Canada vs. USA: quale mercato immobiliare è peggiore? – Point2 News

Acquistare una casa o trovare un affitto che ti puoi permettere sta diventando sempre più una sfida sia in Canada che negli Stati Uniti. Rispetto a dieci anni fa, assicurarsi un alloggio è sempre più oneroso a nord e a sud del confine.

Ma i costi degli alloggi sono più opprimenti in Canada o in America? Dopo che entrambi i paesi hanno vissuto la loro parte di problemi economici, dove si stanno dirigendo ora i loro mercati immobiliari e cosa significa per l’americano medio e il canadese medio che cercano una casa?

Per confrontare l’evoluzione dei due mercati immobiliari e valutare il loro stato attuale, i nostri analisti hanno estratto i dati storici sulle tendenze del mercato ed esaminato i numeri dal 2008 al 2018. Hanno esaminato le metriche chiave tra cui il prezzo medio della casa, l’affitto, i tassi di proprietà della casa, i cambiamenti nei redditi mediani dei paesi e l’evoluzione dei paesi sulla scala dell’accessibilità per un confronto fianco a fianco.

Ecco i risultati principali:

• Il canadese medio deve sborsare un enorme 56% in più per comprare una casa, o il 25% in più per affittarla rispetto a dieci anni fa, ma il salario mediano in Canada è aumentato solo del 15%.
• Il prezzo medio della casa negli Stati Uniti è aumentato ad un ritmo molto più lento (24%), mentre il reddito mediano è salito del 18%.
• Dal 2008, il dollaro canadese ha perso circa il 25% del suo potere rispetto al dollaro americano, passando da una parità quasi perfetta a un tasso di cambio molto più basso.
• La crisi di accessibilità è peggiorata in Canada, dove il mercato immobiliare è passato da “seriamente inaccessibile” a “gravemente inaccessibile”, ma il mercato immobiliare americano è rimasto nella categoria “seriamente inaccessibile”.

Canada vs. USA: due leader mondiali a un bivio

Otto anni nel nuovo millennio, gli Stati Uniti hanno marciato a testa bassa verso una delle peggiori crisi economiche della loro storia dopo lo scoppio della bolla immobiliare. La bolla immobiliare canadese non è ancora scoppiata e il paese non ha ancora visto un grande calo dei prezzi delle case, ma l’economia canadese ha vissuto la sua parte di turbolenza dopo il crollo del prezzo del petrolio dal 2014 e lo scoppio della bolla speculativa della Cina.

E ora, 10 anni dopo la crisi immobiliare che ha destabilizzato gli Stati Uniti, alcuni analisti sostengono che il Canada affronta uno scenario simile se mantiene la rotta: il debito delle famiglie attualmente supera il 100% del PIL, secondo i dati rilasciati dalla Banca dei Regolamenti Internazionali, il prezzo medio della casa è salito del 56% in dieci anni, mentre il salario mediano per famiglia è aumentato solo del 15% nello stesso periodo, e i prestiti allentati sono in aumento.

Negli ultimi sei anni, il dollaro canadese ha perso il 25% del suo potere rispetto al dollaro americano, passando da una parità quasi perfetta a un tasso di cambio molto più basso. Pertanto, in questo studio, i salari mediani, i prezzi medi delle case e gli affitti medi in entrambi i paesi sono espressi nella valuta del rispettivo paese, per evitare distorsioni e imprecisioni nei cambiamenti percentuali.

I tassi di proprietà della casa in Canada cadono dopo 50 anni di crescita sostenuta

La ricerca sulla proprietà della casa rivela gli ampi benefici economici, sociali e psicologici associati al possesso di una casa. E anche se sono gli americani a considerare la proprietà della casa come parte integrante del sogno americano, i canadesi hanno aspirazioni altrettanto forti di proprietari di case, così come tassi di proprietà più elevati.

