Diritti dell’abusivo in California

Squatting è quando una persona trova una proprietà abbandonata o vacante e si trasferisce senza discuterne con il proprietario. Suona come una violazione di domicilio – tranne che a volte è legale.

Chi è considerato un abusivo in California?

Un abusivo è qualcuno che prende la residenza in un edificio o area di terreno abbandonato, non occupato o pignorato. Questo viene fatto senza un permesso legale. La persona non è proprietaria o affitta la proprietà di cui si appropria, ma di solito si trova lì all’insaputa del proprietario. Nonostante questo, è in realtà comune e legale occupare abusivamente negli Stati Uniti.

Isn’t That Trespassing?

Lo squat non è necessariamente uno sconfinamento. Mentre lo sconfinamento è un reato penale, l’occupazione abusiva è di solito di natura civile. Tuttavia, l’occupazione abusiva può essere trattata come un comportamento criminale se il proprietario o il padrone di casa ha stabilito che l’individuo in questione è sgradito.

Tenete a mente quanto segue.

1. Gli occupanti abusivi potrebbero sostenere falsamente di avere diritto alla proprietà. Possono farlo presentando documenti o prove false o fraudolente al proprietario o alle forze dell’ordine. Questo è illegale. In California, tuttavia, un abusivo non può essere rimosso se fornisce una documentazione che sia minimamente convincente.
2. Anche se gli abusivi hanno diritti in generale, possono essere arrestati come un trasgressore criminale se non soddisfano i requisiti per il possesso avverso.
3. Molti senzatetto approfittano dei diritti dell’abusivo per ottenere la proprietà di una proprietà senza pagare un affitto o un mutuo.

Ci sono eccezioni alla regola:

• Se una persona abbellisce (pianta fiori, rimuove detriti, o fa miglioramenti) una proprietà residenziale o industriale non occupata o abbandonata, potrebbe evitare un procedimento per violazione di proprietà.
• Nel caso di un’emergenza, qualcuno che accede alla proprietà senza permesso può essere esentato dalla violazione di domicilio.
• La proprietà non deve essere in uso o già occupata per gli abusivi per iniziare un reclamo di possesso avverso.

Che dire degli inquilini in sospeso?

Gli inquilini in sospeso (chiamati anche inquilini in sofferenza) sono inquilini che rimangono sulla proprietà dopo la fine del contratto di locazione. Se l’inquilino sceglie di rimanere, è responsabile di continuare a pagare l’affitto al tasso e alle condizioni esistenti. Se il padrone di casa sceglie, può continuare ad accettare l’affitto senza preoccuparsi della legalità dell’occupazione.

Tuttavia, se un inquilino non se ne va dopo un avviso di trasloco (o un avviso di abbandono), può essere soggetto a una causa per detenzione illegale. Un inquilino non può rivendicare il possesso avverso se gli è già stato detto di andarsene; a questo punto, sarà considerato un trasgressore penale.

Se il padrone di casa continua ad accettare l’affitto, allora l’inquilino diventa un “inquilino a volontà”. Il padrone di casa può sfrattare l’inquilino senza preavviso in qualsiasi momento, perché l’inquilino si trova nella proprietà per volontà del padrone di casa.

Comprensione del Possesso Avverso in California

Un abusivo può rivendicare diritti su una proprietà dopo avervi risieduto per un certo tempo. In California, ci vogliono solo 5 anni di uso continuo o di mantenimento perché un abusivo possa rivendicare un possesso avverso (CCP § 318, 325).

Quando un abusivo rivendica il possesso avverso, può ottenere la proprietà della proprietà legalmente. A questo punto, l’abusivo ha il permesso legale di rimanere sulla proprietà e non è più un trasgressore criminale.

Negli Stati Uniti, ci sono cinque distinti requisiti legali che devono essere soddisfatti prima che un reclamo di possesso avverso possa essere fatto. L’occupazione deve essere:

1. Hostile
2. Actual
3. Open & Notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Hostile Claim

“Ostile” non significa sempre violento o aggressivo. In senso giuridico, “ostile” può avere tre definizioni.

1. Occupazione semplice. Questa regola è seguita oggi dalla maggior parte degli stati e definisce “ostile” solo l’occupazione del terreno. L’intruso non deve nemmeno sapere che il terreno appartiene a qualcuno.
2. Consapevolezza dello sconfinamento. Questa regola richiede che il trasgressore sia consapevole che il suo uso della proprietà è sconfinamento (nel senso che sa di non avere il diritto legale di stare lì).
3. Errore di buona fede. Alcuni stati seguono questa regola. Ciò richiede che il trasgressore abbia fatto un errore innocente nell’occupare la proprietà in primo luogo. Possono avere un atto errato o documenti non validi. Questo significa che hanno occupato la proprietà “in buona fede” e non erano a conoscenza dello stato legale attuale della proprietà.

Possesso effettivo

Il possesso effettivo richiede che il trasgressore possieda effettivamente la proprietà. Deve essere fisicamente presente e trattarlo come se fosse il proprietario. Questo può essere dimostrato fornendo la documentazione degli sforzi per mantenere la proprietà, fare miglioramenti o abbellire i locali. L’abbellimento, come detto prima, costituisce il possesso effettivo.

