Dove possono rivolgersi i proprietari di case per avere aiuto con i problemi della HOA?

Di Deborah Goonan, Independent American Communities

Posta aggiornata il 28 febbraio 2021

Ricevo molte richieste da proprietari di case e residenti che cercano aiuto con i problemi della HOA. Cosa puoi fare quando le cose vanno male con la tua HOA?

Dipende dal problema, ma cerco di guidare i lettori verso risorse disponibili limitate. La verità è che, mentre l’industria HOA è molto lucrativa per i suoi principali stakeholder, è molto poco regolata – se regolata affatto – per i consumatori di alloggi.

Non c’è una “hotline per i consumatori HOA”, e, in questo momento, nessun grande gruppo nazionale di consumatori con potere politico per rivaleggiare con i gruppi commerciali dell’industria HOA.

I gruppi di stakeholder HOA esistono principalmente per promuovere e proteggere gli interessi commerciali di mestieri e professioni che servono comunità di interesse comune. Questo include, principalmente, i manager delle associazioni comunitarie, gli avvocati HOA, gli architetti, i pianificatori e i costruttori di comunità residenziali che includono l’istituzione di una governance obbligatoria dell’associazione.

Purtroppo, ciò che funziona bene per gli affari non è necessariamente buono per i consumatori di alloggi.

In questo sito web, troverete migliaia di articoli su una vasta gamma di questioni HOA, dal punto di vista dei consumatori di alloggi, che abbracciano l’intera nazione.

Imparare sulle attuali tendenze legislative e legali, e i vostri diritti costituzionali e civili in HOA-governed housing.

Utilizzare l’elenco degli argomenti e le funzioni di ricerca per parole chiave per trovare le informazioni necessarie. Se non riuscite a trovare quello che state cercando, contattatemi all’indirizzo [email protected]

Aiuto popolare

Tuttavia, in tutti gli Stati Uniti ci sono molti gruppi e organizzazioni più piccole focalizzate sul consumatore che stanno educando i proprietari di case e i residenti HOA, e che stanno iniziando a creare alcuni collegamenti con influenti politici. (Fate una ricerca sul web su “grassroots help with HOA problems” per trovarne alcuni.)

Potreste anche trovare uno o più gruppi o blog che desiderate unire e seguire. Come minimo, hai l’opportunità di connetterti con altre persone che la pensano come te e che magari stanno attraversando lo stesso inferno HOA.

Risolvere le dispute HOA

Come puoi risolvere una disputa con la tua HOA? O sostituire un consiglio HOA, condominio o coop disonesto? Che cosa succede se si sta prendendo in considerazione un’azione legale la vostra HOA ha intentato una causa contro di voi?

Che cosa succede se avete tentato di comunicare con il vostro consiglio HOA, ma non sono disposti ad ascoltare o compromettere?

Le vostre opzioni per risolvere la maggior parte delle controversie HOA sono limitate alle seguenti:

• Rispondere insieme ad altri proprietari di casa e cercare di sostituire il Consiglio. Questo significa che dovete essere disposti a servire come volontari per aiutare a migliorare la comunità. Ma a seconda dell’associazione, può essere estremamente impegnativo o quasi impossibile sostituire alcuni consigli di amministrazione canaglia decisi a prendere il potere.

• Mantenete il vostro orgoglio, e conformatevi alle richieste del consiglio dell’HOA, nella speranza che vi lascino in pace.

• Mettete la vostra casa sul mercato, vendete, e andate via. O, al contrario, traslocate e affittate la vostra casa, anche se l’affitto potrebbe non essere possibile se l’associazione limita gli affitti.

• Se il problema è veramente importante o inevitabile, potete decidere di intraprendere un’azione legale per proteggere i vostri diritti. Ma siate consapevoli di tutte le vostre opzioni e della sfida di trovare un avvocato amico del proprietario di casa/consumatore. Comprendi che le cause HOA sono stressanti e il risultato è incerto.

Inizia comunicando con i tuoi vicini

Non pensare di dover affrontare la tua disputa HOA da solo. C’è una buona possibilità che molti dei tuoi vicini abbiano preoccupazioni e lamentele simili, e che stiano vivendo gli stessi problemi con il consiglio e la gestione della tua HOA.

Prova a parlare con i tuoi vicini di persona, se possibile. Quando questo non è pratico, considerate strumenti di comunicazione virtuale come l’applicazione Zonzon per connettervi e collaborare con i membri della vostra comunità. A differenza delle piattaforme di social media (Facebook, Nextdoor), non devi preoccuparti del data mining o di avere i tuoi post e commenti filtrati o censurati dagli amministratori del gruppo HOA. La tua comunicazione su Zonzon è privata solo all’interno della tua comunità ed è guidata dall’utente.

