Come funziona la sottoscrizione manuale, cosa aspettarsi

Se siete abbastanza fortunati da avere un alto punteggio di credito, un sacco di reddito e un buon anticipo, ottenere un prestito per la casa può essere facile. Gli istituti di credito possono elaborare la vostra richiesta di prestito in tempi relativamente brevi per tali acquirenti di case, e ai creditori di mutui piace che le cose siano facili. Tuttavia, non tutti vivono in quel mondo.

Se avete un credito sottile, cattivo credito, o guadagni complicati, i programmi di approvazione computerizzati possono essere veloci a rifiutare la vostra domanda. È ancora possibile ottenere l’approvazione con la sottoscrizione manuale, però. Il processo è leggermente macchinoso, ma è una soluzione potenziale per i mutuatari che non rientrano nello stampo standard.

La sottoscrizione manuale è un processo manuale di valutazione della vostra capacità di rimborsare un prestito. Invece di lasciare la decisione a un algoritmo del computer, un individuo o un gruppo di individui esamina le tue finanze in dettaglio per determinare se la tua domanda dovrebbe essere approvata o meno.

Perché potresti aver bisogno di una sottoscrizione manuale

I sistemi automatizzati sono responsabili di gran parte del processo decisionale quando si tratta di prestiti per la casa. Se si soddisfano determinati criteri, il prestito viene approvato. Per esempio, i prestatori cercano punteggi di credito sopra un certo livello. Se il tuo punteggio è troppo basso, sarai rifiutato. Allo stesso modo, i prestatori di solito vogliono vedere rapporti debito/reddito inferiori al 43%. Tuttavia, il “reddito” può essere difficile da definire, e il vostro prestatore potrebbe non essere in grado di contare tutto il vostro reddito.

I modelli computerizzati sono progettati per funzionare con la maggior parte dei mutuatari e i programmi di prestito che usano più spesso. Questi sistemi automatizzati di sottoscrizione (AUS) rendono facile per i prestatori elaborare numerosi prestiti mentre assicurano che i prestiti soddisfino le linee guida per gli investitori e i regolatori.

Per esempio, i prestiti FHA richiedono che i mutui si adattino a un particolare profilo, e la maggior parte delle persone si adatta chiaramente dentro o fuori la scatola. Inoltre, i prestatori potrebbero avere le proprie regole che sono più restrittive dei requisiti FHA.

Se tutto va bene, il computer sputa fuori un’approvazione. Ma se qualcosa non va, il vostro prestito riceverà una raccomandazione “Refer”, e qualcuno dovrà rivedere la vostra domanda al di fuori dell’AUS.

Fattori considerati

Diversi fattori potrebbero far deragliare la vostra domanda di mutuo.

• Stile di vita senza debiti: La chiave per ottenere alti punteggi di credito è una storia di prestiti e rimborsi, ma alcune persone scelgono di vivere senza debiti per semplicità e per un significativo risparmio di interessi. Sfortunatamente, il tuo credito alla fine evapora insieme ai costi degli interessi. Non si ha necessariamente un cattivo credito – non si ha alcun profilo di credito. Eppure, è possibile ottenere un prestito senza punteggio FICO se si passa attraverso la sottoscrizione manuale. In effetti, non avere credito o avere un credito sottile può essere meglio che avere numerose voci negative come bancarotta o riscossioni nei tuoi rapporti di credito.
• Nuovo al credito: costruire il credito richiede diversi anni. Se non avete ancora stabilito un solido profilo di credito, potreste dover scegliere tra l’attesa di acquistare e la sottoscrizione manuale, che potrebbe anche migliorare il vostro credito. Aggiungere un mutuo per la casa ai vostri rapporti di credito può accelerare il processo di costruzione del credito perché si aggiunge al mix di prestiti nei vostri file di credito.
• Recenti problemi finanziari: Ottenere un prestito dopo un fallimento o un pignoramento non è impossibile. Sotto alcuni programmi HUD, è possibile ottenere l’approvazione entro uno o due anni dopo il fallimento senza sottoscrizione manuale. Tuttavia, la sottoscrizione manuale fornisce un’ulteriore opzione per il prestito, specialmente se le vostre difficoltà finanziarie sono relativamente recenti. Ottenere un prestito convenzionale con un punteggio di credito inferiore a 640 è difficile, ma la sottoscrizione manuale potrebbe renderlo possibile.
• Rapporto debito/reddito basso: È saggio mantenere le spese basse rispetto al reddito, ma in alcuni casi, un rapporto debito/reddito più alto ha senso. Con la sottoscrizione manuale, potreste essere approvati con un rapporto più alto del solito. In molti casi, questo significa che avete più opzioni disponibili nei mercati immobiliari costosi. Basta fare attenzione a non allungarsi troppo e comprare una proprietà costosa che ti lascerà “povero di casa”.

Come farsi approvare

Se non hai il profilo di credito o di reddito standard per essere approvato, devi usare qualsiasi cosa tu abbia a disposizione per dimostrare che sei disposto e in grado di ripagare il prestito. Per farlo, hai veramente bisogno di un reddito sufficiente, beni o altre risorse per dimostrare che puoi gestire i pagamenti.

Nella sottoscrizione manuale, qualcuno esamina le tue finanze, e questo processo può essere frustrante e richiedere molto tempo. Prima di iniziare, assicuratevi di aver davvero bisogno di passare attraverso il processo – vedete se potete essere approvati senza la sottoscrizione manuale. Fate un inventario delle vostre finanze in modo da poter discutere i requisiti con il vostro prestatore e iniziare a raccogliere le informazioni di cui hanno bisogno.