Possesso aperto & notorio

“Aperto & notorio” significa semplicemente che l’abusivo non sta cercando di nascondere la sua occupazione della proprietà. Deve essere ovvio a chiunque che stanno occupando abusivamente la proprietà (incluso qualsiasi proprietario che faccia uno sforzo ragionevole per indagare).

Possesso esclusivo

Per soddisfare questo requisito, l’abusivo deve essere l’unica persona in possesso del terreno. Non possono condividere il possesso o l’occupazione con gli stranieri, altri inquilini, altri abusivi o il proprietario.

Proprietà continua

L’abusivo deve dimostrare di aver risieduto nella proprietà per un periodo di tempo ininterrotto. Questo significa che non può abbandonare la proprietà, ritornarvi più tardi e poi sostenere di averla posseduta per tutto il tempo. In California, gli abusivi devono aver occupato la proprietà o averla mantenuta per almeno cinque anni continui.

Colore del titolo

Alcuni stati hanno misure per il ‘colore del titolo’. Questo termine significa che qualcuno ha ottenuto la proprietà di una proprietà senza uno o più pezzi della documentazione richiesta. Questo può anche significare che l’abusivo crede di avere il diritto di stare lì. Tuttavia, la California non onora le richieste di “colore del titolo” a meno che non siano convincenti e molto specifiche per la situazione.

Gli abusivi devono pagare le tasse di proprietà in California?

Alcuni stati non richiedono agli abusivi di pagare le tasse di proprietà per rivendicare il possesso avverso. Questo non è il caso della California. Per ottenere il titolo di qualsiasi proprietà, l’abusivo deve essere quello che paga le tasse necessarie, le spese e le bollette per mantenere la proprietà. Se non hanno pagato, possono essere legalmente sfrattati e non hanno motivi legali per presentare un reclamo di possesso avverso.

Assicuratevi sempre di pagare le vostre tasse di proprietà. Questo può aiutare ad evitare rivendicazioni di possesso avverso.

Come liberarsi degli abusivi in California

Ci sono diversi modi per affrontare gli abusivi in California. La California lavora decisamente a favore del padrone di casa o del proprietario terriero (a patto che non abbiano abbandonato la proprietà o non siano riusciti a mantenerla).

In primo luogo, la proprietà deve essere libera per cominciare. Se qualcun altro sta vivendo attivamente sulla proprietà, un abusivo potrebbe eseguire una violazione criminale. La legge della California è molto particolare su questo.

Tuttavia, il primo passo che potete fare per rimuovere gli abusivi dalla vostra proprietà è pagarli per andarsene. Questa non è la soluzione ideale, e comprensibilmente. Se gli abusivi sono d’accordo e potete pagarli per andarsene, questo può farvi risparmiare tempo prezioso e denaro a lungo termine. È una buona idea tentare questa soluzione prima di impegnarsi in una lunga battaglia legale.

Se l’incapacità del proprietario del terreno viene rimossa, o diventando maggiorenne, riacquistando la sanità mentale o riacquistando l’autorità legale, hanno cinque anni per reclamare la loro terra. Questo significa che se un abusivo sta usando la terra di una persona disabile, il periodo dopo il quale può presentare una richiesta di possesso avverso è esteso.

Un altro modo per negare agli abusivi una richiesta di possesso avverso è quello di affittare la proprietà a loro, o altrimenti dare loro il permesso scritto di stare lì. Questo può diffondere la loro rivendicazione di possesso avverso, ma rende significativamente più difficile sbarazzarsi di loro.

Se avete provato tutti questi metodi e non hanno funzionato, il vostro prossimo passo è quello di presentare un avviso di sfratto.

La prima cosa che dovrete fare è servire l’abusivo con un preavviso di 3 giorni. Se non riescono ad andarsene dopo questi tre giorni, si può presentare una causa di detenzione illegale con il tribunale (assicurarsi di assumere un avvocato o cercare una consulenza legale quando si fa questo).

Se sono serviti con la detenzione illegale e non rispondono, si può rientrare in possesso della proprietà e può avere l’abusivo rimosso. Se rispondono, un’udienza sarà fissata entro 20 giorni.

Se l’abusivo non ha un diritto alla vostra proprietà sotto protezione avversa, il giudice potrebbe decidere a vostro favore. Potete presentare questa sentenza allo sceriffo locale (non alla polizia), e lo sceriffo affiggerà un avviso di 5 giorni. Dopo questo tempo, se l’abusivo rimane sulla vostra proprietà, può essere rimosso con la forza.

Consigli per proteggersi dagli abusivi in California

• Ispezionare la proprietà regolarmente.
• Mettere in sicurezza la proprietà (assicurarsi che tutte le entrate, porte e finestre siano chiuse o bloccate).
• Indicare “No Trespassing”, soprattutto se la proprietà è attualmente non occupata.
• Servire avvisi scritti appena possibile quando ti rendi conto che gli abusivi sono presenti.
• Offrire di affittare la proprietà agli abusivi.
• Chiamare lo sceriffo (non la polizia locale) per rimuovere gli abusivi dalla proprietà se si rifiutano di andare via.
• Assumete un avvocato nel caso abbiate bisogno di intentare una causa per rimuovere gli abusivi dai vostri locali.

Gli abusivi hanno diversi diritti in diversi stati. Assicuratevi di fare riferimento al California Civ. Proc. §§318, 325, 328 per maggiori informazioni.

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