Negli Stati Uniti, i tassi di proprietà della casa hanno raggiunto un picco verso la fine del 2004, quando la percentuale di proprietari di case si è stabilita al 69,2%, per poi iniziare a diminuire nel 2007. Nel 2015, la quota di proprietari di case negli Stati Uniti è scesa al 62,9%, un livello che non si vedeva dal 1965, quando la raccolta dei dati era appena iniziata. Dopo tre anni di recupero, la quota di proprietari di case negli Stati Uniti è attualmente fissata al 64,2%.

In Canada, i tassi di proprietà della casa sono aumentati ad un ritmo costante per più di quattro decenni, toccando un massimo storico del 69% nel 2011, ma quella percentuale è scesa al 67,8% dopo la flessione economica del 2014. Questa è la prima volta che la quota di proprietari di case è diminuita in Canada in quasi mezzo secolo.

I prezzi delle case in Canada sono aumentati due volte più velocemente che negli Stati Uniti

E con i prezzi medi delle case che aumentano ad un ritmo allarmante a nord del confine, non c’è da meravigliarsi che il canadese medio non possa più impegnarsi facilmente per un mutuo. A causa di uno sbalorditivo salto del 56% dal 2008, il prezzo medio delle case in Canada è passato da 304.663 dollari canadesi a 475.591 dollari canadesi in soli dieci anni.

Il mercato statunitense è stato più contenuto. Gli aumenti del mercato statunitense sono stati più contenuti: dopo un aumento del 24%, il prezzo medio della casa è passato da 245.200 dollari nel 2008 a 303.200 dollari nel 2018.

L’alternativa alla proprietà della casa, l’affitto, è stato in aumento sia in Canada che negli Stati Uniti negli ultimi dieci anni. E così ha fatto l’affitto medio in entrambi i paesi. In Canada, l’importo medio è salito del 25% in dieci anni, e gli Stati Uniti hanno avuto una traiettoria simile, con un aumento del 23% dal 2008. Tuttavia, le città non sono tutte uguali.

Secondo RENTCafé.com, gli affitti medi di New York e San Francisco sono molto più alti di tutti gli altri centri urbani americani: a Manhattan, gli affittuari pagano 4.119 dollari, e anche a Brooklyn hanno affitti medi di 2.801 dollari. Altre quattro città hanno affitti medi superiori ai 3.000 dollari: San Francisco, CA ($3.590 USD), Boston, MA ($3.379 USD), San Mateo, CA ($3.234 USD), e Cambridge, MA ($3.112 USD).

In Canada, sono Vancouver e soprattutto Toronto a vantare gli affitti più alti, ma sono ben al di sotto dei più alti tassi di affitto negli Stati Uniti – in entrambe le città, l’affitto medio si aggira intorno ai $2.000 CAD. E Vancouver non mostra alcun segno di rallentamento: il governo provinciale ha accettato un aumento massimo consentito degli affitti del 4,5% per il 2019, che è il più grande aumento degli affitti dal 2004, quando il tetto è stato fissato al 4,6%.

L’aumento del reddito non corrisponde alla crescita dei prezzi delle case in Canada

Anche se i redditi sono aumentati in Canada negli ultimi dieci anni, sono stati facilmente superati dalla crescita dei prezzi delle case. Il canadese medio sta attualmente guardando i prezzi delle case più alti del 56% ma ha un reddito più grande solo del 15%.

Confrontate questo con la situazione negli Stati Uniti, dove il reddito mediano per famiglia è aumentato del 18%, mentre i prezzi delle case sono saliti del 24%.

Quindi, anche se è vero che i prezzi medi delle case e gli affitti stanno aumentando più velocemente dei salari in entrambi i paesi, i canadesi sono in netto svantaggio.

In diversi mercati canadesi, l’incubo dell’inaccessibilità incombe

Strettamente legato alla questione del salario mediano, l’accessibilità delle case ha un grande impatto sullo standard di vita. E guardando l’evoluzione del Multiplo Mediano – il prezzo mediano della casa diviso per il reddito mediano della famiglia – nelle più grandi città degli Stati Uniti e del Canada, è il tenore di vita dei canadesi ad essere colpito più duramente.