Potresti essere piacevolmente sorpreso di trovare supporto reciproco per le tue preoccupazioni, rendendo possibile per i proprietari e i residenti organizzare uno sforzo di gruppo verso un cambiamento positivo nella tua comunità.

Scopri di più su Zonzon qui, o contatta direttamente il fondatore & CEO dell’app, Samuel Pilli.

Discrezione: sono uno dei vari consulenti e consiglieri di ZonZon.

Come combattere prima di ricorrere ad una causa

Una delle migliori risorse che ho trovato per quanto riguarda la gestione delle controversie HOA: Shelly Marshall’s HOA Warrior Reports I e II. I rapporti contengono molti consigli pratici basati sull’esperienza personale dell’autrice e sulla sua profonda comprensione della natura umana. Troverete tattiche ben scritte e facili da capire, passo dopo passo che potete prendere e, si spera, evitare una guerra legale nel processo.

Marshall condivide anche i suoi consigli su come sostituire un consiglio HOA fuori controllo, incluso ciò che lei e i suoi vicini hanno imparato dai loro errori.

Alternative Dispute Resolution (ADR)

ADR è preferito dai gruppi commerciali del settore HOA, inclusi i costruttori di case e i gruppi commerciali di gestione delle associazioni comunitarie.

Ma siate consapevoli che non tutti i tipi di controversie HOA sono adatti per ADR, soprattutto se l’HOA o il proprietario della casa non è disposto a lavorare per una soluzione reciproca in buona fede.

Le leggi statali o i documenti di governo possono richiedere ai proprietari di casa di esaurire le loro opzioni ADR prima di poter intentare una causa contro la loro HOA.

Leggete le seguenti informazioni per conoscere l’arbitrato e la mediazione, come funzionano e come differiscono dal contenzioso e l’uno dall’altro.

Leggete i pro e i contro dell’arbitrato. Contrariamente a quanto vi è stato detto, l’arbitrato può essere altrettanto costoso quanto il contenzioso. Può portare ad una risoluzione più rapida, ma il proprietario di casa può rimanere bloccato con una decisione sbagliata che non può essere ribaltata dai tribunali.

Gli OHOA o gli sviluppatori immobiliari spesso hanno il vantaggio legale nei casi di arbitrato, soprattutto se scelgono arbitri con una storia di risoluzione delle controversie a loro favore.

Anche la mediazione ha i suoi vantaggi e svantaggi. Se una delle due parti è resistente a comunicare, la mediazione può essere uno spreco di tempo e denaro.

Le cause dell’HOA

Il più grande ostacolo per molti proprietari di case è trovare una rappresentanza legale, poiché la stragrande maggioranza degli avvocati rappresenta le HOA piuttosto che i proprietari di case. Questo perché l’associazione ha le risorse finanziarie combinate di tutti i suoi membri, comprese le polizze assicurative che proteggono i membri del consiglio HOA dalla responsabilità personale.

I proprietari di case hanno risorse limitate, e pochi possono permettersi una costosa rappresentanza legale.

Inoltre, secondo l’avvocato della Virginia John Cowherd, può essere difficile trovare esperti adatti a testimoniare per conto dei proprietari di casa:

Nella maggior parte dei casi che i proprietari hanno contro i consigli HOA o Condo, hanno bisogno di 1-2 testimoni esperti, ad es, ingegnere, stimatore di riparazioni, perito, ecc. Molti di questi professionisti hanno legami con i “leader del settore”. I difensori dei proprietari hanno bisogno di una rete di esperti non conflittuali.

La mia esperienza è stata che le relazioni professionali con tali esperti che sono “adatti” per i proprietari di lotti o unità rendono molto più facile ottenere risultati migliori e più veloci. Un’altra ragione per cui alcuni avvocati di medicina generale spesso faticano ad ottenere risultati per i proprietari nei casi HOA.

Tale assistenza di esperti è di solito importante come o più importante della selezione dell’avvocato. Sfortunatamente, molti proprietari non sanno di quale esperto hanno bisogno o dove trovarlo, perché queste cose sono conoscenze specialistiche che non ci si può aspettare che il grande pubblico conosca già.

Tuttavia, il panorama politico sta cominciando a cambiare, e più avvocati stanno combattendo per i proprietari di case che affrontano l’ingiustizia per mano delle loro HOA.

Su una scala più ampia, se state leggendo questo articolo, e avete suggerimenti per le risorse dei proprietari di casa, siete a conoscenza di alternative valide per risolvere le controversie e proteggere i diritti individuali dei proprietari e dei residenti, vi prego di contattarmi a [email protected].