• Storia dei pagamenti: Siate pronti a dimostrare che avete effettuato altri pagamenti in tempo nell’ultimo anno. I rapporti di credito tradizionali mostrano la storia dei pagamenti del tuo prestito, ma devi dimostrare lo stesso comportamento di pagamento usando fonti diverse. I grandi pagamenti come l’affitto e altri pagamenti per l’alloggio sono i migliori, ma anche le utenze, le iscrizioni e i premi assicurativi possono essere utili. Idealmente, identificate almeno quattro pagamenti che avete fatto in tempo per almeno 12 mesi.
• Acconto sano: Un acconto riduce il rischio del tuo prestatore. Dimostra che hai la pelle d’oca, minimizza il tuo pagamento mensile e dà ai prestatori un cuscinetto. Se il prestatore ha bisogno di prendere la vostra casa in pignoramento, è meno probabile che perda soldi quando fate un acconto significativo. Più si mette giù, meglio è, e il 20% è spesso considerato un buon acconto. Con meno del 20%, potresti anche dover pagare l’assicurazione ipotecaria privata (PMI).
• Rapporto debito/reddito: L’approvazione è sempre più facile con rapporti bassi. Gli istituti di credito preferiscono vedere che il vostro reddito può facilmente assorbire un nuovo pagamento mensile. Detto questo, si può potenzialmente usare la sottoscrizione manuale per essere approvati con rapporti alti a seconda del vostro credito e di altri fattori.
• Programmi di prestito del governo: Le tue possibilità di approvazione sono migliori con i programmi di prestito del governo. Per esempio, i prestiti FHA, VA e USDA sono meno rischiosi per i prestatori. Si ricordi che non tutti i prestatori offrono la sottoscrizione manuale, quindi potrebbe essere necessario guardarsi intorno per trovare un creatore di prestiti che lo faccia. Il tuo prestatore ha anche bisogno di lavorare con il programma governativo specifico che stai guardando. Se ricevi un “no”, potrebbe esserci qualcun altro là fuori.
• Riserve di cassa: I finanziatori vogliono essere tranquilli sapendo che puoi assorbire piccole sorprese come uno scaldabagno guasto o spese mediche impreviste. Quindi, avere denaro disponibile può aiutare le vostre possibilità di approvazione.

Fattori compensativi

I fattori compensativi rendono la vostra domanda più attraente, e potrebbero essere richiesti per l’approvazione. Si tratta di linee guida specifiche definite dagli istituti di credito o dai programmi di prestito, e ognuno di essi migliora le vostre possibilità.

A seconda del vostro punteggio di credito e del rapporto debito/reddito, potreste dover soddisfare uno o più di questi requisiti per l’approvazione della FHA:

• Riserve: Attività liquide che possono coprire i pagamenti del mutuo per almeno tre mesi. Se state acquistando una proprietà più grande (tre o quattro unità), potreste averne bisogno per sei mesi. Il denaro che ricevi come regalo o prestito non può essere contato come riserva.
• Esperienza: Il tuo pagamento (se approvato) non può superare la tua attuale spesa per l’alloggio del 5% o di 100 dollari, se inferiore. L’obiettivo è di evitare aumenti drammatici (shock da pagamento) o pagamenti mensili a cui non si è abituati.
• Nessun debito discrezionale: Se paghi le tue carte di credito per intero, non sei veramente in debito – ma hai avuto l’opportunità di accumulare debiti se volevi. Sfortunatamente, uno stile di vita completamente privo di debiti non vi aiuta in questo caso.
• Reddito aggiuntivo: In alcuni casi, la sottoscrizione automatica ignora gli straordinari, i guadagni stagionali e altre voci come parte del vostro reddito. Ma con la sottoscrizione manuale, potreste essere in grado di usare quel reddito extra finché potete documentare il reddito e potete aspettarvi che continui.
• Altri fattori: A seconda del prestito, altri fattori potrebbero essere utili. In generale, l’idea è quella di dimostrare che il prestito non sarà un peso e che ci si può permettere di ripagarlo. La stabilità nel tuo lavoro non fa mai male, e più riserve di quelle richieste possono anche fare la differenza.

Consigli per il processo

Prevedete un processo lento e che richiede tempo. Una persona reale ha bisogno di passare attraverso ogni documento che fornite e determinare se vi qualificate o meno per il prestito. Sfortunatamente, questo richiede tempo.

• Tante scartoffie: Ottenere un mutuo richiede sempre della documentazione. La sottoscrizione manuale richiede ancora di più. Alcuni istituti di credito richiedono fino a 12 mesi di estratti conto, oltre a diversi anni di documenti fiscali, tra gli altri documenti.
• Processo di acquisto della casa: Se state facendo un’offerta, costruite un sacco di tempo per la valutazione prima della chiusura. Includi una contingenza di finanziamento in modo che tu possa riavere i tuoi soldi di acconto se il tuo prestatore nega la tua domanda. Il vostro agente immobiliare può spiegarvi le vostre opzioni e fornirvi suggerimenti su come presentare la vostra offerta. Specialmente nei mercati caldi, potreste essere meno attraenti come acquirenti se richiedete la sottoscrizione manuale.
• Esplorate le alternative: Se la sottoscrizione manuale non ha successo per voi, ci possono essere altri modi per ottenere un alloggio. I prestatori di denaro duro potrebbero essere una soluzione temporanea mentre si costruisce il credito o si aspetta che le voci negative scompaiano dal proprio rapporto di credito. Anche un prestatore privato, un co-mutuatario o un cofirmatario potrebbe essere un’opzione.