato al suo primo interesse.
Un contratto di locazione subordinato è semplicemente un contratto di locazione in cui il proprietario del terreno accetta di prendere una priorità inferiore nella gerarchia dei crediti sulla proprietà del terreno. Essenzialmente, il proprietario del terreno sta impegnando il terreno come garanzia per il prestito sui miglioramenti, diventando effettivamente un secondo o minore mutuante sul progetto.
Perché un proprietario dovrebbe subordinare il suo interesse in un contratto di locazione del terreno? Ci sono molte ragioni per cui questo potrebbe essere vantaggioso. Un caso in particolare sarebbe quando facilita il finanziamento del debito per costruire un edificio che aggiungerà valore alle proprietà adiacenti, anch’esse di proprietà del proprietario del terreno. Questo fornirebbe al proprietario del terreno ulteriori benefici al di fuori della transazione in questione. Un’altra ragione è che il proprietario del terreno potrebbe in cambio negoziare pagamenti di locazione più alti o condizioni più favorevoli.
D’altra parte, un contratto di locazione non subordinato è un contratto di locazione in cui il proprietario del terreno mantiene la sua prima posizione nella gerarchia dei crediti sul bene. In questo caso, un prestatore non avrebbe il diritto di riprendersi il terreno in caso di inadempienza dell’affittuario. Questa posizione non subordinata è considerata molto più sicura per il proprietario del terreno (superiore anche all’ipoteca) e come tale viene di solito con un tasso di locazione più basso. In un contratto di locazione non subordinato i prestatori saranno più riluttanti a concedere prestiti, ma di solito prenderanno in considerazione i pagamenti del contratto di locazione durante la sottoscrizione del prestito, quando si determina l’importo massimo del prestito sulla proprietà.
Valutazione del contratto di locazione
La valutazione del contratto di locazione non è diversa dalla valutazione di qualsiasi altro contratto di locazione o flusso di cassa. Dal momento che c’è un termine di locazione chiaramente definito, un tasso di locazione, un programma di escalation e un valore finale, una proiezione di questi flussi di cassa può essere creata e poi scontata per determinare un valore attuale.
La selezione del tasso di sconto dipende in gran parte da quanto rischiosi sono questi flussi di cassa futuri. Il profilo di rischio di un contratto di locazione a terra è influenzato dalla subordinazione, dalla qualità del credito dell’inquilino, dall’attrattiva futura della posizione, dalla qualità e dal valore dei miglioramenti, e da qualsiasi altro termine rilevante del contratto di locazione. Come per tutti i contratti di locazione, è sempre importante leggere attentamente il contratto di locazione per ottenere una comprensione completa di chi è responsabile di cosa e quando. Questi termini del contratto di locazione possono poi essere usati per completare un’analisi del flusso di cassa scontato.
Conclusione
I contratti di locazione sono una componente importante di molte transazioni immobiliari commerciali. Un contratto di locazione a terra viene tipicamente con un rendimento molto basso a causa del suo solido flusso di reddito. Tuttavia, il flusso di reddito da un contratto di locazione a terra è considerato molto sicuro, soprattutto quando non è subordinato e quindi superiore anche al mutuo. Anche se spesso c’è una forte preferenza per la proprietà piuttosto che per l’affitto, i contratti di locazione a terra possono fornire vantaggi interessanti agli sviluppatori e agli affittuari, senza trasferire la proprietà del terreno.