Alcuni esperti HOA che lavorano per i consumatori di alloggi

Come servizio ai lettori, Independent American Communities fornisce la seguente lista solo a scopo informativo e didattico. Alcuni degli esperti elencati di seguito sono avvocati. Si consiglia ai consumatori di usare buon senso e discrezione nella scelta della rappresentanza legale.

Le informazioni legislative fornite dai singoli esperti possono essere specifiche di alcuni stati e sono soggette a cambiamenti man mano che nuove leggi vengono promulgate o leggi esistenti vengono modificate.

Hai un suggerimento da aggiungere alla lista? Contattatemi a [email protected]

Gli esperti sono elencati in ordine alfabetico per cognome.

Shu Bartholomew (Virginia)

Per più di 20 anni, Shu ha condotto il suo podcast settimanale, On the Commons, OTC Multimedia Productions, trasmesso su WEBR Fairfax Radio. Il programma, della durata di un’ora, presenta interviste con ospiti, esperti di HOA e sostenitori, e discussioni su una vasta gamma di questioni che coinvolgono tutte le forme di associazione governata, alloggi di interesse comune negli Stati Uniti.
Podcast attuali e recenti.

Archivio completo di podcast OTC

Jan Bergemann, presidente, CCFJ (Florida)

Bergemann è presidente della più grande organizzazione di difesa dei proprietari di casa della Florida, Cyber Citizens for Justice. L’ampio sito web del CCFJ contiene un tesoro di notizie e opinioni editoriali rilevanti per i proprietari di case, condomini e associazioni cooperative in Florida. L’organizzazione difende anche per conto dei proprietari di case e condomini e tiene traccia della legislazione rilevante in materia di HOA e condominio nello Stato del Sole.

La Fondazione CCFJ fornisce risorse educative e assistenza legale ai proprietari di case della Florida coinvolti in controversie con le loro HOA.

John Colby Cowherd, Attorney, (Virginia e D.C.)

John Cowherd rappresenta i proprietari di case e gli imprenditori in questioni relative a controversie immobiliari e di associazione comunitaria. Cowherd sottolinea l’importanza della Common Law, dei diritti di proprietà costituzionali, e una revisione approfondita dello stato di diritto, offrendo soluzioni pratiche e incoraggiamento per i proprietari di immobili bloccati in controversie con le loro HOA. Tiene anche un blog che copre una varietà di argomenti e giurisprudenza rilevanti per il settore immobiliare, la proprietà della casa, la proprietà di piccole imprese, e la gestione delle case popolari.

Qui c’è un esempio di alcuni dei suoi utili articoli del blog HOA:

Smettila di spiegare la legge sulle associazioni comunitarie nel modo sbagliato

Il proprietario del condominio vince sulla sua richiesta di spese legali

Superare le tattiche di ritardo nell’arbitrato

Il gioco della colpa della deviazione delle acque di superficie

Bill Davis, Attorney (Texas)

Bill Davis è un praticante solista che rappresenta i proprietari di case in questioni di diritto immobiliare, e con un focus sulla protezione dei consumatori.

Diversi podcast con Bill Davis e la sua esperienza legale per quanto riguarda la protezione dei consumatori di alloggi nello stato del Texas si possono trovare su On The Commons

Brian R. DeHem, Attorney (Indiana)

Brian DeHem è un avvocato di servizi commerciali e contenzioso tattico, che serve la zona di Indianapolis. DeHem ritiene che le HOA siano entità commerciali spesso mal gestite. Rappresenta i proprietari di case che fanno valere o difendono i loro diritti nelle comunità gestite dalla HOA.

Jonathan Dessaules, Avvocato (Arizona & California)

Secondo il suo profilo legale, “Jonathan è uno dei pochi avvocati in Arizona che rappresenta i proprietari di casa nelle controversie HOA e ha dedicato una parte sostanziale della sua pratica alla rappresentanza esclusiva dei proprietari.”

Con più di 20 anni di esperienza come avvocato di prova, Dessaules rappresenta i proprietari di casa nelle collezioni HOA e nella difesa da pignoramenti, nelle questioni relative alla costruzione, nelle controversie relative all’applicazione di patti e restrizioni, e nelle elezioni HOA e nelle questioni di governance.

Il Dessaules Law Group mantiene un blog legale informativo su vari argomenti di HOA e immobiliare.

Peter Kovacs, Avvocato (Indiana)

Peter Kovacs è un professionista unico con sede a Fishers. Si concentra nel servire gli individui, le piccole imprese e le organizzazioni senza scopo di lucro, compresa la rappresentanza dei proprietari di casa in controversie legate alla HOA.

