Il Costa-Hawkins Rental Housing Act è una legge dello stato della California che esenta alcuni tipi di unità abitative in affitto dalle ordinanze di controllo degli affitti e permette ai proprietari di reimpostare il tasso di affitto su unità abitative ad affitto controllato quando queste diventano libere o quando l’ultimo inquilino ad affitto controllato non risiede più permanentemente nell’unità (incluso quando si trasferiscono e lasciano dei subaffittuari).
Nel 1995, il legislatore della California ha voluto affrontare il crescente malcontento dei proprietari con l’imposizione di leggi locali di controllo degli affitti nelle città della California. A quel tempo, c’erano ordinanze di controllo degli affitti “moderate”, che limitavano l’aumento degli affitti nelle unità occupate, e ordinanze di controllo degli affitti “severe”, che effettivamente fissavano il tasso di affitto delle unità libere sul mercato aperto.
Le ordinanze di controllo degli affitti sono state a lungo ritenute un valido esercizio del “potere di polizia” di una città di regolare la salute e la sicurezza dei suoi residenti. (Vedi Birkenfeld contro la città di Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) Nel 1995, cinque città della California (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto e West Hollywood) avevano ordinanze “severe” per il controllo degli affitti (cioè, “controllo delle vacanze”). Con una legislazione simile che incombeva per San Francisco, i legislatori statali si sono attivati.
Nel febbraio del 1995, ci furono due disegni di legge sugli alloggi che sarebbero diventati il Costa-Hawkins Rental Housing Act. Il membro dell’assemblea statale Phil Hawkins ha introdotto l’AB 1164. Il disegno di legge dell’assemblea inizialmente mirava a snellire la legge statale sugli alloggi e a cancellare gli statuti obsoleti. Nel frattempo, il senatore dello Stato Jim Costa ha introdotto la SB 1257, una legge del Senato che conteneva le disposizioni nascenti di ciò che sarebbe poi diventata la legge. (In particolare, permetterebbe ai proprietari di stabilire il tasso di affitto iniziale per le nuove locazioni, e i tassi di affitto iniziali e tutti i successivi per le locazioni in nuove costruzioni e case unifamiliari/condomini).
Alla fine, l’Assembly Bill 1164 è stato modificato per includere gran parte del linguaggio della SB 1257, e insieme al co-autore Jim Costa, è diventato noto come il Costa-Hawkins Rental Housing Act. (Come promulgato, Costa-Hawkins originariamente permetteva il decontrollo delle case sfitte contro i successivi occupanti solo quando il contratto di locazione proibiva il subaffitto. Non tutti i contratti di locazione avevano tali disposizioni, così Costa-Hawkins è stato emendato l’anno successivo, tramite AB 3244 per riconoscere i diritti di controllo dell’affitto che i subaffittuari possono aver già acquisito dal 1996, ma altrimenti eliminando il requisito di un divieto di subaffitto.
Costa-Hawkins ha avanzato quello che il legislatore ha visto come un “approccio moderato per rovesciare le ordinanze di controllo delle vacanze estreme che interferiscono indebitamente e ingiustamente con il libero mercato”. La nuova legge era vista come uno strumento per facilitare lo scopo delle leggi locali di controllo degli affitti – promuovere alloggi sicuri e accessibili per gli affittuari, incoraggiando anche lo sviluppo di nuove unità di affitto. Il Costa-Hawkins Rental Housing Act (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) proibiva il controllo degli affitti ed esentava certi tipi di unità – per esempio, nuove costruzioni, unità singole con titolo alienabile separatamente, come case unifamiliari e condomini – dal controllo degli affitti.
Costa-Hawkins aveva avuto molto successo nel raggiungere i suoi obiettivi, ma, dal 2001, divenne chiaro che non aveva tenuto conto di una “lacuna”. Poiché Costa-Hawkins esenta le unità abitative “alienabili separatamente dal titolo di qualsiasi altra unità abitativa”, i proprietari di condomini ottenevano permessi per convertire gli appartamenti in condomini, senza mai completare il processo. Gli edifici assumevano il carattere di condomini – unità esenti dal controllo degli affitti – ma erano ancora, di fatto, occupati da affittuari, non da proprietari. Nel 2001, il legislatore californiano ha chiuso la scappatoia (vedi S.B. 985) richiedendo che un suddivisore venda effettivamente le unità condominiali per ottenere la protezione della legge statale dalle limitazioni locali all’aumento degli affitti.
Costa-Hawkins non è un modello di chiarezza, e c’è poca giurisprudenza per fornire una guida, rendendo un eccitante campo di battaglia per le controversie tra proprietario e inquilino.