Come risparmiare le tasse con una vendita a rate

Si dovrebbe scegliere di rinunciare al trattamento di vendita a rate?

Quando si vendono beni immobili sulla base di rate, si può scegliere di rinunciare alla segnalazione di vendita a rate pagando le tasse sull’intero guadagno nell’anno della vendita. Perché dovreste farlo? Ci sono diverse ragioni possibili.

Per esempio, potreste aspettarvi di pagare aliquote fiscali più basse nel 2017 che nel 2018 o 2019. In tal caso, potresti preferire pagare l’intero importo dell’imposta dovuta sulla tua dichiarazione dei redditi del 2017.

Oppure potresti avere perdite di capitale o perdite passive sospese che compenseranno l’imposta su un guadagno di vendita a rate. Pertanto, si può beneficiare segnalando tutto il guadagno nell’anno della vendita, invece di spargerlo nel tempo.

Non sei sicuro di come segnalare la tua vendita? Il vostro consulente fiscale può calcolare la vostra responsabilità fiscale cumulativa con e senza segnalazione di vendita a rate. Allora avrete le informazioni necessarie per fare una scelta informata sulla vostra dichiarazione dei redditi del 2017.

Qualificandosi come una vendita a rate

Con le vendite a rate, l’acquirente effettua pagamenti al venditore nel tempo, piuttosto che consegnare una somma forfettaria alla chiusura. L’obbligo dell’acquirente di fare i pagamenti futuri al venditore può essere espresso in un atto di fiducia, nota, contratto di terra, ipoteca o altre prove di debito.

Secondo il codice fiscale, una vendita a rate permette al venditore di differire le tasse su un guadagno dalla vendita e possibilmente ridurre l’obbligo fiscale complessivo distribuendo l’obbligo fiscale su diversi anni. Quindi, è una tecnica di pianificazione fiscale popolare per i proprietari immobiliari.

Per qualificarsi come una vendita a rate secondo la legge fiscale, è necessario ricevere almeno un pagamento dopo l’anno della vendita. Per esempio, se vendete un immobile in ottobre e ricevete un totale di tre pagamenti mensili in ottobre, novembre e dicembre, non avete diritto alla segnalazione di vendita a rate. Al contrario, se ti organizzi per ricevere solo due pagamenti – ad esempio, uno nel dicembre 2017 e l’altro nel gennaio 2018 – ti qualifichi.

Inoltre, se si adatta alle tue esigenze, puoi “eleggere fuori” dal trattamento di vendita a rate quando presenti la tua dichiarazione dei redditi del 2017. (Vedere “Should You Elect Out of Installment Sale Treatment?” a destra.) Si noti inoltre che le regole di vendita a rate si applicano solo ai guadagni, non alle perdite.

Comprendere le esclusioni

I seguenti tipi di transazioni non sono ammissibili per la segnalazione di vendita a rate:

• • Vendita di inventario di beni personali,

• • Vendita di beni personali da parte di un commerciante (una persona che regolarmente vende o altrimenti dispone di questo tipo di beni personali sulla base di rate), a meno che i beni siano utilizzati o prodotti in agricoltura,

• • Vendite di multiproprietà e lotti residenziali da parte di commercianti, a meno che l’acquirente scelga di pagare una tassa di interesse speciale, e

• Vendite di azioni o titoli negoziati su un mercato di titoli stabilito.

Per questi tipi di transazioni, è necessario segnalare l’intero guadagno sulla vendita nell’anno in cui si verifica.

Raccogliere i benefici fiscali

Anche se le vendite a rate richiedono di aspettare diversi anni per ricevere il pieno valore di mercato della proprietà, offrono tre vantaggi fiscali chiave:

1. Trattamento delle plusvalenze a lungo termine. Con una vendita a rate di beni immobili, qualsiasi guadagno è tassato come guadagno a lungo termine favorito dalle tasse se avete posseduto la proprietà per più di un anno. Secondo l’attuale legge fiscale, il tasso massimo di guadagni di capitale a lungo termine è del 15%, o del 20% se si è nella fascia superiore dell’imposta sul reddito ordinario del 39,6%. Anche se sei anche soggetto alla tassa sul reddito netto da investimento (NIIT) del 3,8%, la massima aliquota fiscale federale combinata è limitata al 23,8%.