Mentre nel 2008 il rapporto di inaccessibilità nazionale in Canada era fissato a 4,9, che collocava il paese nella categoria “gravemente inaccessibile”, nel 2018 è salito a 6,7, che è ben all’estremità “gravemente inaccessibile” dello spettro. Come sottolinea anche l’ultimo rapporto di RBC, “l’accessibilità degli alloggi canadesi è ora al suo livello peggiore dal 1990.”

Gli Stati Uniti, invece, sono rimasti nella categoria “gravemente inaccessibili”, passando da un rapporto di 4,7 nel 2008 a 4,9 nel 2018.

Secondo un precedente studio di Point2 Homes, l’accessibilità degli alloggi varia selvaggiamente in Canada e negli Stati Uniti, da provincia a provincia e da stato a stato, ma sono soprattutto i singoli mercati di entrambi i paesi che stanno spingendo questi tassi sempre più in alto.

Quali sono dunque i principali mercati che stanno avendo un tale impatto sull’accessibilità nazionale, costringendo i proprietari con un mutuo e gli affittuari a spendere sempre più del loro reddito solo per coprire i costi di alloggio? Vancouver, BC è al primo posto, con un impressionante 17,3 sulla scala dell’accessibilità, seguita da Manhattan, NY con 15,6. San Francisco, Los Angeles e Boston hanno tutti ottenuto un punteggio di 10 e più; il Canada non ha altri mercati nella top 10, anche se i mercati immobiliari di Toronto e Mississauga arrivano al 13 e 14.

Data la significativa discrepanza tra l’evoluzione dei prezzi delle case e i salari, i canadesi potrebbero essere diretti verso un viaggio difficile. Ci sono molti altri fattori, tra cui un aumento dei prestiti subprime, che suggeriscono che il mercato immobiliare canadese potrebbe seguire lo stesso percorso degli americani qualche anno fa.

Al momento, c’è un sano dibattito tra gli analisti di mercato rialzisti, che sostengono che tutto va bene nel settore immobiliare residenziale canadese, e i pronosticatori ribassisti, che vedono una tempesta all’orizzonte. Gli ottimisti puntano a un solido aumento del 2% del PIL per il 2018 e a una maggiore attività di vendita dopo un mercato primaverile piuttosto morbido. Alcuni tori dicono anche che la crescente popolarità dei condomini e di altre abitazioni multifamiliari in Canada, specialmente da parte di acquirenti immigrati, agirà come un cuscinetto per il mercato immobiliare ristretto.

Tuttavia, i pessimisti sottolineano cinque importanti fattori che suggeriscono che i prezzi delle case canadesi probabilmente affrontano un declino nei prossimi anni: alti rapporti prezzo-reddito delle abitazioni, tassi di interesse in aumento, pagamenti a palloncino a 5 anni e mutui a tasso variabile, attività economica soppressa negli Stati Uniti, Cina e Canada a causa delle tariffe, e le valutazioni alle stelle in alcuni dei centri urbani più costosi del Canada.

Mentre la direzione futura del mercato immobiliare canadese è difficile da prevedere, non c’è dubbio che sia gli acquirenti di case che gli affittuari a nord del confine devono affrontare condizioni più rigide rispetto ai loro vicini a sud.

Guarda l’intera infografica qui.

Insights degli esperti

Per un parere di esperti sull’evoluzione post-recessione dei mercati immobiliari in Canada e negli Stati Uniti, abbiamo parlato con Wimal Rankaduwa, professore di macroeconomia alla Prince Edward Island University. Leggete la sua intervista qui sotto per scoprire alcune delle ragioni della significativa differenza tra l’evoluzione del prezzo medio della casa e il reddito mediano per famiglia in Canada, così come alcuni passi pratici per ridurre al minimo questa differenza:

Negli ultimi 10 anni, in Canada i prezzi medi delle case sono saliti del 56% mentre il reddito mediano è aumentato solo del 15%. Quali sono le ragioni principali che spiegano la differenza significativa tra l’evoluzione del prezzo medio della casa e il reddito mediano per famiglia in Canada? Questa differenza potrebbe portare il tasso di proprietà della casa ancora più in basso, nel prossimo futuro?