Dennis Legere, Fondatore, Arizona Homeowners Coalition (AZHOC)

Dennis Legere è il principale avvocato e lobbista della Homeowners Coalition che ha fondato nel 2013. Legere lavora direttamente con i legislatori statali per promulgare la legislazione che avvantaggia i consumatori di alloggi e i proprietari di immobili in comunità gestite da HOA.

AZHOC cerca di proteggere e ripristinare i diritti costituzionali e di Common Law dei proprietari di immobili governati da HOA in Arizona.

AZHOC mantiene un sito web (https://hoatruth.com/) dove i proprietari di case dell’Arizona possono registrarsi come membri della coalizione, seguire la legislazione e la legge relativa alle comunità di interesse comune governate da HOA e condomini, e rivedere la giurisprudenza pertinente.

Norman Lerum, Attorney (Illinois).

Norm Lerum è un importante avvocato con sede a Chicago, con una vasta esperienza di processi e controversie in diritto condominiale, immobiliare, affari e controversie contrattuali, copertura assicurativa e lesioni personali.

In particolare, Norm Lerum è uno dei pochi avvocati che rappresenta i proprietari di condomini che fanno valere i loro diritti in base allo statuto dell’Illinois, compresi i diritti statutari del Primo Emendamento (libertà di parola) e del giusto processo. (I decenni di esperienza di Lerum nel diritto commerciale e contrattuale si prestano a una profonda comprensione legale dei doveri fiduciari richiesti ai membri del consiglio condominiale.

Shelly Marshall (Arizona)

Shelly Marshall è un sostenitore e autore di due libri educativi HOA. Le pubblicazioni includono consigli e suggerimenti specifici per i proprietari di case che cercano di spodestare un consiglio HOA troppo controllato, al fine di riportare la pace e la democrazia nella loro comunità.

Per maggiori informazioni, cliccare sui seguenti link:

HOA Warrior: Battle Tactics for Fighting your HOA, all the way to court if necessary Kindle Edition

HOA WARRIOR II: Responding to Pets, Paint, & Parking in Your HOA: (modelli, moduli, lettere e filosofia da usare quando si ha a che fare con il consiglio o quando si diventa il consiglio) Kindle Edition

Marjorie Murray (California)

Marjorie Murray è il presidente del Center for California HOA Law, un’organizzazione di difesa dei proprietari che fornisce risorse educative relative alle leggi statali e alla giurisprudenza che riguarda i proprietari di proprietà in comunità di interesse comune governate da HOA.

Il sito web del CCHAL offre numerose risorse di auto-aiuto, meglio usate insieme alle informazioni disponibili presso le biblioteche legali della contea in California.

CCHAL è un’organizzazione 501(c)(3) che ha sponsorizzato la legislazione a favore dei consumatori HOA in California per conto dei proprietari e dei residenti degli sviluppi di interesse comune governati da HOA.

Shorge Sato, Attorney (Illinois)

Shorge Sato è un avvocato della zona di Chicago, specializzato in diritto societario, costituzionale e immobiliare. Secondo il suo profilo legale, Sato aiuta i proprietari a difendere i loro diritti contro “appaltatori fraudolenti, comuni prepotenti e associazioni condominiali corrotte”.

Sato è un praticante unico nello studio legale Shoken, e si batte per una Carta dei Diritti dei Proprietari di Condomini che includa requisiti di divulgazione delle associazioni di condominio più forti, la protezione dei diritti dei proprietari di partecipare pienamente alla gestione della comunità, e una maggiore responsabilità legale per i membri del consiglio e le associazioni di condominio che abusano del loro potere o trascurano i loro doveri fiduciari.

J. Patrick Sutton, Avvocato (Texas)

J. Patrick Sutton è specializzato in diritto immobiliare e diritti di proprietà, e si occupa di ricorsi civili in tribunale statale e federale. Secondo il suo profilo legale, Sutton rappresenta i consumatori e i proprietari di case solo nelle controversie legate alla HOA. Non rappresenta le HOA o le banche.

Il suo attuale carico di casi include la difesa contro il pignoramento, le sfide agli emendamenti delle restrizioni dell’atto e le sfide ai divieti comunali sugli affitti a breve termine.

Ryan Torrens, sostenitore della riforma HOA (Florida)

Ryan Torrens è un avvocato che si occupa di controversie con i consumatori, con una lunga storia di aiuto ai proprietari nella lotta contro le pratiche di riscossione ingiuste e per salvare le loro case dai pignoramenti bancari. Disgustato dagli abusi HOA e dalle ingiustizie legali che rendono costoso combattere le HOA in tribunale, sta lavorando per organizzare un gruppo di difesa senza scopo di lucro per riformare le leggi HOA, e possibilmente anche vietare le HOA nel Sunshine State.

Disclaimer: questo post è fornito solo per informazione. Non sono un avvocato. – Deborah Goonan, IAC