2. Rinvio delle imposte. Invece di pagare le tasse sull’intero guadagno in un anno, solo una parte del vostro guadagno è tassabile nell’anno della vendita. Il resto è tassabile negli anni in cui si ricevono i pagamenti.

La parte tassabile di ogni pagamento è basata sul “rapporto di profitto lordo”. Per calcolare questo rapporto, dividete il profitto lordo dalla vendita per il prezzo.

Per esempio, nel novembre 2017, vendete un piccolo condominio che avete acquistato nel 2005 con una base fiscale rettificata di $ 600.000. L’acquirente accetta di pagare 1,5 milioni di dollari in tre rate annuali di 500.000 dollari ciascuna. Poiché il tuo profitto lordo è di $900.000 ($1,5 milioni – $600.000), la percentuale imponibile di ogni rata ricevuta è del 60% ($900.000 / $1,5 milioni). Quando riporti la vendita sulla tua dichiarazione dei redditi del 2017, devi pagare le tasse solo su $300.000 del guadagno (60% x $500.000). Sarai anche tassato su $300.000 di guadagno nel 2018 e 2019.

3. Minore responsabilità fiscale. Poiché il tuo guadagno da una vendita a rate è distribuito su diversi anni, puoi beneficiare del differenziale di aliquota fiscale in ciascuno di quegli anni. Per semplicità, supponiamo che organizziate una vendita a rate di cinque anni in cui 50.000 dollari di guadagno siano tassati all’aliquota del 15% ogni anno invece che all’aliquota del 20% (se l’intero guadagno fosse stato tassato nell’anno della vendita). Di conseguenza, si risparmiano 2.500 dollari (50.000 dollari x 5% di differenziale di aliquota) ogni anno per un risparmio totale di 12.500 dollari (2.500 dollari x 5 anni). Questi tassi possono cambiare in futuro se le riforme fiscali sono promulgate, comunque.

Superare altri ostacoli fiscali

Attenzione: La legge fiscale contiene alcune “trappole fiscali” nascoste per gli incauti quando la proprietà viene venduta sulla base della vendita a rate. In primo luogo, qualsiasi ammortamento richiesto sulla proprietà deve essere recuperato come reddito ordinario nella misura in cui eccede l’importo consentito secondo il metodo a linea retta. La base aggiustata della proprietà è aumentata dalla quantità di reddito ricatturato, diminuendo così il guadagno realizzato negli anni futuri.

Inoltre, se il prezzo di vendita della vostra proprietà (diversa dalla proprietà agricola o dalla proprietà personale) supera $150.000, l’interesse deve essere pagato sull’imposta differita nella misura in cui i vostri obblighi di rata in sospeso superano $5 milioni.

Infine, le vendite di proprietà ammortizzabili a parti correlate sono proibite a meno che non possiate dimostrare che l’elusione fiscale non era uno scopo principale della vendita. Inoltre, se la parte correlata si libera della proprietà entro due anni, rivendendola o con qualche altro metodo, l’imposta rimanente è dovuta immediatamente.

Nota importante: La definizione di “parte correlata” non è limitata ai membri immediati della famiglia, come il vostro coniuge, figli, nipoti, fratelli e genitori. Include anche una partnership o una società in cui si ha un interesse di controllo o una proprietà o un trust a cui si è collegati. Per evitare qualsiasi risultato fiscale negativo quando gli affari coinvolgono parti correlate, considerare l’aggiunta di una clausola che stabilisce che la proprietà non può essere ceduta entro due anni.

Linea di fondo

Le vendite a rate non sono giuste per ogni transazione immobiliare, ma per i venditori pazienti che non sono a corto di denaro, le vendite a rate possono aiutare a finalizzare un accordo. Il vostro consulente fiscale può aiutarvi a cementare un accordo vantaggioso con conseguenze fiscali favorevoli.