Fare le giuste mosse in ogni fase del ciclo del mercato immobiliare

Dal crollo immobiliare del 2007, abbiamo assistito a una ripresa drammatica nella maggior parte dei mercati. Molti esperti dicono che l’immobiliare è una bolla che presto scoppierà; sembrano gridare: “Attenzione agli acquirenti! Gli esperti sostengono che, poiché i cicli del mercato immobiliare durano tipicamente otto anni e noi siamo al nono anno di aumenti successivi dei prezzi, una correzione è ben attesa. I tassi d’interesse sono aumentati del 2,25% dal dicembre del 2008, e molti potrebbero chiedersi se la festa è finita. È questo il caso? E come potete prendere la vostra decisione informata?

Quando comprendiamo i cicli di mercato, riusciamo a capire meglio cosa fare con i beni attuali e se comprare o meno di più. Investire saggiamente ora può aiutare voi e me a massimizzare i rendimenti ed evitare di finire sott’acqua come molti hanno fatto nel 2006-2007. Scaviamo nel ciclo del mercato immobiliare e impariamo a valutare dove un dato mercato si trova nel ciclo, e quali strategie usare in ogni fase del ciclo.

Quattro fasi

Il ciclo del mercato immobiliare consiste di quattro fasi. La prima è l’espansione o la fase in cui avviene la maggior parte della crescita. Segue l’Equilibrio o un periodo di rallentamento e stabilizzazione. La terza fase è, naturalmente, il Declino o la fase in cui i valori inevitabilmente scendono, a volte un po’, a volte molto. La fase finale, poi, è l’Assorbimento o la fase in cui i valori immobiliari cominciano a rimbalzare e inizia la ripresa, ma dove la crescita è ancora lenta.

Guardiamo ciascuna di queste fasi del ciclo di mercato in modo più dettagliato. Di seguito, discuto come riconoscere meglio l’inizio di ogni fase e fornisco una o due strategie da usare durante ogni fase.

Fase 1: Identificare un mercato in espansione

I mercati immobiliari in espansione sono tipicamente aree che sperimentano una crescita della popolazione e del lavoro. Incentivi fiscali favorevoli, iniziative governative, politiche di diritto al lavoro e un’imposta sul reddito statale bassa o assente possono portare a benefici economici. Per esempio, quando le condizioni sono giuste in un mercato, le società possono essere più propense a trasferirsi o espandersi in un mercato. L’espansione delle fabbriche e la crescita di altre infrastrutture portano posti di lavoro. Più posti di lavoro portano alla crescita della popolazione che porta a più permessi di costruzione, nuove suddivisioni, nuove strade, scuole e centri commerciali. Emerge un “percorso di crescita” in cui certe aree della città prosperano.

Durante la fase di espansione, i luoghi desiderabili più vicini al centro e le aree con case più vecchie con significato architettonico o storico possono vedere il rinnovamento e la gentrificazione. L’inventario delle case può diventare stretto. Ci saranno più acquirenti che venditori e i venditori vedranno offerte multiple con prezzi spesso superiori ai prezzi di listino. L’inventario non rimane sul mercato per molto tempo durante l’espansione. Spesso le proprietà vengono vendute in giorni o addirittura ore. I prezzi salgono durante l’espansione e l’apprezzamento è forte. Infine, gli sviluppatori con il simbolo del dollaro negli occhi spesso costruiscono troppo per cercare di entrare in azione.

Mosse da fare durante l’espansione

La prima parte della fase di espansione è il momento di costruire nuove case e case spec, e di fare soldi facendo flips. Durante l’ultima parte dell’espansione, consiglio di vendere o preferibilmente scambiare le proprietà che sono state acquistate a basso prezzo durante il declino o l’assorbimento. Poi, con quei soldi in mano, acquistare in altri mercati che hanno un migliore flusso di cassa e più spazio per i prezzi a salire.

Fase 2: Identificare un mercato in equilibrio

Nelle prime fasi della fase di equilibrio, molte nuove scorte arrivano sul mercato perché la gente sente che le cose stanno rallentando e lavora per fare cassa. Ci sono meno acquirenti perché l’espansione delle aziende e la crescita dei posti di lavoro sono rallentate nel momento in cui arriva l’equilibrio. Gli annunci immobiliari iniziano a invecchiare e rimangono sul mercato per 90-120 giorni o più. I prezzi cominciano a scendere e i venditori pagano più concessioni perché il mercato comincia a favorire gli acquirenti piuttosto che i venditori. Durante l’equilibrio, i costruttori offrono incentivi e iniziano ad abbassare i prezzi. I nuovi centri commerciali hanno posti liberi e i complessi di appartamenti cominciano ad offrire incentivi.