La ricerca ha dimostrato che l’escalation dei prezzi delle case durante questo periodo è stata una conseguenza del persistente divario tra la domanda e l’offerta di alloggi, in particolare in diverse grandi aree metropolitane. Il divario è risultato dalla crescita più rapida della domanda rispetto all’offerta di alloggi in queste aree metropolitane. Il reddito delle famiglie è solo uno dei diversi fattori principali responsabili dell’aumento della domanda e dei prezzi nel mercato immobiliare. Come indicano i tassi di crescita, l’aumento del reddito familiare da solo non può spiegare completamente l’aumento della domanda o l’escalation dei prezzi delle abitazioni durante questo periodo. Questo evidenzia il fatto che ci sono altri fattori più importanti nello spiegare il comportamento dei prezzi delle abitazioni. Infatti, i ricercatori hanno trovato diversi altri fattori responsabili dell’aumento dei prezzi come la crescita delle opportunità di lavoro, la crescita della popolazione, i tassi ipotecari relativamente bassi o favorevoli, e le aspettative future sul comportamento del mercato immobiliare. Anche la domanda dei non residenti e degli immigrati benestanti è stata trovata sempre più importante nel far salire i prezzi in alcune aree metropolitane in questo periodo. Le variazioni osservate nei movimenti dei prezzi nei mercati immobiliari evidenziano anche l’importanza delle condizioni di mercato regionali o locali diverse dal reddito mediano.

Non ci si può aspettare che il reddito mediano familiare aumenti sostanzialmente nel prossimo futuro, ma il mercato immobiliare può essere più sensibile alle informazioni e alle aspettative future. C’è l’aspettativa di un aumento dei tassi d’interesse nel prossimo futuro che avrà un impatto negativo sulla domanda di alloggi. Questo può anche incoraggiare il risparmio, ma il tasso di risparmio delle famiglie, che attualmente è molto basso, potrebbe non cambiare significativamente nel breve periodo. Tuttavia, questo può anche avere un impatto negativo sull’offerta di alloggi. Quindi, è altamente improbabile che il divario tra la domanda e l’offerta e i prezzi degli alloggi diminuiscano significativamente nel breve periodo. È anche molto improbabile che l’accessibilità economica da parte delle famiglie migliori in modo significativo. Pertanto, un miglioramento significativo del tasso di proprietà della casa non è possibile nel prossimo futuro, e probabilmente continuerà a scendere.

Quali sono secondo lei alcuni passi pratici che devono essere fatti per minimizzare la differenza tra l’aumento medio dei prezzi delle case e l’aumento del reddito mediano?

L’aumento del reddito mediano delle famiglie e la fornitura di alloggi a prezzi accessibili possono essere considerati entrambi obiettivi economici a lungo termine. Tuttavia, arrestare l’escalation dei prezzi delle case può essere possibile nel medio termine. Ciò richiede la comprensione che le medie nazionali mascherano le variazioni regionali e riflettono in gran parte l’esperienza di diverse aree metropolitane dove i prezzi delle case sono aumentati drasticamente in un breve periodo di tempo. Diversi fattori specifici dell’area, come il “house flipping”, la maggiore domanda di alloggi da parte dei non residenti, e le regole e le restrizioni esistenti sull’uso del territorio che limitano il potenziale di aumento dell’offerta di alloggi, sono stati ritenuti responsabili dei drastici aumenti dei prezzi in quei mercati immobiliari. Per essere efficace, qualsiasi strumento o strategia politica per arrestare l’escalation dei prezzi delle case deve concentrarsi su questi fattori. Quindi, ridurre al minimo la differenza deve essere affrontato sia a livello nazionale che regionale.

Metodologia

• Per questo studio, abbiamo esaminato le metriche chiave, come il prezzo medio della casa, l’affitto medio, i tassi di proprietà della casa, il reddito mediano per famiglia, il salario orario medio e l’accessibilità degli alloggi, confrontando i numeri dal 2008 ai valori del 2018.
• Altre fonti importanti includono: Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.