Mosse da fare durante l’equilibrio

Non essere avido. Se vuoi vendere e hai un buon patrimonio netto, questo è il momento di vendere. Potrebbe essere necessario vendere il 10% al di sotto del valore di mercato per assicurarsi di uscire prima della marea di persone che inevitabilmente cavalcheranno il mercato verso il declino. Per coloro che vogliono aumentare le loro proprietà, l’equilibrio è il momento di comprare proprietà fuori mercato da venditori in difficoltà dove si può ancora ottenere un prezzo che abbia senso.

Fase 3: Identificare un mercato in declino

Uno dei modi più sicuri per individuare un mercato in declino è osservare le tendenze dell’occupazione. In declino, la disoccupazione aumenta, i lavori sono più difficili da trovare, le aziende riducono la loro forza lavoro. Le scuole possono anche lasciare andare gli insegnanti mentre la gente si trasferisce fuori dalla città verso altri mercati. I segni certi del declino alla fine diventano evidenti. I lotti nelle suddivisioni, costruiti solo a metà, possono rimanere seduti e diventare troppo cresciuti quando gli sviluppatori non sono in grado di pagare le rate e vanno in pignoramento. Nelle ultime parti del declino, i prezzi immobiliari scendono significativamente e l’inventario dei pignoramenti salta. In declino l’inventario può rimanere per molto tempo. Le offerte sono molto basse e c’è spazio per la negoziazione. I governi locali possono cercare di far ripartire il mercato istituendo zone di miglioramento e altri incentivi allo sviluppo.

Mosse da fare durante il declino

Se hai venduto durante una fase precedente del mercato e non hai reinvestito in un altro mercato, potresti avere del contante in mano. Se è così, il declino è il momento di comprare proprietà fortemente scontate, specialmente i beni A e B+. Le proprietà di classe superiore saranno le più apprezzate quando arriverà il rimbalzo e il declino è il momento migliore per ottenere queste gemme a prezzi che si tradurranno in flusso di cassa durante un mercato al ribasso. Lasciate stare i beni di classe B e C fino alla fase di assorbimento. Potresti anche voler trovare complessi di appartamenti durante il declino. Assicurati solo che ci sia abbastanza domanda di affitto e che la perdita di popolazione non stia continuando nel mercato che hai scelto se lo fai.

Fase 4: Identificare un mercato di assorbimento

L’assorbimento inizia quando i prezzi smettono di scendere. Il rimbalzo diventa ovvio per molti investitori solo quando l’inventario dei pignoramenti comincia a diventare di nuovo competitivo. L’assorbimento può vedere il ritorno delle offerte multiple quando i grandi REITS e gli hedge funds iniziano a competere per l’inventario. I prezzi aumentano quando le condizioni di mercato cominciano a favorire i venditori ancora una volta. L’assorbimento vede il ritorno dei posti di lavoro e la riduzione della disoccupazione. Un buon modo di guardare all’assorbimento è come se fosse l’inizio della primavera. Ci può essere ancora neve sul terreno, ma si sta sciogliendo, le temperature si stanno riscaldando, ma è ancora un po’ presto per pantaloncini e sandali.

Mosse da fare durante l’assorbimento

L’assorbimento è il momento di comprare grandi proprietà a flusso di cassa come si può, come l’inventario A e B+ diventa troppo costoso per flusso di cassa. Concentratevi sulle case C+ e B- che avranno alti rendimenti. Attenetevi a quartieri solidi. Se aumentate il vostro portafoglio durante l’assorbimento, spesso avrete un buon flusso di cassa e otterrete una spinta dall’apprezzamento più tardi durante la prossima fase di espansione.

Ricordate che tutto il settore immobiliare è locale e che tipicamente ci sono mercati in ciascuna delle quattro fasi del ciclo di mercato da qualche parte nel paese. Avete sentito il detto: “Location, location, location!”. Si tratta davvero di comprare a poco e vendere a tanto. Come si impara a identificare le fasi del ciclo di mercato e fare le mosse giuste durante ciascuno di essi, il vostro successo immobiliare salirà alle stelle.